Kataster nieruchomości – zasady tworzenia, jego funkcje i oczekiwane implikacje

Pierwsze ślady katastru sięgają kilku wieków przed naszą erą. Najpierw starożytny Egipt, następnie jego wzorem państwo rzymskie wprowadziły regulacje prawne dotyczące zasad określania i rejestrowania stanu posiadania gruntów, handlu ziemią i wytyczania granic poszczególnych posiadłości. Wprowadzony przez cesarza Oktawiana Augusta spis ziemi i ludności tzw. „Capitum registrum” w średniowieczu przemianowany na „Catastrum”, stanowiący pierwowzór dzisiejszych rejestrów nieruchomości, wykorzystywany był głównie dla celów podatkowych. W międzywojennej Polsce kataster jako spis gruntów i budynków wprowadzony został dekretem Prezydenta RP z dnia 14 stycznia 1936 r. i wykorzystywany był do obliczania podatku od nieruchomości. Po drugiej wojnie światowej zastąpiony został ewidencją gruntów, która zawierała dane o położeniu nieruchomości, ich powierzchni, granicach, rodzajach użytków i klasach gruntów. Stan prawny nieruchomości rejestrowano w księgach wieczystych.
Tyle informacji historycznych.

W warunkach rozwiniętej gospodarki rynkowej ewidencja ta nie jest już wystarczająca, zwłaszcza że (jak wykazują badania) dane dotyczące poszczególnych działek nie zawsze są zgodne ze stanem faktycznym, a wiele nieruchomości gruntowych i budynków w ogóle nie figuruje w rejestrze.
Z tych właśnie powodów okazało się konieczne opracowanie nowoczesnego, wielofunkcyjnego katastru nieruchomości obejmującego wszystkie rodzaje nieruchomości: gruntowe, budowlane i lokalowe. Kataster będzie ściśle powiązany z księgami wieczystymi w stosunku do których będzie komplementarny a nie zastępczy.

Co do podstawowych cech katastru obowiązuje aksjomat: będzie dokumentem jednolitym i powszechnym, stanowić będzie wyłączne źródło informacji o faktycznym stanie nieruchomości, a zawarte informacje muszą być prawdziwe oraz aktualne.

Zasady tworzenia i zastosowania katastru ujęte są w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. nr 102, poz.651 z dnia 11 czerwca 2010 r.).

Kataster to wielozadaniowy rejestr nieruchomości zawierający dane o powierzchni działek, domów i mieszkań oraz ich wartości. Musi tworzyć podstawę do zakładania ksiąg wieczystych, a więc zawierać dane pozwalające na identyfikację nieruchomości i ich geometryczne opisanie. Geometryczny kształt działek gruntowych jest nanoszony na mapy katastralne, stanowiąc graficzny obraz relacji przestrzennych pomiędzy działkami i budynkami. W Polsce zewidencjonowania i opisania wymaga około 50 mln nieruchomości, w tym około 30 mln działek gruntowych, około 5 mln budynków mieszkalnych, ponad 12 mln mieszkań i znaczna liczba budynków inwentarskich, gospodarczych, magazynowych, obiektów użyteczności publicznej itp.

Nieruchomości objęte rejestrem podlegają wycenie tworząc wartość katastralną, czemu służy powszechna taksacja.

Wartość katastralną nieruchomości ustala się na podstawie oszacowania nieruchomości reprezentatywnych na obszarze gminy z uwzględnieniem cen transakcyjnych. Czynności szacowania nieruchomości reprezentatywnych wykonują licencjonowani rzeczoznawcy majątkowi.

W procedurze wyceny nieruchomości brane będą pod uwagę szczególne cechy stref, na których położone są określone nieruchomości. Oznacza to, że inna będzie wartość takiego samego lub podobnego obiektu (działki, domu) w dużym mieście lub aglomeracji przemysłowej odznaczającej się znacznym popytem inwestycyjnym i aktywnym gospodarczo rynkiem, a inna w regionie o dużym bezrobociu, niższej zamożności, gorszej infrastrukturze, z dala od głównych szlaków komunikacyjnych itp. W sytuacji dużego wciąż zróżnicowania ekonomicznego kraju zestaw nieruchomości reprezentatywnych będzie zapewne liczny.

