3. Odbiór części obiektu budowlanego

 

Pod pojęciem – odbiór częściowy - ustawa Prawo budowlane określiła odbiór robót podlegających zakryciu lub tzw. robót zanikających i nie należy tego pojęcia utożsamiać z odbiorem części przedmiotu umowy. Zamawiający, korzystając z uprawnień jakie mu daje swoboda gospodarcza (zob. art. 3531 kc), może umówić się z wykonawcą, że przedmiot zamówienia będzie podzielony na części, z których każda będzie przedmiotem osobnego odbioru końcowego.

 

Zgodnie z orzecznictwem sądowym i doktryną, za „część” uważa się obiekt budowlany lub jego część, który po odbiorze końcowym nadaje się do użytkowania lub eksploatacji niezależnie od innych części opisanych w umowie. Niejednokrotnie strony umowy o roboty budowlane nazywają ten sposób realizacji umowy – realizacją etapową lub etapowaniem umowy.

 

Podział przedmiotu zamówienia na części jest korzystny zarówno dla zamawiającego, jak też dla wykonawcy, gdyż:

  1. Zamawiający otrzymuje możliwość wcześniejszego korzystania z kapitału zaangażowanego w budowę,
  2. Wykonawca przez „skrócenie” terminu rękojmi i/lub gwarancji jakości dla obiektów lub ich części przejętych do użytkowania przez zamawiającego. Termin rękojmi i/lub gwarancji jakości rozpoczyna się następnego dnia po odbiorze końcowym wyodrębnionej w umowie części.

Procedura odbioru końcowego części jest taka sama jak dla odbioru końcowego całego przedmiotu umowy, tzn. rozpoczyna się od pisemnego oświadczenia kierownika budowy o gotowości do odbioru (części). Obiekty lub ich część odebrane wcześniej (przed odbiorem ostatniej części), nie są przedmiotem ponownego odbioru przy odbiorze ostatniej części.

 

4. Odbiór przez czynność faktyczną

 

Zdarza się również, że zamawiający (za zgodą wykonawcy lub bez jego zgody) rozpoczyna użytkowanie przedmiotu zamówienia lub częściej jego „części” przed terminem zgłoszenia gotowości do odbioru.

Zamawiający podejmując taką decyzję powinien uwzględnić, że:

  1. wykonawca może wystąpić z żądaniem dodatkowego wynagrodzenia za utrudnienia w prowadzeniu robót w „czynnym zakładzie”,
  2. liczenie terminu rękojmi dla obiektów lub jego części rozpocznie się od dnia podjęcia przez zamawiającego użytkowania obiektu lub jego części.

Podjęcie przez zamawiającego użytkowania obiektu lub jego części przed terminem umownym i bez zgłoszenia przez kierownika budowy gotowości do odbioru, nie zwalnia wykonawcy z obowiązku kontynuowania robót w tym obiekcie, a tym bardziej w innych obiektach składających się na przedmiot umowy.

 

Zgoła z inną sytuacją prawną będziemy mieli do czynienia, kiedy zamawiający przejmuje do użytkowania obiekt, w którym nie zakończono robót w terminie umownym. Zamawiający udzielił wykonawcy dodatkowego terminu na zakończenie robót z ostrzeżeniem, że w przypadku niedotrzymania terminu dodatkowego przejmie obiekt we władanie, zakończy roboty w ramach tzw. zastępczego wykonania z płynącymi stąd konsekwencjami dla wykonawcy. Termin rękojmi dla takiego obiektu będzie liczony od następnego dnia po odbiorze końcowym obiektu od nowego wykonawcy z konsekwencjami dla wykonawcy, który pozostawał w zwłoce w wykonaniu.

 

 

5. Odbiór jednostronny

 

Powinien należeć do zdarzeń wyjątkowych.

 

Odbiór robót przez zamawiającego rodzi określone skutki prawne, a mianowicie:

  1. obowiązek zapłaty za wykonane roboty,
  2. uruchamia zegar rękojmi i gwarancji jakości.

 

Odbiór robót od wykonawcy jest obowiązkiem zamawiającego (inwestora) – zob. art. 647 kc. Strony umowy o roboty budowlane mogą się umówić (w umowie lub aneksie do umowy zawartym np. w dniu sporządzenia protokołu odbioru końcowego), że wykonawca za dodatkowe wynagrodzenie będzie gospodarzem odebranych robót, co oznacza, że będzie przez określony czas strzegł tego obiektu przed degradacją i kradzieżami, ale wcześniej dokona odbioru końcowego.

