Ceny w budownictwie mieszkaniowym, ich uwarunkowania i implikacje

Polski rynek mieszkaniowy jest wiernym odbiciem dobrej koniunktury gospodarczej w kraju. Rosnąca zamożność społeczeństwa (wzrastające płace, spadające bezrobocie) oraz względna dostępność kredytów (konkurencja banków) przekładają się na wzrastający popyt na mieszkania, w niewielkim tylko stopniu rekompensowany podażą lokali. Roczny przyrost liczby mieszkań w ostatnich latach nie przekraczał 115 tys. (w roku 2007 ok. 134 tys.), co jest wielkością drastycznie małą w porównaniu do zgodnych szacunków ekspertów określających deficyt mieszkań na 1,5÷2 mln.

Brakowi równowagi na rynku mieszkaniowym towarzyszą narastające zjawiska popytowe napędzane zwiększającym się zainteresowaniem potencjalnych inwestorów kredytami bankowymi. Rynek kredytów hipotecznych rozwija się w tempie kilkudziesięciu procent rocznie. Z badań statystycznych wynika, że wartość zaciągniętych kredytów hipotecznych sięga obecnie w Polsce około 8% PKB, podczas gdy w krajach wysoko rozwiniętych wartość zadłużenia sięga 50% i więcej. Potwierdza to obserwowany ostatnio kryzys gospodarki amerykańskiej mający swoje źródło w niemożności spłaty zadłużenia wobec banków przez społeczeństwo USA. Stosunkowo duża dostępność kredytów hipotecznych w Polsce może jednak ulec przyhamowaniu w związku z rosnącą stopą ich oprocentowania, a także powściągliwości banków, w których suma udzielonych kredytów przewyższa już sumę depozytów. Stąd coraz wyższa jest cena kredytów i coraz większe wymagania banków odnośnie zdolności kredytowej klientów.

Równocześnie obserwuje się rosnące koszty wykonawstwa budowlanego wywołane niebotycznymi cenami terenów budowlanych, stanowiącymi w dużych aglomeracjach aż do 30% wartości inwestycji (na tzw. „prowincji” udział ten jest niższy). Rosną także koszty robocizny w przedsiębiorstwach na skutek niedoboru pracowników, którym developerzy podnoszą płace nawet o 50%, aby realizować zawarte kontrakty. Istotnym czynnikiem wzrostu kosztów budownictwa jest również postępujący wzrost cen materiałów i wyrobów dla budownictwa.

W tych warunkach katastrofalnie prezentuje się relacja zarobków pracowniczych do przeciętnych cen mieszkań – za miesięczny zarobek można w Polsce kupić najwyżej 0,5 m² powierzchni mieszkaniowej.

Z przytoczonych wyżej wywodów widać przejrzyście, jak zderzają się na polskim rynku mieszkaniowym przeciwstawne tendencje: presja popytowa wywołana rosnącą zamożnością społeczeństwa przy drastycznym deficycie mieszkań, a równocześnie hamulce w postaci drożejących kredytów oraz niemierzalny argument mieszczący się w sferze psychologii społecznej – brak akceptacji potencjalnych klientów dla niezmiernie wygórowanych cen mieszkań.

Warto w tym miejscu wspomnieć rolę tzw. „Inwestorów spekulacyjnych”, którzy kupują (nie licząc się z ceną) nowoczesne, głównie luksusowe apartamenty, jako lokatę kapitału. Inwestorzy ci są słusznie przekonani o opłacalności inwestycji mieszkaniowych, które nie są obarczone ryzykiem załamań giełdowych pojawiających się w coraz ostrzejszej skali (doświadczenia ostatnich tygodni). Grube portfele tych klientów nie tworzą żadnych ograniczeń, z czego oczywiście korzystają developerzy oferując wykwintne apartamenty, luksusowe lofty, penthausy itp.

Dzisiaj cena 1 m² rzędu 25 tys. zł nie należy już do rzadkości, a jeszcze niedawno uważano by to za fantazję. Co więcej, te najdroższe lokale są bardzo poszukiwane, a gdy pojawia się atrakcyjna oferta sprzedawane są „na pniu”.

Zaprezentowane wyżej obszerne tło uwarunkowań rynkowych wydaje się niezbędne dla przestawienia sytuacji cenowej na polskim rynku mieszkaniowym.

