Ach to ciepełko…

Kto z nas nie lubi sobie posiedzieć w ciepłych pieleszach, szczególnie gdy na zewnątrz wiatr, słota, mróz i śnieg… Co roku przeżywamy to samo. Cóż, mieszkamy na takiej, a nie innej szerokości geograficznej i do zmian pór roku zmuszeni jesteśmy od urodzenia się przyzwyczaić i odpowiednio przygotować. Stąd nasze szafy mniej lub bardziej wypchane są zestawem ubrań i obuwia na okres letni, jesienno-wiosenny i niestety też zimowy. Zima to nie tylko problem z oblodzonymi chodnikami, spóźniającą się komunikacją, czy samochodem, który znienacka „nie odpala”. To nie tylko wydatki na grubsze ubrania, ale przede wszystkim – spore koszty ogrzewania. Nieraz porównujemy między znajomymi kto ile wydaje na ogrzewanie. Padają w tym miejscu najróżniejsze kwoty: jeden rzuci 1.500 zł, drugi 2.300 zł, jeszcze inny 3.500 zł na rok (oczywiście takie porównywanie ma sens przy założeniu tych samych warunków pogodowych i podobnej powierzchni mieszkania). Ten z najniższą kwotą od razu wypina pierś do przodu pełen dumy z energooszczędnego mieszkania. Specjalnie piszę mieszkania, a nie domu, czy domku, gdyż w niniejszym artykule skupimy się na „tradycyjnych” mieszkaniach w blokach, kamienicach (tzw. „plombach”). Wielu z nas zastanawia się, z czego wynikają tak duże rozbieżności w opłatach? Powodów jak zwykle jest kilka. Do najważniejszych z nich należą na pewno: po pierwsze – czy budynek jest ocieplony, po drugie – czy wymieniono stolarkę okienną i drzwiową, następnie – czy mamy dobrze ocieplony dach (stropodach), piwnicę oraz czy wymieniono instalację centralnego ogrzewania (rury, grzejniki, zawory termostatyczne). Jak widzimy, czynników całkiem sporo i chyba nie muszę dopowiadać oczywistości, czyli czym charakteryzuje się mieszkanie, w którym mieszka osoba płacąca za ogrzewanie najmniej. Skoro wiemy, jakie są czynniki obniżające koszty, to dlaczego pozostali nie dążą do poprawienia energooszczędności budynku? Jak nie wiadomo, o co chodzi, to z pewnością chodzi o pieniądze… lub niewiedzę (niektórzy twierdzą, że w „termosie” styropianowym nie będą mieszkać). A koszty? Policzmy, ile musielibyśmy wydać na naszą termomodernizację.

Do obliczeń przyjąłem tzw. „plombę” (których całkiem sporo, zwłaszcza w miastach zniszczonych w czasie II wojny światowej). Jest to budynek sześciokondygnacyjny, z czterema klatkami, po trzy mieszkania na piętrze. Pozostałe dane: całkowita powierzchnia elewacji – 2184 m², w tym powierzchnia okien - 378 m², drzwi – 12 m², powierzchnia stropodachu – 624 m², liczba mieszkań – 72.
Jako pierwszy przyjmiemy wariant wyceny z wymianą stolarki oraz dociepleniem elewacji styropianem.

Otrzymujemy około 253 zł za m² dla całkowitej powierzchni elewacji naszego budynku. Jednak bardziej (z oczywistych względów) interesuje nas koszt inwestycji przeliczony na 1 m² powierzchni użytkowej. Dla uproszczenia przyjmiemy powierzchnię użytkową mieszkania łącznie z klatką schodową i bez murów wewnętrznych (za klatkę też w końcu ktoś musi zapłacić). Mamy więc 552.800 zł / (52 m x 12 m x 6 kondygnacji) = 148 zł/m² p.u.
Gdybyśmy jeszcze ocieplili stropodach granulatem z wełny mineralnej gr. 30 cm i pokryli go dwukrotnie papą termozgrzewalną, to w drugim wariancie otrzymamy:

A co za tym idzie 69.888 zł /3.744 m² p.u. = ok. 19 zł/m² p.u.
Łącznie otrzymamy: (148 zł + 19 zł)/ m² p.u. = 167 zł/m² p.u.

Teraz już każdy bez problemów może samodzielnie obliczyć, w zależności od wielkości mieszkania, ile wyda na termomodernizację.

Ponieważ nikt z nas nie lubi niepotrzebnie wydawać pieniędzy, przekonajmy się, czy jest o co kruszyć kopie.

