Pomimo odczuwalnego spowolnienia gospodarczego w Europie kondycja polskiego rynku inwestycyjnego jest relatywnie dobra i jak na razie budownictwo opiera się nadchodzącemu kryzysowi. W odróżnienia od załamania finansów, jakie wystąpiło w 2008 r. w wyniku upadku Lehman Brothers, kiedy to na skutek paniki rynkowej inwestycje zamarły – w 2011 roku finanse zagrożone bankructwem Grecji nie zachwiały gospodarką polską i tylko w niewielkim stopniu zahamowały działania funduszy inwestujących w nieruchomości.
Pozytywne sygnały dotyczące kondycji polskiej gospodarki zachęciły inwestorów. Jak wynika z aktualnych szacunków, wartość zawartych transakcji na koniec 2011 roku wynosi blisko 2,5 mld euro. Wskazują na to opublikowane już wyniki I półrocza 2011 r. (ok. 1 mld euro), a więc o 25% więcej niż w analogicznym okresie roku ubiegłego. Największym zainteresowaniem inwestorów cieszą się obiekty handlowe. Rynek nieruchomości komercyjnych oceniany jest jako bardzo atrakcyjny, na co wskazuje zainteresowanie zakupem centrów handlowych. Świadczą o tym również duże transakcje zawarte w Zamościu, Kłodzku, Kaliszu, Legnicy itp. Wszystkie obiekty w tych miastach przyniosły duże zyski dotychczasowym ich właścicielom. Szczególnym zainteresowaniem cieszą się obiekty zapewniające stabilny przychód; korzystne jest także, że na rynku handlowym nie występuje problem ściągalności czynszów, co ma miejsce na rynku nieruchomości mieszkaniowych.
Sprzedaż nieruchomości handlowych w 2011 r. charakteryzowała się trzykrotną dynamiką wzrostu w porównaniu do tego samego okresu roku 2010. Według szacunków eksperckich inwestorzy wydali na zakup obiektów handlowych w I kwartale ubr. ponad 300 mln euro.
Dużą dynamikę odnotowuje się również na rynku nieruchomości biurowych, których udział w wartości sprzedaży sięgał ponad 50% łącznej wartości rynku nieruchomości. W pierwszym półroczu 2011 r. zawarto umowy na ponad 500 mln euro. Spektakularnymi przykładami mogą być: transakcja warszawskiego biurowca North Gate za 103 mln euro oraz niedawno ukończonego biurowca Zebra Tower przy Rondzie Jazdy Polskiej za 76 mln euro.
Warszawa, Zebra Tower
Duży popyt na obiekty biurowe należy tłumaczyć perspektywicznym myśleniem nabywców, którzy (jak się wydaje) oczekują boomu na tym rynku. Łatwo dostrzec liczne oferty wynajmu w prasie oraz na elewacjach budynków wzniesionych w ostatnim czasie. Należy równocześnie zwrócić uwagę na opinie dużych agencji obrotu nieruchomościami, które sygnalizują możliwość spowolnienia rozwoju gospodarki polskiej wobec jej powiązania z odczuwającymi stagnację gospodarkami zachodnioeuropejskimi, a nawet zagrożenie recesją. Gdyby te zagrożenia nie ustępowały (a na to się nie zanosi) może wystąpić spadek zainteresowania rynkiem nieruchomości w naszym kraju. Przedstawiciele funduszy inwestycyjnych działających w Polsce uważają, że polski rynek inwestycyjny jest „płytszy” niż w latach ubiegłych (przed kryzysem 2008), ale jest to rynek nadal aktywny. Podkreśla się, że nieruchomości komercyjne cechują się inwestycjami długoterminowymi i z tej racji nie reagują tak nerwowo na globalne zaburzenia finansowe, jak rynki giełdowe i surowcowe.
Inwestorzy zagraniczni dostrzegają niepewną sytuację gospodarek w związku z czym podchodzą do inwestowania znacznie ostrożniej niż dotychczas, obawiając się ryzyka nietrafionych transakcji. Jest to w istocie zjawisko pozytywne, ponieważ stymuluje poprawę jakości obiektów, zwłaszcza tych, które inwestorzy wybudowali w zamiarze ich szybkiej odsprzedaży. Przykładem służyć może wspomniany już biurowiec Zebra Tower, który sprzedano bezzwłocznie po oddaniu go do eksploatacji.