W prasie codziennej i periodykach branżowych pojawiają się liczne publikacje alarmujące o dramatycznym tempie wzrostu cen mieszkań. Rynek stał się bardzo nerwowy, czemu trudno się dziwić, jeśli w ciągu jednego roku ceny mieszkań w wielkich aglomeracjach w Krakowie, w Trójmieście, Wrocławiu i Łodzi wzrosły przeciętne aż o 60% i tylko nieznacznie mniej w stolicy (około 50%). Analitycy rynku zastanawiają się, czy ten niepokojący trend wzrostowy utrzymywać się będzie nadal, czy też ceny przyhamują zbliżając się do spodziewanego stabilnego wzrostu rzędu 10% rocznie, co oceniane jest jako tempo normalne. Eksperci szacują, że w 2008 roku w dużych miastach przeciętne ceny mieszkań wzrosną o 10%, najwyżej o 15% przy znacznym zróżnicowaniu pomiędzy regionami. Oczekuje się, że w najdroższej stolicy średnia cena 1 m² powierzchni mieszkalnej oscylować będzie wokół 10 tys. zł, natomiast w takich aglomeracjach jak Trójmiasto, Wrocław lub Poznań nie przekroczy 7 tys. zł. Bardzo wysokie ceny mieszkań w Warszawie, niezależnie od uwarunkowań wynikających ze stołecznej roli miasta, mają swoje źródło w specyficznym charakterze nabywców, którzy kreują popyt na ponad standardowe mieszkania o prestiżowych lokalizacjach. Dwucyfrowe tempo wzrostu cen mieszkań jakie obserwowano w 2007 roku na rynku warszawskim stanie się zapewne normą w 2008 roku we Wrocławiu, Poznaniu, a być może także w taniej dotychczas Łodzi i Katowicach. Także na tzw. „prowincji” daje się dostrzec dynamiczny rozwój gospodarczy, który wzmaga popyt na mieszkania, co automatycznie winduje ich ceny. Tak więc dwucyfrowy wskaźnik nikogo już nie zdziwi.

Jak zatem w świetle powyższych uwarunkowań można przewidywać kształtowanie się rynkowych cen mieszkań w najbliższych latach? Odpowiedź na to pytanie jest trudna, bowiem jak to starałem się udowodnić, ceny te są funkcją wielu parametrów zmiennych w czasie.

Kto jeszcze przed rokiem mógł przewidywać, że w przedsiębiorstwach wykonawczych tak żywiołowo wzrosną płace i ceny materiałów? Czy można było zakładać niezwykle dynamiczny wzrost cen działek, zwłaszcza w dużych miastach, sięgający w skrajnych przypadkach kilkunastu tysięcy zł za 1 m²?

Wszelkie przesłanki wskazują, że ceny mieszkań będą nadal rosły, lecz znacznie wolniej niż obecnie.

Prawdopodobnie zmienią się także sposoby finansowania budownictwa mieszkaniowego.

Developerzy będą musieli budować głównie z własnych środków i drożejących kredytów bankowych, przy malejącym udziale przedpłat. Klienci preferować będą nabywanie gotowego produktu, unikając angażowania swoich pieniędzy na współfinansowanie wykonawstwa z kilkuletnim wyprzedzeniem. Takie decyzje są wynikiem coraz liczniejszych „pułapek”, w jakie ostatnio wpadają klienci developerów na niestabilnym rynku.

Kupujący mieszkanie, zwłaszcza osoby mniej zamożne, nie zrażały się dotychczas kilkuletnim cyklem budowy, ponieważ rozłożenie rat pozwalało na łatwiejsze sfinansowanie inwestycji. Także cena 2-3 tys. zł za m² wydawała się przed kilku laty rozsądna, nawet w drogiej stolicy, zwłaszcza przy atrakcyjnej lokalizacji i wysokim standardzie wykończenia budynku. Mało kto jednak podpisując umowę z developerem zwracał uwagę na klauzulę, w myśl której odstąpienie któregokolwiek z partnerów od umowy skutkować będzie określonym odszkodowaniem. Uważano powszechnie, że jest to formalne, obustronne zabezpieczenie.

W międzyczasie sytuacja na rynku uległa drastycznej zmianie i nieoczekiwanie ceny mieszkań w ciągu trzech lat od chwili zawarcia umowy wzrosły niekiedy nawet dwukrotnie. Równocześnie koszt wykonawstwa często uniemożliwia developerowi wybudowanie domu po prognozowanej cenie. Coraz częściej więc developerzy stawiają klienta przed alternatywą: albo klient zgodzi się na wyższą wycenę i dopłaci, albo też developer zerwie umowę i zwróci klientowi wpłacone zaliczki wraz z przewidzianym w umowie odszkodowaniem. W ten sposób developer uwolniony od kontrahenta sprzeda mieszkanie po rynkowej, opłacalnej dla niego cenie. Klient godzi się zazwyczaj na dopłatę, ponieważ za zwrócone zaliczki powiększone o odszkodowanie nie zdoła kupić porównywalnego mieszkania po aktualnej rynkowej cenie. W praktyce klient pozostaje na straconej pozycji, bo w sądzie sprawy nie wygra.

Inna „pułapka” czyha na kredytobiorcę korzystającego z tzw. „ulgi odsetkowej”^[1], jeśli chciałby dokonać refinansowania kredytu, tj. zamiany starego droższego kredytu mieszkaniowego na nowy kredyt oferowany przez inny bank. Propozycje takie pojawiły się masowo w ramach zabiegania przez banki o kredytobiorców. Władze skarbowe nie respektują jednak refinansowania, co oznacza dla klienta utratę prawa do ulgi podatkowej.

Przytoczyłem wyżej dwa przykłady „pułapek”, na które narażony jest klient developera spłacający należność za mieszkanie w ratalnych przedpłatach, a także kredytobiorca korzystający z podatkowej ulgi odsetkowej.

Nie sądzę, aby przykłady te wymagały interpretacji, stanowią jednak wskazówkę, aby na „nie w pełni dojrzałym” rynku, a takim jest polski rynek mieszkaniowy, jego uczestnicy podejmowali decyzje ze szczególną rozwagą i znajomością przepisów.

^[1] Prawo do odpisania od dochodu odsetek od zaciągniętego kredytu spłaconych w ciągu roku podatkowego.