Rafał Brzoska to znany przedsiębiorca, założyciel m.in. firmy InPost, który pełni funkcję pełnomocnika przedsiębiorców ds. deregulacji w ramach projektu SprawdzaMy. Zespół zaangażowanych w to przedsięwzięcie przedsiębiorców i ekspertów zbiera, ocenia i rekomenduje pomysły mające na celu odbiurokratyzowanie gospodarki. Jeden z nich dotyczy Prawa budowlanego, a ściślej przepisów regulujących kwestię legalizacji samowoli budowlanych.

Mniej biurokracji, więcej pewności

Zespół deregulacyjny Rafała Brzoski postuluje przyspieszenie procedur w zakresie potencjalnych delegalizacji samowól budowlanych przez urzędy z 20 do 10 lat. Chodzi o uproszczone postępowanie legalizacyjne, obecnie możliwe jedynie w przypadku tych budów, zakończonych co najmniej 20 lat temu, które przeprowadzono:  

  • bez uzyskania pozwolenia na budowę,
  • bez dokonania zgłoszenia,
  • albo wbrew sprzeciwowi organu.

Autorzy propozycji zwracają uwagę, że z uproszczonego postępowania legalizacyjnego nie mogą skorzystać, a powinni, inwestorzy, którzy uzyskali pozwolenie na budowę lub dokonali zgłoszenia, ale na etapie prowadzenia prac budowlanych doszło do tzw. istotnych odstępstw budowlanych.

„Okres 20 lat, jaki musi upłynąć od zakończenia inwestycji budowlanej, aby móc skorzystać z uproszczonego postępowania legalizacyjnego, jak też brak możliwości skorzystania z tego trybu w przypadku tzw. istotnych odstępstw budowlanych, zniechęcają do dostosowywania budynków do stanu zgodnego z prawem i gwarantującego bezpieczeństwo użytkownikom” – czytamy w uzasadnieniu postulatu.

Eksperci Rafała Brzoski troszczą się szczególnie o „życie i zdrowie osób korzystających z obiektów takich jak sklepy, restauracje czy hotele np. w tych regionach Polski, gdzie obiektów wzniesionych przed laty z naruszeniem przepisów prawa budowlanego jest szczególnie dużo”.

Samowole plagą w budownictwie

Czy rząd pochyli się nad tym postulatem przedsiębiorców? Kwestia samowoli budowlanych wywołuje olbrzymie emocje społeczne, a obecne przepisy są kompromisem między przeciwnikami i zwolennikami karania samowolek nakazem rozbiórki. Przed 1995 r. zalegalizowanie samowoli budowlanej było tylko formalnością. Inwestorzy zaczęli więc lekceważyć prawo, przykładowo w 1994 r. nadzór budowlany wykrył ponad 27 tys. nielegalnych budów! W następnym roku wprowadzono więc do ustawy Prawo budowlane słynny art. 48, który nakazywał bezwzględną rozbiórkę każdej samowoli budowlanej. Przeciwnicy tak surowego karania zaskarżyli przepis do Trybunału Konstytucyjnego, ale ten uznał w 2002 r., że nie łamie on konstytucji. Ówczesny prezes Trybunału Marek Safjan uzasadniał, że choć prawo jest surowe, to takie było świadome zamierzenie ustawodawcy z uwagi na rosnącą skalę zjawiska samowoli budowlanych. Nakaz rozbiórki nie jest represją, lecz „restytucją, przywróceniem stanu poprzedniego, zgodnego z prawem".

Co ciekawe, skarżącymi art. 48 była znana rodzina hotelarzy. Nadzór budowlany nakazał rozbiórkę nadbudowanej przez nich części jednego z hoteli. Inwestorzy dostali wprawdzie pozwolenie na budowę, ale rozpoczęli ją, zanim się ono uprawomocniło. Prawdopodobnie uszłoby im to na sucho, gdyby nie odwołanie sąsiada, któremu nie w smak była rozbudowa hotelu. Straty „rozbiórkowe” (w tym z tytułu zatrzymania pracy hotelu na czas robót) wyceniono na 3 mln zł. 

Wielka burza medialna towarzyszyła nakazowi rozbiórki budynku ze 121 mieszkaniami we Wrocławiu. W obronie poszkodowanych klientów dewelopera stanął rzecznik praw obywatelskich. W efekcie wrócił temat legalizacji samowoli, choć jej przeciwnicy argumentowali, że zostawienie choćby maleńkiej furtki może spowodować powstanie ogromnej wyrwy. Zdarzały się przypadki, gdy inwestorzy szantażowali urzędników – m.in. jeden z przedsiębiorców rozbudował bez pozwolenia halę przemysłową. Zagroził, że zwolni pracowników, jeśli musiałby ją rozebrać.

Legalizacja samowoli przywrócona

I w takiej właśnie atmosferze w 2003 r. przywrócono możliwość zalegalizowania samowoli budowlanych. Co do zasady legalizacja nie jest możliwa tylko w przypadku budynków stawianych w miejscu niedozwolonym przez plan zagospodarowania przestrzennego oraz niezgodnie ze sztuką budowlaną. W każdym innym – rozpoczęcie budowy bez pozwolenia lub zgłoszenia nie jest już karane bezwzględną rozbiórką. Nadzór budowlany nakazuje inwestorowi zatrzymanie budowy i informuje go o możliwości wszczęcia procedury legalizacyjnej. Musi on w określonym terminie dostarczyć wszystkie wymagane przez prawo dokumenty. Legalizacja wiąże się też z obowiązkiem wniesienia opłaty legalizacyjnej, która np. w przypadku domu jednorodzinnego wynosi 50 tys. zł.

Jednak, jeśli inwestorowi uda się ją ukryć przez co najmniej 20 lat, wówczas uniknie opłaty legalizacyjnej. Mało tego, nadzór budowlany wszczyna postępowanie legalizacyjne (może o to wystąpić także sam właściciel), ale już nie bada zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Kluczowe znaczenie ma ekspertyza techniczna, z której ma jasno wynikać, że budynek nadaje się do użytkowania oraz nie stwarza zagrożenia dla zdrowia i życia przebywających w nim ludzi. W przypadku uproszczonej legalizacji trzeba się liczyć co najwyżej z wydatkiem rzędu kilku tysięcy złotych, na który składają się m.in. koszt ekspertyzy budowlanej i inwentaryzacji geodezyjnej budynku.

Poszanowanie Prawa budowlanego rośnie, ale…

Z najnowszych danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego wynika, że w 2024 r. inspektorzy nadzoru budowlanego wydali rekordowo mało, bo tylko 189 nakazów rozbiórki budynków mieszkalnych: 153 z nich wznoszono bez zgłoszenia lub pozwolenia, a 36 - niezgodnie z jego warunkami (rys. 1). Dodajmy, że nakazy rozbiórki samowoli budowlanych są u nas ostatecznością i bardzo rzadko dotyczą gotowych domów. Nadzór budowlany dowiaduje się o samowolach najczęściej z donosów sąsiadów, którym nieuczciwy inwestor zalazł za skórę.