Rynek mieszkaniowy przed ważną zmianą. Plany ogólne mogą zdecydować o podaży mieszkań na kolejne lata

Branża deweloperska patrzy co się wydarzy 1 września

Reforma planowania przestrzennego ma uporządkować sposób, w jaki rozwijają się polskie miasta i gminy. Jednym z jej fundamentów są plany ogólne, nowe akty prawa miejscowego, które zastępują dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Wyznaczają m.in. strefy planistyczne oraz obszary uzupełnienia zabudowy i będą miały bezpośrednie znaczenie dla możliwości wydawania nowych decyzji o warunkach zabudowy. Pierwotnie samorządy miały zakończyć prace nad planami ogólnymi do 30 czerwca 2026 roku. Termin został jednak przesunięty do 31 sierpnia 2026 roku, podobnie jak możliwość wydawania decyzji o warunkach zabudowy na dotychczasowych zasadach. Powodem były m.in. trudności samorządów z przeprowadzeniem skomplikowanych procedur planistycznych. 

– Jednym z najważniejszych tematów dla rynku pozostają dziś plany ogólne oraz długość procedur administracyjnych. Jeżeli inwestor nie wie, kiedy otrzyma decyzję albo jakie będą przyszłe możliwości zagospodarowania gruntu, zdecydowanie trudniej planować projekty na kolejne lata. Rynek mieszkaniowy działa z dużym wyprzedzeniem. Decyzje, które podejmujemy dzisiaj, przekładają się na mieszkania dostępne w sprzedaży za dwa, trzy czy cztery lata. Dlatego problemem nie musi być brak zainteresowania zakupem mieszkań, ale możliwość sprawnego uruchamiania nowych inwestycji – mówi Tomasz Stoga, Prezes Zarządu PROFIT Development.

Problemem pozostaje tempo przygotowania nowych dokumentów. Już w maju w interpelacji sejmowej wskazywano, że zdecydowana większość planów utknęła na etapie uzgodnień, m.in. z regionalnymi dyrekcjami ochrony środowiska. Z kolei Geoportal[1] jeszcze w styczniu informował, że uchwalone plany ogólne były dostępne jedynie dla kilkudziesięciu gmin i miast. 

Koniec Lex Deweloper. Co zmieni się od września?

31 sierpnia kończy się również okres przejściowy związany z wygaszaniem specustawy mieszkaniowej, powszechnie określanej jako Lex Deweloper. Mechanizm ten pozwalał, po spełnieniu ustawowych warunków i uzyskaniu uchwały rady gminy, realizować inwestycje mieszkaniowe również w sytuacjach, w których teren nie był objęty odpowiednim miejscowym planem. Od września coraz większego znaczenia nabiera zreformowany system planowania, obejmujący plany ogólne oraz Zintegrowane Plany Inwestycyjne. ZPI[2] mają pozwalać na realizację przedsięwzięć w ścisłej współpracy inwestora z samorządem, na podstawie planu miejscowego i umowy urbanistycznej. 

Cel reformy jest czytelny: większy ład przestrzenny i przewidywalność rozwoju miast. Dla deweloperów najważniejsze będzie jednak to, czy nowy system będzie działał wystarczająco sprawnie, aby zachować ciągłość przygotowywania kolejnych projektów.

Największe ryzyko? Nie cena materiałów, ale brak możliwości rozpoczęcia projektu

Dyskusja o kondycji rynku mieszkaniowego często koncentruje się na stopach procentowych, cenach gruntów, materiałów i kosztach wykonawstwa. Tymczasem jednym z największych ryzyk dla podaży może stać się etap poprzedzający samą budowę.

– Największe zagrożenie widzę dziś w sytuacji, w której część gmin nie będzie miała uchwalonych planów ogólnych, a proces przygotowania nowych inwestycji zacznie się wydłużać. To może w bardzo prosty sposób wyhamować część rynku. W zdecydowanie lepszej sytuacji znajdą się firmy, które mają zabezpieczony bank ziemi i portfel projektów na kolejne lata, część z pozwoleniami, część już w realizacji, a część odpowiednio zaawansowaną administracyjnie. Liczenie na to, że wszystkie nowe procedury ruszą od razu szybko i bezproblemowo, byłoby dzisiaj bardzo ryzykownym założeniem – ocenia Tomasz Stoga.

