Pomimo odczuwalnego spowolnienia gospodarczego w Europie kondycja polskiego rynku inwestycyjnego jest relatywnie dobra i jak na razie budownictwo opiera się nadchodzącemu kryzysowi. W odróżnienia od załamania finansów, jakie wystąpiło w 2008 r. w wyniku upadku Lehman Brothers, kiedy to na skutek paniki rynkowej inwestycje zamarły – w 2011 roku finanse zagrożone bankructwem Grecji nie zachwiały gospodarką polską i tylko w niewielkim stopniu zahamowały działania funduszy inwestujących w nieruchomości.
Pozytywne sygnały dotyczące kondycji polskiej gospodarki zachęciły inwestorów. Jak wynika z aktualnych szacunków, wartość zawartych transakcji na koniec 2011 roku wynosi blisko 2,5 mld euro. Wskazują na to opublikowane już wyniki I półrocza 2011 r. (ok. 1 mld euro), a więc o 25% więcej niż w analogicznym okresie roku ubiegłego. Największym zainteresowaniem inwestorów cieszą się obiekty handlowe. Rynek nieruchomości komercyjnych oceniany jest jako bardzo atrakcyjny, na co wskazuje zainteresowanie zakupem centrów handlowych. Świadczą o tym również duże transakcje zawarte w Zamościu, Kłodzku, Kaliszu, Legnicy itp. Wszystkie obiekty w tych miastach przyniosły duże zyski dotychczasowym ich właścicielom. Szczególnym zainteresowaniem cieszą się obiekty zapewniające stabilny przychód; korzystne jest także, że na rynku handlowym nie występuje problem ściągalności czynszów, co ma miejsce na rynku nieruchomości mieszkaniowych.
Sprzedaż nieruchomości handlowych w 2011 r. charakteryzowała się trzykrotną dynamiką wzrostu w porównaniu do tego samego okresu roku 2010. Według szacunków eksperckich inwestorzy wydali na zakup obiektów handlowych w I kwartale ubr. ponad 300 mln euro.
Dużą dynamikę odnotowuje się również na rynku nieruchomości biurowych, których udział w wartości sprzedaży sięgał ponad 50% łącznej wartości rynku nieruchomości. W pierwszym półroczu 2011 r. zawarto umowy na ponad 500 mln euro. Spektakularnymi przykładami mogą być: transakcja warszawskiego biurowca North Gate za 103 mln euro oraz niedawno ukończonego biurowca Zebra Tower przy Rondzie Jazdy Polskiej za 76 mln euro.
![](/Portals/4/bzg/2012-01/art-bolkowski-inwestycje01.gif)
Warszawa, Zebra Tower
Duży popyt na obiekty biurowe należy tłumaczyć perspektywicznym myśleniem nabywców, którzy (jak się wydaje) oczekują boomu na tym rynku. Łatwo dostrzec liczne oferty wynajmu w prasie oraz na elewacjach budynków wzniesionych w ostatnim czasie. Należy równocześnie zwrócić uwagę na opinie dużych agencji obrotu nieruchomościami, które sygnalizują możliwość spowolnienia rozwoju gospodarki polskiej wobec jej powiązania z odczuwającymi stagnację gospodarkami zachodnioeuropejskimi, a nawet zagrożenie recesją. Gdyby te zagrożenia nie ustępowały (a na to się nie zanosi) może wystąpić spadek zainteresowania rynkiem nieruchomości w naszym kraju. Przedstawiciele funduszy inwestycyjnych działających w Polsce uważają, że polski rynek inwestycyjny jest „płytszy” niż w latach ubiegłych (przed kryzysem 2008), ale jest to rynek nadal aktywny. Podkreśla się, że nieruchomości komercyjne cechują się inwestycjami długoterminowymi i z tej racji nie reagują tak nerwowo na globalne zaburzenia finansowe, jak rynki giełdowe i surowcowe.
Inwestorzy zagraniczni dostrzegają niepewną sytuację gospodarek w związku z czym podchodzą do inwestowania znacznie ostrożniej niż dotychczas, obawiając się ryzyka nietrafionych transakcji. Jest to w istocie zjawisko pozytywne, ponieważ stymuluje poprawę jakości obiektów, zwłaszcza tych, które inwestorzy wybudowali w zamiarze ich szybkiej odsprzedaży. Przykładem służyć może wspomniany już biurowiec Zebra Tower, który sprzedano bezzwłocznie po oddaniu go do eksploatacji.
