Światowy kryzys finansowy eufemistycznie nazywany „zawirowaniem” wywołał liczne implikacje na polskim rynku mieszkaniowym. Tematowi temu poświęcona była „IV Doroczna Konferencja Rynku Mieszkaniowego 2008” zorganizowana przez Redakcję miesięcznika „Eurobuild CEE” w dniu 23 października br.
W ramach konferencji przeprowadzono 8 dyskusji panelowych z udziałem renomowanych analityków rynku mieszkaniowego, przedstawicieli developerów, bankowców, firm consultingowych, handlowców, architektów itp.
Poniżej zaprezentuję najważniejsze spostrzeżenia, konstatacje, przewidywania oraz obawy uczestników paneli, jakie ujawniły się w toku przeprowadzonej debaty.

Podstawą dyskusji była analiza świadcząca o wzrastającej podaży mieszkań, której towarzyszy malejąca sprzedaż, co zdaniem większości dyskutantów „zaowocuje” obniżką cen.
Stwierdzenie to opatrywane jest zastrzeżeniem, że nie dotyczy to wszystkich segmentów rynku, który cechuje się znacznym zróżnicowaniem. Zróżnicowanie występuje w różnych przekrojach, wydaje się jednak, że najważniejsze dotyczy standardu lokali: mieszkań oferowanych na rynku wtórnym, developerskich mieszkań o dobrym standardzie i apartamentów luksusowych.
Spadek cen sygnalizowany jest w segmencie mieszkań popularnych, których jest najwięcej i chociaż są tańsze i cieszą się z tego tytułu większym zainteresowaniem, to popytowi na nie nie towarzyszy pokrycie możliwościami finansowymi potencjalnych nabywców. Na rynku wtórnym obok mniej cenionych lokali spółdzielczych i komunalnych oferowane są także drogie, głównie przedwojenne, duże i atrakcyjnie zlokalizowane mieszkania, które po modernizacji uzyskują status komfortowych apartamentów. Na lokale o wysokim standardzie popyt utrzymuje się i ceny nie spadają. Jeśli chodzi o mieszkania luksusowe – to nadal sprzedawane są „na pniu” i nie podlegają żadnym barierom finansowym ze strony klientów.
Ważnym czynnikiem różnicującym ceny mieszkań jest ich lokalizacja. Im atrakcyjniejsza, tym cena wyższa.
Trzecie zróżnicowanie - to rynki lokalne, gdzie ceny kształtują się według miejscowych relacji podaży i popytu oraz zamożności klientów. Tu ceny są w większości przypadków znacznie niższe w porównaniu do Stolicy; różnią się istotnie w poszczególnych regionach kraju. Szczególne sytuacje występują wszędzie tam, gdzie pojawiają się duże inwestycje przemysłowe, a w konsekwencji powstają nowe, liczne miejsca pracy. Na takim lokalnym rynku w krótkim czasie następuje liczący się wzrost zamożności miejscowej ludności, przybywają pracownicy z okolicznych miejscowości, rośnie popyt na mieszkania, a ich ceny wykazują tendencję wzrostową.
Segmentacja rynku i jej konsekwencje cenowe sprawiają, że do oceny przeciętnych cen należy podchodzić z dużym zastrzeżeniem. Dlatego też zdaniem panelistów wszelkie analizy dotyczące cen i prognozowania ich zmian należy odnosić do konkretnego segmentu rynku oraz lokalizacji obiektu.

Zjawiska kryzysowe w finansach przekładają się na działania rynku kredytowego i uderzają zarówno w potencjalnych klientów, jak też developerów. Do niedawna developerzy w niewielkim tylko stopniu angażowali w finansowanie inwestycji własne środki, korzystając z przedpłat nabywców i kredytów bankowych.
Obostrzenia kredytowe stosowane obecnie przez banki i wzrost cen kredytów oraz marż bankowych ograniczają zarówno możliwość przedpłat przez klientów, jak również pozyskiwanie kredytów przez developerów. Trudno dostępny i drogi kredyt wymusza na developerach znacznie większy niż dotąd udział środków własnych dla sfinansowania nowych projektów. Wywołuje to liczne implikacje. Zmniejsza się płynność finansowa developerów, co prowadzi do ograniczania działalności. Niedostatek środków przy występującej równocześnie konieczności spłaty zaciągniętego uprzednio zadłużenia zmusza developerów do obniżania cen, aby zintensyfikować sprzedaż i tą drogą pozyskać środki. Sygnalizowane jest również obniżanie standardów jakościowych w segmencie najlepiej sprzedawanych mieszkań „popularnych”. Obserwuje się także wzrost udziału mieszkań wykończonych, bo obecnie takie sprzedają się lepiej.
Sytuacja ekonomiczna developerów jest znacznie zróżnicowana, głównie w zależności od portfela zleceń, specyfiki rynku, na którym operują i posiadanego zasobu terenów budowlanych. Developerzy, którzy dysponują bankiem działek kupionych przed laty po niskiej cenie, mają większe możliwości elastycznego przystosowywania się do aktualnej trudnej sytuacji na rynku. Ci, którzy kupili tereny po bardzo wygórowanej cenie na fali boomu cenowego ostatnich 2 - 3 lat, posiadają ograniczoną skalę manewru w polityce cenowej, co obniża ich konkurencyjną pozycję rynkową.

