Szybka wycena inwestycji na podstawie cen obiektów budowlanych COB

Cennik obiektów budowlanych

Wśród dostępnych w Intercenbudzie baz cenowych (Ceny średnie RMS, Ceny średnie FAST, Ceny Dostawców i Ceny Robót) znajduje się także Cennik Obiektów Budowlanych COB. Baza ta jest dostępna od sierpnia 2023 r. i wraz ze wzrostem liczby pozycji staje się (taką mamy nadzieję) ważnym elementem wspomagającym tworzenie wstępnych wycen inwestycji. Wielokrotnie byliśmy zasypywani pytaniami o tego typu zestawienia, gdyż projektanci czy urzędnicy w wydziałach inwestycji dla proponowanych zamierzeń budowlanych muszą podawać choćby ich przybliżoną wartość. Na rynku były i są dostępne podobne cenniki, ale w naszej ofercie jest to nowość.

Umieszczając w bazie pierwsze wyceny, a były to np. nawierzchnie dróg i chodników czy oświetlenie uliczne, zastosowaliśmy systematykę zgodną z istniejącą od dawna Polską Klasyfikację Obiektów Budowlanych. Niestety, w miarę dodawania kolejnych wycen okazało się, że taka numeracja już się nie sprawdzi, bo założenia sprzed kilkudziesięciu lat nie przystają do współczesności. Przykładowo – jaki numer przydzielić dla sieci ciepłowniczych, jeśli w wymienionym opracowaniu (możecie to sami sprawdzić na: https://stat.gov.pl/Klasyfikacje/doc/pkob/pdf/pkob.pdf) niczego podobnego nie znajdziemy. W grupie 222 obejmującej rurociągi sieci rozdzielczej umieszczono gazociągi (2221), wodociągi (2222) i sieci kanalizacyjne (2223). A następna klasa (2224) dotyczy już linii energetycznych i telekomunikacji.

I kolejny powód, aby odejść od tego oficjalnego schematu: liczba rekordów w bazie rośnie, a to wiąże się z nadawaniem dla każdego nowego obiektu indywidualnego numeru. System informatyczny musi się na czymś opierać i, co równie ważne, być dość elastyczny – aby wraz ze zwiększaniem się ilości nowych wycen pozwalał na rozrastanie się danych działów, bez wprowadzania chaosu w numerowaniu.

Własna klasyfikacja obiektów

Dlatego tworzymy nasz własny katalog obiektów wierząc, że będzie spójny, klarowny i łatwy do rozszerzania. Jak to wygląda? Odsyłamy do https://intercenbud.pl/cenniki/kob – przekonajcie się sami.

Podział jest prosty i składa się z trzech sekcji (fot. 1):

1. Budynki.
2. Obiekty inżynieryjne.
3. Obiekty inne.

I już w tym momencie odchodzimy od wyżej przywołanej „państwowej” klasyfikacji, w której brakuje tego trzeciego punktu. Czy np. wiata rowerowa czy śmietnikowa należy do budynków czy do obiektów inżynieryjnych? A co ze ścieżkami edukacyjnymi, szlakami turystycznymi wiodącymi przez mokradła, wieżami widokowymi? A takie elementy bardzo często pojawiają się w projektach.

Każda z sekcji podlega kolejnym podziałom. I tak, wyróżniamy budynki mieszkalne i niemieszkalne, ale jest jeszcze inny dział: Elementy budynków i budowli. Dlaczego go wprowadzamy? Bo chcemy osobie wyceniającej dany obiekt umożliwić modyfikacje. Przecież budynek może mieć dach płaski albo skośny z pokryciem ceramicznym czy blaszanym. W jednym konstrukcja to ściany murowane z betonu komórkowego, w innym z cegieł, a jeszcze kolejny to kanadyjczyk ze szkieletem drewnianym. Dzięki temu, będziemy mogli indywidualnie konfigurować wycenę przyjmując za parametr np. powierzchnię zabudowy.