Trudno się dziwić, że potencjalni nabywcy bardzo dokładnie analizują jakość, a szczególnie walory obiektów, które upatrzyli do kupienia. Liczy się lokalizacja, jakość wykonania, projekt architektoniczny, energochłonność eksploatacyjna, wyposażenie wnętrz itp. Dokładnie analizuje się spodziewaną stopę kapitalizacji, która odwzorowuje dzisiejszą wartość obiektów w przyszłości. Stopa kapitalizacji (iloraz spodziewanego dochodu z nieruchomości do ceny sprzedaży) stanowi najważniejszy element decyzji przy zawieraniu transakcji. Przykładowo dla najlepszych budynków w centrum Warszawy stopy kapitalizacji osiągają poziom 6,4%, podczas gdy poza centrum 6,8%, a w miastach „na prowincji” ponad 7%. Różnice wydawać się mogą niewielkie, ale przy wieloletniej eksploatacji sięgają milionowych kwot. Jeszcze większe zróżnicowanie stóp kapitalizacji występuje na rynku powierzchni handlowych (od 6,3% do 10%), gdzie obok lokalizacji i szeroko pojętej jakości obiektów dużą rolę odgrywa struktura organizacyjna najemców oraz siła nabywcza miejscowego społeczeństwa – klientów obiektów handlowych.
Rynek nieruchomości komercyjnych zdominowany jest przez inwestycje handlowe i biurowe, przy czym znaczna ich część jest powiązana z kapitałem zagranicznym. Kapitał ten „rządzi” zarówno rynkiem budownictwa (wznoszenie obiektów), jak też późniejszą ich eksploatacją. O dynamice obu tych rynków świadczą kilkakrotne zmiany właścicieli obiektów, co z reguły skutkuje wzrostem ich wartości.
Optymistyczny obraz polskiego rynku nieruchomości komercyjnych stanowi wyzwanie dla rodzimych przedsiębiorstw uczestniczących w tym rynku: architektów, projektantów, kosztorysantów, producentów materiałów i wyrobów dla budownictwa, wykonawców, a także sektora finansowego wspierającego kredytami przedsięwzięcia inwestycyjne. Coraz większą wagę przywiązuje się do funkcjonalności obiektów i z tym związanej elastyczności w dostosowaniu do zmieniających się warunków eksploatacji.
Firmy, które dobrze zadomowiły się na rynku i realizują duże zyski nie zadawalają się już budynkami o gorszym statusie, przenosząc się do obiektów o lepszym standardzie, bardziej nowoczesnych i lepiej zlokalizowanych.
Pojawia się też zauważalna konkurencja, przy czym staje się coraz powszechniejsza, szczególnie widoczna na rynku inwestycji biurowych. Nowo oddawane do eksploatacji budynki prezentują bardzo wysoki poziom architektoniczny i nowoczesne wnętrza. Pomimo stale rosnących czynszów właściciele obiektów nie narzekają na brak zainteresowania najmem. Wolne lokale to w większości lokale o gorszej lokalizacji, nieciekawej architekturze i mało reprezentacyjnych pomieszczeniach.
W odróżnieniu od budynków biurowych znacznie słabiej (z wyjątkami) należy oceniać obiekty handlowe. Wybudowano wprawdzie kilka dobrze prezentujących się galerii handlowych, ale rynek ciągle „zaśmiecają” nie tylko barakopodobne „Biedronki” i „Lidle”, ale również super i hipermarkety budujące duże, prymitywne architektonicznie hale (przeważnie parterowe) poprzedzielane stoiskami lub sklepami.
Zdziwienie budzić muszą beztroskie decyzje miejscowych władz budowlanych, które wydają pozwolenia na budowę obiektów odbiegających od poczucia estetyki i standardów. Cała nadzieja w tym, że narastająca konkurencja wymusi lepszą dbałość o projektowanie obiektów wysokiej jakości a podobne do baraków „galerie” handlowe powoli znikać będą z przestrzeni publicznej.
grudzień 2011 r.