Trudno się dziwić, że potencjalni nabywcy bardzo dokładnie analizują jakość, a szczególnie walory obiektów, które upatrzyli do kupienia. Liczy się lokalizacja, jakość wykonania, projekt architektoniczny, energochłonność eksploatacyjna, wyposażenie wnętrz itp. Dokładnie analizuje się spodziewaną stopę kapitalizacji, która odwzorowuje dzisiejszą wartość obiektów w przyszłości. Stopa kapitalizacji (iloraz spodziewanego dochodu z nieruchomości do ceny sprzedaży) stanowi najważniejszy element decyzji przy zawieraniu transakcji. Przykładowo dla najlepszych budynków w centrum Warszawy stopy kapitalizacji osiągają poziom 6,4%, podczas gdy poza centrum 6,8%, a w miastach „na prowincji” ponad 7%. Różnice wydawać się mogą niewielkie, ale przy wieloletniej eksploatacji sięgają milionowych kwot. Jeszcze większe zróżnicowanie stóp kapitalizacji występuje na rynku powierzchni handlowych (od 6,3% do 10%), gdzie obok lokalizacji i szeroko pojętej jakości obiektów dużą rolę odgrywa struktura organizacyjna najemców oraz siła nabywcza miejscowego społeczeństwa – klientów obiektów handlowych.
Rynek nieruchomości komercyjnych zdominowany jest przez inwestycje handlowe i biurowe, przy czym znaczna ich część jest powiązana z kapitałem zagranicznym. Kapitał ten „rządzi” zarówno rynkiem budownictwa (wznoszenie obiektów), jak też późniejszą ich eksploatacją. O dynamice obu tych rynków świadczą kilkakrotne zmiany właścicieli obiektów, co z reguły skutkuje wzrostem ich wartości.
Optymistyczny obraz polskiego rynku nieruchomości komercyjnych stanowi wyzwanie dla rodzimych przedsiębiorstw uczestniczących w tym rynku: architektów, projektantów, kosztorysantów, producentów materiałów i wyrobów dla budownictwa, wykonawców, a także sektora finansowego wspierającego kredytami przedsięwzięcia inwestycyjne. Coraz większą wagę przywiązuje się do funkcjonalności obiektów i z tym związanej elastyczności w dostosowaniu do zmieniających się warunków eksploatacji.
Firmy, które dobrze zadomowiły się na rynku i realizują duże zyski nie zadawalają się już budynkami o gorszym statusie, przenosząc się do obiektów o lepszym standardzie, bardziej nowoczesnych i lepiej zlokalizowanych.
Pojawia się też zauważalna konkurencja, przy czym staje się coraz powszechniejsza, szczególnie widoczna na rynku inwestycji biurowych. Nowo oddawane do eksploatacji budynki prezentują bardzo wysoki poziom architektoniczny i nowoczesne wnętrza. Pomimo stale rosnących czynszów właściciele obiektów nie narzekają na brak zainteresowania najmem. Wolne lokale to w większości lokale o gorszej lokalizacji, nieciekawej architekturze i mało reprezentacyjnych pomieszczeniach.
W odróżnieniu od budynków biurowych znacznie słabiej (z wyjątkami) należy oceniać obiekty handlowe. Wybudowano wprawdzie kilka dobrze prezentujących się galerii handlowych, ale rynek ciągle „zaśmiecają” nie tylko barakopodobne „Biedronki” i „Lidle”, ale również super i hipermarkety budujące duże, prymitywne architektonicznie hale (przeważnie parterowe) poprzedzielane stoiskami lub sklepami.
Zdziwienie budzić muszą beztroskie decyzje miejscowych władz budowlanych, które wydają pozwolenia na budowę obiektów odbiegających od poczucia estetyki i standardów. Cała nadzieja w tym, że narastająca konkurencja wymusi lepszą dbałość o projektowanie obiektów wysokiej jakości a podobne do baraków „galerie” handlowe powoli znikać będą z przestrzeni publicznej.
grudzień 2011 r.