Koniec programu Mieszkanie Plus. Co dalej z budownictwem czynszowym?

– Mam nadzieję, że mówiąc o likwidacji Mieszkania Plus, minister ma na myśli wyłącznie jego rynkową cześć, którą realizuje państwowa spółka PFR Nieruchomości – mówi ekspert portalu GetHome.pl Marek Wielgo.
Podkreśla, że formalnie Mieszkanie Plus jest częścią Narodowego Programu Mieszkaniowego, która zakłada nie jedną, a trzy formy wsparcia budownictwa czynszowego. W tym także mieszkań komunalnych oraz społecznych czynszowych, budowanych przez gminne spółki zwane towarzystwami budownictwa społecznego (TBS) lub społecznymi inicjatywami mieszkaniowymi (SIM). Rzecz w tym, że te dwie formy wsparcia budownictwa czynszowego funkcjonują od dawna, np. TBS-y od 1996 r., a rząd jedynie modyfikował je w ostatnich latach. Natomiast nowością jest program, który zakłada budowę na zasadach rynkowych dostępnych cenowo mieszkań na wynajem, także z możliwością dojścia do własności. I to właśnie do tej rynkowej części przylgnęła nazwa Mieszkanie Plus.

Wyszło szydło z worka

Marek Wielgo zwraca uwagę, że z komunikatów spółki PFR Nieruchomości trudno się połapać, ile mieszkań udało jej wybudować, a ile jest w trakcie realizacji lub w planach inwestycyjnych. W PFR Nieruchomości podkreślano, że pierwsze trzy lata funkcjonowania programu należy traktować jako okres przygotowawczy. W 2019 r. rozpoczęto budowę 1244 mieszkań, a prawdziwy wysyp inwestycji miał się zacząć w 2020 r. Spółka zapewniała, że ma zapewnione finansowanie na budowę nawet 50 tys. mieszkań. Np. przy ulicy Karczunkowskiej  w Warszawie miało powstać megaosiedle „Nowe Jeziorki”. Na kupionej na rynku blisko 15-hektarowej działce planowano budowę aż 2,7 tys. mieszkań. Nic jednak nie wskazuje na to, żeby ta budowa miała się kiedykolwiek rozpocząć. Tymczasem dotychczasowe efekty sztandarowego programu PiS są raczej skromne. W 18 miastach powstało bowiem łącznie 3468 lokali, najwięcej w Katowicach i Krakowie.

Marek Wielgo dodaje, że w budowie jest 1571 mieszkań w ramach inwestycji realizowanych w pięciu miastach: Zgorzelcu – 221 mieszkań, Katowicach – 523, Sianowie – 168, Wrocławiu – 469 i Nakle nad Notecią – 190.
Z ostatnich komunikatów PFR Nieruchomości wynika, że w przygotowaniu są inwestycje w kolejnych czterech miastach: Lublinie (388 mieszkań), Elblągu (150), Szczecinie (800) i Wrocławiu (450 lokali). Ministerstwo Rozwoju i Technologii wymienia też Skawinę (168), Warszawę (558) i Sochaczew (246 lokali). Łącznie we wszystkich tych miastach ma powstać niemal 2,8 tys. mieszkań na wynajem.
–  Okazało się, że bez subwencji budżetowej nie da się budować dostępnych cenowo mieszkań czynszowych. Zwłaszcza w warunkach lawinowo rosnących kosztów budowy. Sytuacji nie uratował program „Mieszkanie na Start”, czyli dopłaty do czynszów – komentuje ekspert GetHome.pl.
I dodaje, że niektórzy politycy próbują przedstawiać program „Mieszkanie Plus” w korzystniejszym świetle dodając statystyki dotyczące mieszkań komunalnych i społecznych czynszowych.
– Rząd postawił krzyżyk na rynkowej części Mieszkania Plus, ale równocześnie zwiększył wsparcie budownictwa czynszowego realizowanego przez gminy oraz społeczne inicjatywy mieszkaniowe – przyznaje Marek Wielgo.