Najwięcej można zyskać, remontując budynki z połowy lat 60-tych lub starsze. Domy, budowane zgodnie z obowiązującymi wówczas normami, mogły zużywać na ogrzewanie 240-350 kWh/m², podczas, gdy dzisiaj obowiązujące normy dopuszczają 100-130 kWh/m². W takim przypadku koszty ogrzewania mogą zmniejszyć się nawet o 70%. Jeżeli mamy budynek nowszy, zbudowany w latach 90-tych, gdy normy dopuszczały zużycie energii do ogrzewania budynku na poziomie 120-160 kWh/m², orientacyjne zmniejszenie kosztów ogrzewania może wynieść 10% -30%. Dla prawidłowego oszacowania oszczędności w kosztach ogrzewania, każdorazowo trzeba policzyć je dla konkretnego budynku, konkretnej sytuacji, biorąc pod uwagę stan istniejący – stąd niezbędny audyt energetyczny, o czym poniżej.

Jest więc o co się bić; dla starszych budynków nawet bardzo!
Tylko zaraz, zaraz – skąd wziąć tyle funduszy, ile potrzeba? Tak, 552.800 zł + 69.888 zł = 622.688 zł… To całkiem pokaźna suma.
Przyjęliśmy termomodernizację budynku z 72 lokalami, więc z pewnością jest on zarządzany przez wspólnotę mieszkaniową… To dobrze, czy źle? Cóż, nie oszukujmy się, będzie bardzo ciężko nakłonić (optymistycznie patrząc) przeszło połowę mieszkańców do takiej inwestycji. A nawet, jeśli jakimś cudem udałoby się, z pewnością długo to potrwa. Aby przekonać większość, trzeba będzie przedstawić „twarde” dowody na opłacalność inwestycji. Kto może przekonać innych, że warto ponieść tak duże koszty? Niestety będziemy musieli skorzystać z usług osoby, która przeprowadzi wstępny audyt energetyczny (dla naszego budynku będzie to wydatek około 450 zł). Po takim audycie, jeżeli wspólnota dojdzie do wniosku, że „inwestycja” będzie opłacalna, mamy kilka dróg.
Pierwsza – posiadamy gotówkę i przystępujemy do realizacji remontu (pamiętamy o projekcie budowlanym – dodatkowy koszt około 5.000 zł), szukamy wykonawcy, zatrudniamy nadzór inwestorski (kolejny koszt 8-9 tysięcy), parę miesięcy i cieszymy się odnowionym budynkiem.

Tylko skąd gotówka, jeżeli najczęściej na fundusz remontowy przeznaczamy miesięcznie 1,5 zł na 1 m² p.u.. Czyli w przypadku naszego budynku jakieś 67.392 zł rocznie… Oj, długo będziemy odkładać. Musimy więc tę drogę odrzucić.

Czyli pozostaje kredyt. Będziemy do niego potrzebowali pełnego audytu energetycznego – to już ok. 4.500 zł. Prowizja banku od 0,5% do 2,0% - też musimy uwzględnić w kosztach całkowitych. Od samych kwot robi się gorąco… To może jest jeszcze inna droga?