 

Zdarza się jednak, że zamawiający, aby ustrzec się przed dodatkowymi kosztami, o których mowa wyżej, nie reaguje na wpis do dziennika budowy o gotowości do odbioru, nie powołuje komisji odbioru, nie reaguje na wezwania do odbioru. W tych warunkach wykonawca: wzywa zamawiającego do odbioru końcowego wyznaczając zamawiającemu czas na powołanie komisji odbioru i przeprowadzenie odbioru, zastrzegając w wezwaniu, że po bezskutecznym upływie tego terminu dokona „odbioru” jednostronnego.

Odbiór jednostronny polega na komisyjnym sprawdzeniu przez wykonawcę ilości i jakości wykonanych robót oraz kompletności dokumentów wymaganych przy zgłoszeniu obiektu do użytkowania (zob. art. 57 ustawy Prawo budowlane).

Po przeprowadzeniu czynności odbiorowych przez wykonawcę z udziałem kierownika budowy - po podpisaniu protokołu przez komisję odbioru, wykonawca przekazuje ten dokument z załącznikami i fakturą końcową na adres zamawiającego wraz z pismem, w treści którego informuje zamawiającego o osobie (prawnej), która będzie strzegła (odpłatnie) odebranych obiektów do czasu ich odbioru przez zamawiającego. Zdarza się jednak, że zamawiający nie odbiera korespondencji od wykonawcy, dlatego też należy przypomnieć, że zgodnie z prawem, po upływie terminu drugiego zawiadomienia, korespondencja traktowana jest jako doręczona.

 

Odbiór jednostronny dokonany przez wykonawcę jest czynnością ryzykowną przy odbiorach robót budowlanych (o dużym stopniu skomplikowania technicznego), gdyż zamawiający broniąc się przed konsekwencjami, o których mowa wyżej, zazwyczaj po odebraniu od wykonawcy protokołu z odbioru jednostronnego dokonanego przez wykonawcę, następnego dnia powołuje swoją komisję odbioru, do udziału w pracach której wzywa wykonawcę i w czasie tego odbioru (z udziałem wykonawcy lub bez jego udziału) wpisuje do protokołu uwagi o niekompletności dokumentacji obiektu budowlanego, jego wadach jawnych uniemożliwiających zgłoszenie do użytkowania lub podjęcia eksploatacji, co czyni, że odbiór jednostronny wykonawcy był nieskuteczny. Wykonawca broniąc się przed tymi zarzutami może powołać się na orzecznictwo sądowe (w tym wyrok Sądu Najwyższego z 1997 roku) nakazujące zamawiającemu odbiór wykonanych robót z wadami nieistotnymi dla jego eksploatacji czy użytkowania i wykazanie, że np. niekompletność obiektu budowlanego obciąża zamawiającego, którego dokumentacja projektowa oraz przepisy techniczno-budowlane nie przewidywały wykonania robót, na które obecnie wskazuje zamawiający, kwestionując ich kompletność, lub też na korespondencję wykonawcy kierowaną do zamawiającego, w treści której wykonawca informował zamawiającego, że jego dokumentacja projektowa nie przewiduje wykonania robót istotnych dla kompletności obiektu budowlanego.

 

W warunkach, kiedy zamawiającemu nie zależy na odbiorze gotowego do odbioru obiektu budowlanego (przedmiotu umowy), jedynym rozwiązaniem jest skierowanie sprawy do rozstrzygnięcia przez sąd (o zapłatę za roboty wyszczególnione w fakturze końcowej), ale i wtedy przed skierowaniem sprawy do sądu, wykonawca jest obowiązany dwukrotnie wzywać zamawiającego do zapłaty za roboty wymienione w fakturze końcowej.

Przy jednostronnym odbiorze dokonanym przez wykonawcę, termin rękojmi czy gwarancji jakości rozpocznie swój bieg od następnego dnia po jednostronnym odbiorze przez wykonawcę.

 

W przypadku, kiedy strony się umówią, że wykonawca robót po dokonanym odbiorze będzie gospodarzem odebranego przedmiotu umowy, termin rękojmi zaczyna biec od następnego dnia po odbiorze końcowym, a nie od terminu przekazania zamawiającemu terenu budowy.

 

Do wyjątków należy jednostronny odbiór robót przez zamawiającego, a to dlatego, że przede wszystkim wykonawcy zależy, aby niebezpieczeństwo przypadkowej utraty przedmiotu umowy (np. w wyniku pożaru), pogorszenie jego jakości, przeszło na zamawiającego. Po jednostronnym odbiorze robót przez zamawiającego, nawet w przypadku niekompletności przedmiotu umowy wykonawca może być wezwany przez zamawiającego do likwidacji placu budowy oraz wystawienia faktury końcowej (zob. art. 644 kc).