Skutki ewentualnego zatoru nie pojawią się 1 września. Cykl deweloperski jest zbyt długi. Od pozyskania gruntu przez projektowanie, procedury administracyjne i finansowanie aż po budowę mijają lata. Dlatego ewentualna luka podażowa może stać się widoczna dopiero w kolejnych latach. Jeżeli mniej projektów rozpocznie dziś etap przygotowania, za dwa lub trzy lata mniej nowych mieszkań może trafić do sprzedaży. Skala tego zjawiska będzie zależała przede wszystkim od sprawności administracji i tempa wdrażania nowych narzędzi planistycznych.

Plan ogólny zmienia również znaczenie gruntu

Reforma może mieć jeszcze jeden efekt. Działka, która dziś wydaje się atrakcyjna inwestycyjnie, po wejściu w życie nowych zasad nie zawsze będzie dawała takie same możliwości zabudowy. Po uchwaleniu planu ogólnego możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy będzie związana m.in. z wyznaczeniem obszaru uzupełnienia zabudowy[3]. Samorządy już dziś przypominają inwestorom, że po 1 września uzyskanie WZ dla działki znajdującej się poza takim obszarem może być niemożliwe.  Coraz ważniejsze będzie to, jak dana nieruchomość wpisuje się w długoterminową politykę przestrzenną gminy. Z punktu widzenia miasta może to oznaczać bardziej uporządkowany rozwój. Z punktu widzenia podaży mieszkań kluczowe będzie jednak zachowanie odpowiedniej liczby terenów, na których faktycznie będzie można realizować zabudowę mieszkaniową.

Mniej projektów dzisiaj może oznaczać mniej mieszkań za kilka lat

Dla kupującego mieszkanie reforma planistyczna może wydawać się odległym zagadnieniem administracyjnym. W praktyce właśnie takie regulacje współdecydują o tym, ile mieszkań pojawi się na rynku za kilka lat. Jeżeli nowe inwestycje będą przygotowywane wolniej, a popyt pozostanie stabilny, konsekwencją może być stopniowe ograniczenie wyboru w najbardziej poszukiwanych lokalizacjach.

Sama reforma nie oznacza jednak automatycznego wzrostu cen. Na ich poziom nadal wpływają m.in. ceny gruntów, koszty budowy i finansowania, wynagrodzenia oraz skala popytu. Dodatkowym kosztem dla inwestora jest jednak czas. Każdy miesiąc wydłużonej procedury oznacza zamrożony kapitał i koszty finansowania projektu.

Deweloperzy muszą dziś myśleć kilka lat do przodu

W tej rzeczywistości znaczenia nabiera nie tylko wielkość aktualnej oferty dewelopera, ale również to, czy ma przygotowany portfel inwestycji na kolejne lata.

– Obecna sytuacja nadal daje przestrzeń do racjonalnych decyzji zakupowych, ale z perspektywy dewelopera musimy patrzeć znacznie dalej niż na najbliższy kwartał. W PROFIT Development ostatnie miesiące poświęcaliśmy między innymi na zabezpieczenie i przygotowanie projektów na kolejne lata. Działamy na polskim rynku od ponad 20 lat i mamy odpowiedzialność zarówno wobec klientów, jak i ludzi, których zatrudniamy. Nie możemy pozwolić sobie na sytuację, w której brak przygotowanego portfela inwestycji oznacza zawieszenie działalności w oczekiwaniu na kolejne decyzje planistyczne. W takich momentach doświadczenie, bank ziemi i długofalowe planowanie mają szczególne znaczenie – podkreśla Tomasz Stoga.

1 września nie zatrzyma rynku. Może jednak zdecydować o tym, jak będzie wyglądał za kilka lat Nowy system ma szansę zwiększyć przewidywalność i poprawić jakość planowania przestrzennego. Uruchomiony w lipcu Rejestr Urbanistyczny[4] ma dodatkowo zapewnić mieszkańcom, inwestorom i administracji łatwiejszy dostęp do dokumentów oraz danych planistycznych. Do 30 września trwa okres przejściowy związany z jego zasilaniem. 

Źródło informacji: Profit Development