Od 19 marca 2009 roku obowiązuje ustawa o wspieraniu termomodernizacji i remontów - więc może to jest właśnie ratunek dla nas i zadziałamy z jej pomocą? Dzięki niej mamy bowiem możliwość otrzymania tzw. premii termomodernizacyjnej. Wysokość przyznawanej premii termomodernizacyjnej wynosi 20% wykorzystanego kredytu, nie więcej jednak niż 16% kosztów poniesionych na realizację przedsięwzięcia termomodernizacyjnego i dwukrotność przewidywanych rocznych oszczędności kosztów energii, ustalonych na podstawie audytu energetycznego. Premia ta wypłacana jest przez Bank Gospodarstwa Krajowego po zakończeniu termomodernizacji.
Bank Gospodarstwa Krajowego zostawia sobie jednak sprytną furtkę, informując, że gdy zabraknie wolnych środków w ramach Funduszu Termomodernizacji i Remontów, po prostu przestanie realizować takie zobowiązania. Ile tych środków jest, nie wie nikt… No, prawie nikt. W każdym razie dla przeciętnego Kowalskiego brzmi to dość złowrogo. Wiemy skądinąd z lat poprzednich, że fundusze takie kończyły się bardzo szybko. Musimy więc pospieszyć się, jak najszybciej zebrać całą dokumentację i pędzić do banku. A jeśli się nie uda? Nie zdążymy? W końcu na pewno są tacy, którzy z pełną dokumentacją czekali od zeszłego roku i już zdążyli złożyć papiery. Na pewno będą mieć pierwszeństwo.
Nie traćmy nadziei – przecież na stronach internetowych niektórych banków, które współpracują z BGK, także istnieje informacja o możliwości udzielenia przez bank kredytu na termomodernizację i remont z premią. Może tam się uda. A jeśli nie? Musimy wytrwale szukać, a w międzyczasie przyjrzyjmy się temu ustawowemu HITOWI.
Bo przecież okazuje się, że ludzie walą po dofinansowanie drzwiami i oknami!!! Dobrze, dobrze… Marzyć to sobie można, w żadnym wypadku nie jest to jednak HIT, raczej chichot – chichot należący przede wszystkim do bankierów, że znowu coś ugrali, coś – czyli, po raz kolejny niezłą kasę. Co więcej, jeżeli nawet ktoś we wspólnocie mieszkaniowej myśli, że premia termomodernizacyjna obniży koszt inwestycji, to jest niestety w błędzie. Jak dobrze wszystko policzymy, to premia pokrywa praktycznie odsetki od kredytu bankowego – znów okazuje się, że bankowy biznes cały czas się kręci, a szary Kowalski tkwi w czarnej dziurze. Zadowoleni mogą być jeszcze autorzy audytów energetycznych – im też wpływa niezła kasa - projektanci i nadzór budowlany. To po co nam taka ustawa? Kolejna kula w płot? No oczywiście, że nie, przecież wymieniłem osoby, które na tym interesie dobrze (bardzo dobrze) zarobią, a że my najwyżej wyjdziemy na zero… Kolejny raz okazuje się, że najważniejsze, kto umie się zakręcić, ups!!! lobbować w swoim interesie, ten będzie miał korzyści i to niemałe. Społeczeństwu, mniej lub bardziej zainteresowanemu, ta ustawa może się tylko czkawką odbić. A, no nie – przecież jeszcze przyroda będzie zadowolona… ograniczymy CO₂. – ochrona środowiska zapewniona…

To co w takim razie robić? Jeżeli „odpuścimy” sobie tę pomoc, może warto poszukać innych źródeł finansowania. Możemy bezpośrednio spróbować w banku, który prowadzi rachunek wspólnoty, może uda się uzyskać dobre warunki kredytowe na poziomie 1-2%, a za to z mniejszą ilością niezbędnych dokumentów i sztucznie tworzonych przez ustawodawcę procedur? Dużo tych „może” – kolejne więc wyjście, które wydaje się mało prawdopodobne.

No to cóż jeszcze nam pozostało? A może, skoro w grę wchodzi ochrona środowiska, to poszukajmy pomocy u źródeł, czyli w Wojewódzkich Funduszach Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej. Mogą one udzielać wsparcia przy pobieraniu kredytów, niezależnie od BKG. W każdym województwie może być inaczej, różnice mogą dotyczyć zarówno przedmiotu kredytowania, jak i warunków dofinansowania. Ale tu znów pojawiają się banki!!!

Jak widzimy, droga do oszczędności nie jest łatwa i przyjemna – wymaga zarówno dużych nakładów finansowych, jak i czasowych na przygotowanie inwestycji. Teoretycznie efekt oszczędnościowy murowany, ale droga do jego osiągnięcia bardzo kręta i pod górkę, a jak tylko coś pójdzie nie tak… to ten, kto rzucił propozycję termomodernizacji na zebraniu wspólnoty będzie musiał… – dopowiedzmy sobie sami.
Zawsze może się okazać, że ktoś ze wspólnoty jest jakoś powiązany z bankami i wtedy zorganizuje tę premię termomodernizacyjną i będzie korzystniej… Tylko, tak jak wcześniej napisałem, ta korzyść najpewniej nie będzie korzyścią mieszkańców, no może tego jednego… Więc pozostaje chyba nadal czekać na jakieś rozwiązanie legislacyjne, które w sposób praktyczny, rzeczywiście pomoże lokatorom w opisanej przeze mnie sytuacji. Nie będzie natomiast, jak obecna ustawa, tylko zasłoną dymną dla kolejnych interesów znajomych królika. Ręka rękę myje… ale obok wystawione są inne dłonie, które też chciałyby skorzystać na tym, co przynajmniej na papierze jest przeznaczone dla nich.