Bo do tanga trzeba dwojga

Od ponad dwóch lat gminy mogą uzyskać dofinansowanie w wysokości nawet 80% kosztów inwestycji, a nie jak wcześniej – 35-45%. Przy czym to dofinansowanie z Funduszu Dopłat przy Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK) dotyczy zarówno budowy mieszkań komunalnych, jak też remontów pustostanów. Mimo to, inwestycji mieszkaniowych wciąż nie ma na liście priorytetów większości gmin.
GUS podaje, że w 2022 r. powstało w całym kraju 629 mieszkań komunalnych, czyli o połowę mniej niż rok wcześniej. To bodaj najgorszy wynik po 1989 r.  Katastrofalne są także statystyki dotyczące rozpoczynanych budów. Lekkim optymizmem mogą napawać dane o pozwoleniach na budowę.
Portal przypomina, że jeszcze na początku tego roku na rządowej stronie internetowej dedykowanej programowi „Mieszkanie Plus” można było znaleźć zapowiedź zwiększenia zasobów mieszkaniowych gmin o ponad 150 tys. lokali czynszowych w okresie od 2019 do 2025 r.  W Narodowym Programie Mieszkaniowym rząd zadeklarował, że do 2030 r. zniknie kolejka pod mieszkanie komunalne. Z danych GUS wynika, że w 2021 r. czekało na nie ponad 129 tys. gospodarstw domowych.  Oznacza to, że w kolejnych 9 latach musiałoby powstawać  średnio co najmniej 14 tys. lokali na rok.

– W sytuacji, gdy rząd postanowił pompować miliardy złotych w dopłaty do kredytów na zakup mieszkań, ten ambitny plan wydaje się być skazany na porażkę – komentuje Marek Wielgo.
Równocześnie przyznaje, że statystykom budowlanym GUS umyka odzyskiwanie tzw. pustostanów, czyli mieszkań opuszczonych z powodu złego stanu technicznego. W całym kraju jest ich blisko 64 tys. Ministerstwo Rozwoju i Technologii podało, że w 2022 r.  dofinansowanie z Funduszu Dopłat przy BGK przyznano 195 gminnym inwestycjom remontowym. Mają one objąć łącznie blisko 4,7 tys. mieszkań.
Z drugiej strony kompletną klapą okazał się rządowy program „Mieszkania za grunt”, który miał zwiększyć pulę tanich mieszkań czynszowych. Gminy miały je uzyskać od deweloperów w zamian za przekazane im grunty.

Społeczne czynszowe rozpędza się

Mieszkania czynszowe budują też towarzystwa budownictwa społecznego (TBS) i społeczne inicjatywy mieszkaniowe (SIM), czyli spółki, których udziałowcami są najczęściej gminy. Do rozpoczynania inwestycji mają je przekonać nie tylko państwowe grunty przekazane na ten cel z Krajowego Zasobu Nieruchomości, ale i spory zastrzyk gotówki z budżetu państwa. Dotacja dla SIM/TBS z Funduszu Dopłat przy BGK sięga 35% kosztów budowy. Ponadto spółki mogą skorzystać z preferencyjnego kredytu z BGK, zaś lokatorzy partycypujący w kosztach budowy mogą wykupić mieszkania.
Czy przełożyło się to na statystyki budowlane? W 2022 r. TBS-y wybudowały 1,6 tys. mieszkań, czyli niemal o jedną trzecią więcej niż rok wcześniej. Równocześnie GUS odnotował potężny, bo aż 35% regres, jeśli chodzi o liczbę rozpoczętych mieszkań. W pozwoleniach na budowę wzrost wyniósł 14%.

– Ten segment budownictwa czynszowego najpewniej będzie się rozwijał. Oczywiście, o ile będą pieniądze na wsparcie TBS i SIM także w kolejnych latach – ocenia Marek Wielgo.
Wskazują też na to tegoroczne statystyki budowlane.  GUS podał, że w okresie czterech miesięcy TBS-y i SIM-y rozpoczęły budowę blisko 1,1 tys. mieszkań. To wynik przeszło dwukrotnie lepszy od ubiegłorocznego.