Podobnie jest w sekcji Obiekty inżynieryjne – tu także mamy podział podstawowy. Infrastruktura transportu zawiera ceny nie tylko różnych dróg, ale w przyszłości obejmie także mosty, tunele i tym podobne. Kolejna część jest poświęcona sieciom energetycznym i wszelakim rurociągom (fot. 2). W sekcji Obiekty inne znajdziecie np. te sportowe. Każdy dział rozpisany jest na poszczególne tematy i przeszukanie katalogu nie będzie sprawiać problemów.

Jak może wyglądać szybka wycena w oparciu o nasz COB (Ceny Obiektów Budowlanych)? Najlepszą ilustracją tej metodyki może być poniższy przykład.

Przykład wyceny sieci ciepłowniczej

Prześledźmy wstępną wycenę fragmentu sieci ciepłowniczej na podstawie prostego schematu przedstawionego na rysunku. Z komory ciepłowniczej K24 poprowadzony będzie ciepłociąg z rur stalowych preizolowanych DN65 do budynku B. Całkowita długość jest nam znana, bo uczynny projektant przygotował zestawienie (tab. 1).

Pobieramy więc odpowiedni rekord z cennika obiektów i już mamy gotową wycenę – tab. 2. Obmiar jest podzielony na pół, gdyż cena podana w przywołanej pozycji dotyczy pary rur (zasilanie i powrót).

Tab. 2 Orientacyjna wycena fragmentu sieci ciepłowniczej bez kształtek i uzbrojenia

Gdy w katalogu obiektów pod tym numerem przeczytamy, że cena obiektu nie uwzględnia kształtek i uzbrojenia (w tym przypadku np. kolan) – fot. 3, dodajemy te elementy do wyceny. Wyszukajmy je zatem i pobierzmy z cennika jednostkowego pozycji (który również znajduje się w Intercenbudzie). Uzupełnioną wycenę sieci prezentuje tab. 3.

Tab. 3 Orientacyjna wycena fragmentu sieci ciepłowniczej wraz z kolanami i uzbrojeniem przewidzianym przez projektanta

Wysilmy się jeszcze przez moment i zweryfikujmy tę wycenę. Jeżeli zrobimy klasyczny kosztorys na podstawie tych samych informacji (schemat + zestawienie materiałów) to uzyskamy wynik podany w tab. 4. Zwróćmy uwagę, że w tej kalkulacji długość rurociągu jest mniejsza, co wynika z założeń kosztorysowych KNR 0-10 „Zewnętrzne sieci ciepłownicze z rur preizolowanych”, gdzie zgodnie z zasadami przedmiarowania z długości sieci potrąca się długości kształtek (kolana, trójniki).

Tab. 4 Pełny kosztorys dla fragmentu sieci ciepłowniczej wraz z kolanami i uzbrojeniem przewidzianym przez projektanta

Różnica jest, ale mieści się w dopuszczalnych granicach, bo to ok. 6% wartości: 21.410,44 – 20.161,37 = 1.249,07 zł.  Cenę ostateczną ustalą przecież wykonawca z zamawiającym, ale nim dojdzie do uruchomienia całego tego przedsięwzięcia inwestor będzie znać już przybliżoną wartość. Może zamawiać projekt i zaplanować swój budżet. Dla wyceniającego kosztorysanta czy projektanta takie narzędzie to gigantyczna oszczędność czasu.

Należy jeszcze wspomnieć, że przy wycenie sieci cieplnej za pomocą poz. 2224-101 do 115 z listy cen obiektów budowlanych przyjęte są wymiary wykopu o minimalnych wymiarach zalecanych przez producentów. Biorąc to pod uwagę, warto przy lokalizacjach trudniejszych (np. przy większych głębokościach usytuowania sieci) odpowiednio wartość powiększyć. Nie wolno też zapomnieć o rozbiórkach i odtworzeniu nawierzchni, gdy sieć przebiegać będzie w pasach jezdni czy chodników.