 

Z odbiorem niezakończonego dzieła, jakim jest niewątpliwie obiekt budowlany, czy roboty składające się na obiekt budowlany, możemy mieć do czynienia, kiedy:

  1. spełnione zostaną przesłanki zapisane w art. 635 kc, tzn. gdy wykonawca pozostaje w zwłoce w wykonaniu dzieła tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w czasie umówionym,
  2. spełniona zostanie przesłanka art. 636 kc, tzn. że wykonawca wykonuje roboty składające się na obiekt budowlany w sposób wadliwy (sprzecznie z przepisami techniczno-budowlanymi i zasadami wiedzy technicznej) oraz nie reaguje na uwagi zamawiającego.

Zgodnie z zasadą prawną opisaną w art. 6 kc na zamawiającym spoczywa obowiązek przeprowadzenia dowodu w obydwu wyżej wymienionych przypadkach.

 

Z odbiorem jednostronnym dokonanym przez zamawiającego możemy się spotkać, kiedy w czasie wykonywania robót na budowie wykonawca ogłosił upadłość. W przypadku, o którym mowa wyżej, zamawiający powinien dokonać komisyjnego ustalenia stanu robót i wynagrodzenia wykonawcy za wykonane roboty i ten stan ujawnić syndykowi masy upadłości. Wypłata ostatniej części wynagrodzenia za wykonane roboty wykonawcy (czy podwykonawcy za zgodą wykonawcy) może narazić zamawiającego na dodatkowe koszty, gdy syndyk wcześniej zawiadomił zamawiającego o zabezpieczeniu wynagrodzenia przysługującego temu wykonawcy na przedmiotowej budowie, na poczet długów wykonawcy.

 

 

6. Odbiór pogwarancyjny – „ostateczny”

 

Zamawiający przed upływem terminu rękojmi czy gwarancji jakości, a przed terminem zwrotu (zwolnienia) kaucji gwarancyjnej (30% zabezpieczenia należytego wykonania umowy), powinien wezwać wykonawcę do udziału w „przeglądzie pogwarancyjnym”.

Przegląd pogwarancyjny nie wyklucza obowiązku zgłaszania przez zamawiającego (w okresie rękojmi czy gwarancji jakości) wad, które się ujawnią w okresie rękojmi. W przypadku, kiedy zamawiający nie wykonuje tego obowiązku, a wada wykryta a niezgłoszona do naprawy przez wykonawcę spowoduje powstanie innych wad i strat zamawiającego, wykonawca nie odpowiada za szkody z tym związane.

 

Odbiór pogwarancyjny powinien mieć charakter dwustronny, a w przeglądzie pogwarancyjnym powinni uczestniczyć:

  1. projektant,
  2. kierownik budowy i kierownicy robót,
  3. inspektor nadzoru inwestorskiego,
  4. użytkownik.

Przy odbiorze pogwarancyjnym należy uwzględnić normalne zużycie przyborów i wyposażenia technicznego obiektu budowlanego, na które termin gwarancji już minął wcześniej.

Z przeglądu pogwarancyjnego należy sporządzić dokument, w którym powinna dominować treść techniczna oceny jakości wykonania.

W przypadku, kiedy w czasie odbioru pogwarancyjnego ujawnione zostaną wady, których wcześniej nie dało się wykryć pomimo staranności zamawiającego (użytkownika), wady te (nazywane usterkami, aby obniżyć ich znaczenie przy ocenie jakości wykonania) powinny być ujawnione w dokumencie z przeglądu pogwarancyjnego i, po uzgodnieniu z użytkownikiem i wykonawcą robót, ustalony termin ich usunięcia.

 

Z praktyki wiadomo, że spory powstałe w czasie przeglądu pogwarancyjnego dotyczą dwóch spraw:

  1. zwłoki zamawiającego w zgłoszeniu wad ukrytych w okresie rękojmi i gwarancji jakości,
  2. oceny zamawiającego „wady”, która według wykonawcy jest wynikiem „normalnego zużycia” lub upływu gwarancji jakości na urządzenia będące elementem obiektu budowlanego.

Konflikty na tym tle są trudne i w przypadku sporów sądowych wymagają ocen biegłych sądowych, które są kosztowne, co najmniej dla jednej ze stron.