Głównym celem powszechnej taksacji jest sporządzenie dla całego kraju map i tabel taksacyjnych. Dla każdej strefy oznaczonej na mapie ustalona będzie wartość 1 m² gruntu określonego rodzaju (działka rolna, działka leśna, działka budowlana), a w tabelach taksacyjnych wartość 1 m² poszczególnych rodzajów budynków: mieszkalnych, produkcyjnych, handlowych, inwentarskich, użyteczności publicznej itp. położonych w poszczególnych strefach. Mapy i tabele taksacyjne zostaną zatwierdzone przez gminy jako podstawa wyceny wartości nieruchomości na ich obszarze, a obliczona wartość nieruchomości będzie wprowadzona do katastru w drodze administracyjnej. Dla zapewnienia aktualności wyceny powszechna taksacja będzie okresowo weryfikowana, a wartość nieruchomości waloryzowana. Podstawę waloryzacji stanowić mają np. wskaźniki inflacji, zmiany zaszeregowania nieruchomości do innej strefy itp. Właściciele nieruchomości mogą zgłaszać do gminy zarzuty dotyczące wyceny, a jeśli gmina ustosunkuje się to tych zarzutów negatywnie – stronie niezadowolonej przysługuje skarga do Sądu Administracyjnego.

Wartość katastralna nieruchomości będzie służyć ustalaniu podstawy opodatkowania podatkiem od nieruchomości.

Dotychczas ten lokalny, pobierany przez gminy podatek obliczany był jako iloczyn powierzchni działki domu czy mieszkania przez jednostkową stawkę arbitralnie określoną przez samorząd lokalny. Stawki te były zróżnicowane, ale relatywnie niskie, w związku z czym obciążenie podatników z tytułu podatku od nieruchomości nie było nadmiernie dotkliwe. Wprowadzenie podatku katastralnego obliczonego według uprzednio omówionych zasad, czyli w oparciu o wartość katastralną nieruchomości budzi wśród właścicieli niepokój, chociaż na razie nie wiadomo jaka będzie wysokość stawek zamieszczonych w tabelach taksacyjnych. Nie ulega jednak wątpliwości (i gminy tego nie kryją), że będzie to podatek znacznie wyższy od obecnie pobieranego. W szczególności dotknie on właścicieli obiektów o dużej wartości, zwłaszcza położonych w strefach uznanych za atrakcyjne. Wysoki podatek katastralny (jeśli taki będzie) bez wątpienia wywoła implikacje na rynku nieruchomości. Obecnie wiele nieruchomości gruntowych dobrze zlokalizowanych przetrzymywanych jest przez właścicieli w słusznym z ich punktu widzenia przekonaniu, że rosnące ceny działek pozwolą im dobrze zarobić, jeśli sprzedadzą je w przyszłości. Istnieje powszechne przekonanie, że wysoki podatek katastralny „wymusić” może ich doraźną sprzedaż, co spowoduje wzrost podaży i zaowocuje spadkiem cen rynkowych oraz ograniczy spekulację gruntami.

Wielofunkcyjność katastru nieruchomości polega na tym, że (wbrew często spotykanym opiniom) nie ma on wyłącznie funkcji podatkowej. Rejestr katastralny wykorzystywany będzie także w planowaniu przestrzennym (plany zagospodarowania przestrzennego), w ochronie środowiska (wyznaczanie obszarów chronionych), systemie ubezpieczeń, polityce kredytowej, a przede wszystkim służyć będzie jako wiarygodne narzędzie obrotu nieruchomościami.

Wdrożenie katastru nieruchomości i z tym związana powszechna dostępność poprawnego, prawnie usankcjonowanego sytemu ewidencji i informacji o nieruchomościach może zwiększyć atrakcyjność inwestowania w Polsce przez kapitał zagraniczny.