A jak na trudnym rynku radzą sobie banki kredytujące mieszkalnictwo?
W dyskusjach panelowych przedstawiciele bankowości przekonywali, że ich polityka kredytowa zależna jest od tego po jakiej cenie kupują pieniądze na finansowym rynku międzybankowym. A są to ceny trudne do oszacowania. Na skutek braku wzajemnego zaufania banki wstrzymują się od pożyczania sobie kapitału, obroty na rynku międzybankowym są skromne, ceny pieniądza wysokie, okres transakcji kredytowych wydłuża się zarówno w stosunku do developerów, jak też inwestorów indywidualnych.
A jaka jest polityka banków odnośnie kryteriów udzielania pożyczek kredytobiorcom?
Bankowcy do niedawna posługiwali się standardami oceny zdolności kredytowej partnerów. Jednak w okresie prosperity na rynku mieszkaniowym często łagodzono kryteria darząc zaufaniem kredytobiorców, którzy na ogół w Polsce rzetelnie wywiązywali się ze spłat zadłużenia. Na taką politykę działały również względy konkurencyjne. Dla pozyskania klientów banki odstępowały od standardów i negocjowały z kredytobiorcami wysokość oprocentowania, marże, warunki spłaty. Nie tylko patrzono „przez palce” na zdolność kredytową pożyczkobiorcy, ale nie domagano się od partnerów udziału środków własnych. Mało tego – udzielano kredyty przekraczające wartość przedsięwzięcia inwestycyjnego (np. na zakup wyposażenia mieszkań), co dla indywidualnego kredytobiorcy decydowało o wyborze banku. Liberalna polityka banków okazywała się bezpieczna i wielkość nietrafnych kredytów nie była znacząca.
Obecnie bankowcy sygnalizują powrót do standardów przy kryteriach oceny zdolności kredytowej klientów, a wręcz zaostrzają te kryteria, o czym uprzednio wspomniałem.
Spowolnienie transakcji na rynku mieszkaniowym i rosnące trudności sprzedaży mieszkań zmuszają developerów do intensyfikacji badań rynkowych i analiz preferencji klientów, zwłaszcza w odniesieniu do ich kondycji ekonomicznej i możliwości finansowych. Analizy te prowadzone są zarówno przy wykorzystywaniu własnych badań, jak też są zlecane wyspecjalizowanym firmom consultingowym. Podkreślano, że standardowe metody marketingowe przynoszą coraz mniejsze efekty, poszukuje się więc bardziej skutecznych sposobów, jak wykorzystywanie niszowych upodobań potencjach klientów, promocje cenowe, atrakcyjne lokalizacje, indywidualne rozwiązania projektowe, niestandardowe wykończenie lokalu, specjalną aranżację otoczenia budynku itp. Rozbudowane metody marketingowe dostępne są jednak tylko bogatym developerom; mniejsze firmy sygnalizują ograniczanie wydatków na reklamę.
Na marginesie dyskusji o marketingu podnoszono sprawę braku badań nad skutecznością reklam. W szczególności krytykowano niedocenianie stałego kontaktu pomiędzy jednostkami organizacyjnymi przedsiębiorstw zajmującymi się marketingiem i sprzedażą.

Jedna z dyskusji panelowych poświęcona była niszy popytowej, a mianowicie mieszkaniom luksusowym, które nadal dobrze się sprzedają. Profesjonalne rozpoznanie preferencji klientów może w okresie osłabionego popytu na mieszkania „popularne” poszerzyć sprzedaż apartamentów. Podkreślano przy tym złożoność pojęcia luksusu, na co działy marketingowe firm developerskich nie zawsze zwracają należytą uwagę. Kryteria luksusu rezydencji pozamiejskich to dogodna komunikacja z centrum, wielkość i zagospodarowanie działki, bliskość lasu, spokojne otoczenie, bezpieczeństwo, niestandardowa architektura domu i jego otoczenia, modna miejscowość itp.
W przypadku apartamentów miejskich obok lokalizacji liczą się: powierzchnia, rozplanowanie przestrzeni, tarasy, nawet widok, prestiż budynku (renomowany architekt), pływalnia na miejscu i co oczywiste – wysoko standardowe wykończenie, dostępność usług, a w szczególnych przypadkach moda (lofty, mieszkania dwupoziomowe itp.).
Dostrzeżono też postępującą zmianę upodobań klientów. Coraz częściej preferuje się rezydencje zlokalizowane na obrzeżach miast (dobre powietrze, ogród itp.), gdzie można zapewnić sobie nie gorsze niż w komfortowych wieżowcach warunki zamieszkania. Pozamiejskie rezydencje preferują głównie duże rodziny z dziećmi, osoby zbliżające się do emerytury i amatorzy spokojnego wypoczynku. Nie bez wpływu jest również aspekt ekonomiczny. Cena domu indywidualnego, zwłaszcza jeśli klient dysponuje własną działką jest porównywalna z ceną luksusowego apartamentu w wieżowcu o zbliżonym komforcie zamieszkania, a znacznie większych powierzchniach mieszkalnych i rekreacyjnych.

Na koniec refleksja, jaka pojawiła się wśród uczestników debaty. Większość dyskutantów zapytanych o prognozy na rynku mieszkaniowym na najbliższy okres zdecydowanie odcięło się od zajęcia w tej sprawie stanowiska, uznając, że byłoby to nieodpowiedzialne. Według powszechnej opinii kryzys finansów bankowych i deregulacja rynku walutowego, niekończące się spadki indeksów na rynkach światowych, w tym na giełdzie polskiej, wszystko to sprawia, że nie ma w tej chwili miejsca na pragmatyczne rozumowanie. Tym niemniej wyrażano nadzieję, że polski rynek mieszkaniowy obroni się przed destabilizacją, co jednak wymagać będzie około 2 - 3 lat.