Dlaczego w Polsce dominuje model mieszkania własnościowego a nie na wynajem?

Kryzys w budownictwie mieszkaniowym trwa nieprzerwanie od 20 lat i ma charakter „pełzający”. Wprawdzie obecny głęboki kryzys w sektorze wywołało budownictwo infrastrukturalne a nie mieszkaniowe, ale sytuacja w mieszkalnictwie jest trwale niekorzystna i podejmowane (coraz inne) przedsięwzięcia niewiele zmieniają.

W 2008 r. wybudowano w Polsce 165 tys. mieszkań (najwięcej od czasu wprowadzenia gospodarki rynkowej), w kolejnych latach budowano mniej – 152 tys. w 2012 r. Groźny z punktu widzenia perspektyw wzrostu jest spadek liczby rozpoczynanych mieszkań i coraz mniej wydawanych pozwoleń na budowę. Podczas gdy w 2012 r. oddano do użytku o 8% mniej mieszkań niż w 2008, to rozpoczęto o 20% mniej, a zezwoleń na budowę uzyskano o 30% mniej. W okresie styczeń – sierpień 2013 oddano do użytku 91 tys. mieszkań tj. o 1,7% mniej niż rok temu, ale rozpoczęto ponad 18% mniej, zaś zezwoleń na budowę uzyskano ponad 20% mniej. Oznacza to, że utrzymuje się tendencja podobna do sygnalizowanej w ostatnich latach.

Źródło: dane GUS

W mieszkalnictwie występuje wiele niekorzystnych zjawisk. Mieszkań buduje się mało i są one drogie w relacji do średniego wynagrodzenia. Wprawdzie standard wyposażenia ulega systematycznej poprawie, ale standard powierzchniowy jest w większości nowych mieszkań niski w porównaniu do krajów unijnych^[1]. Jednakże (moim zdaniem) największym problemem jest to, że realizowane budownictwo mieszkaniowe utrwala istniejącą od lat strukturę zasobów z przewagą budownictwa jednorodzinnego, a struktura budowanych mieszkań zmienia się niekorzystnie.

W 2012 r. w Polsce wybudowano 53% mieszkań jednorodzinnych i 41% developerskich. Łącznie jest to 95%, a więc na budownictwo spółdzielcze, TBS, zakładowe i komunalne przypada około 5%. Jeszcze w 2000 roku 2/3 realizowanego budownictwa mieszkaniowego przypadało na jednorodzinne i developerskie a 1/3 na pozostałe. Bardzo niekorzystny jest ilościowo „symboliczny” i malejący udział mieszkań socjalnych oraz zawiedzione oczekiwania na budowę mieszkań TBS na wynajem o umiarkowanym czynszu.

Struktura mieszkań oddawanych do użytkowania w %

W budownictwie jednorodzinnym coraz więcej domów lokalizuje się poza miastem (na wsi); są to tzw. „drugie mieszkania”. Zasobów mieszkaniowych przybywa, ale nie zmienia to faktu, że nie są to mieszkania rozwiązujące doraźne problemy. Natomiast budownictwo developerskie przeznaczone jest na sprzedaż (lub dotychczas w niewielkiej skali na wynajem), ale relatywnie wysoki standard tych mieszkań i wysoka ich cena sprawia, że są one przeznaczane dla klientów zamożnych. Pozostaje duża grupa osób (przeważnie młodych) nie posiadających mieszkań, ale nie mających też środków (lub są one ograniczone) na zakup własnego mieszkania. Środki przeznaczane na pomoc (np. Rodzina na swoim, Mieszkanie dla Młodych) sięgają około 10-20% kosztu mieszkania. Niezbędny jest kredyt (drogi) lub/i wsparcie rodziny. W praktyce beneficjentami pomocy są osoby nieźle sytuowane. Najbiedniejsi nie spełniają warunków wymaganych przez banki, nie mają też zasobnych rodzin.
Pytania są następujące:
Czy młody człowiek wchodzący w samodzielne życie musi mieć pierwsze mieszkanie własnościowe?
Czy nie byłaby korzystniejsza pomoc państwa w finansowaniu mieszkania wynajmowanego na określony czas, do czasu uzyskania stabilizacji i własnych środków na dowolnie wybrane mieszkanie? Oznaczałoby to ustalenie czynszu preferowanego (niższego od rynkowego) dla osób młodych, nie mających mieszkania i nie posiadających środków na jego zakup.

Od wielu lat pojawiają się nieśmiałe głosy, że trzeba zmienić strukturę budowanych mieszkań, wspomagając dostępnymi środkami budżetowymi nie zakup mieszkań na własność, ale ich wynajmowanie. Podstawowa wada istniejącej struktury zasobów mieszkaniowych i budowanych mieszkań z punktu widzenia rynku pracy i mobilności młodych ludzi wchodzących na rynek, to przywiązanie do miejsca zamieszkania, które ogranicza decyzje o zmianie miejsca zatrudnienia. Młody człowiek kupując mieszkanie na własność jest „przywiązany” do miejsca zamieszkania i nie jest „mobilny”. Nie akceptuje oferty pracy w innym mieście.

Najbardziej pożądane rodzaje budownictwa mieszkaniowego – to budownictwo wielorodzinne na wynajem po umiarkowanych cenach. Inwestor/developer budujący i wynajmujący mieszkania powinien korzystać z ulg i mieć zagwarantowaną różnicę między czynszem rynkowym a preferowanym na czas określony^[2]. Takie rozwiązanie zwiększy udział mieszkań wynajmowanych, da młodym ludziom możliwość wyboru miejsca pracy, stworzy im szanse uniknięcia zadłużania „u progu” rozpoczynania samodzielnego życia.

Wysuwane są ostatnio nowe koncepcje zainwestowania w ciągu czterech lat 5 mld zł rządowego Funduszu Mieszkań na Wynajem. Stworzyłoby to mieszkania dla 20 tys. rodzin, przy czym czynsz byłby nawet o połowę niższy od rynkowego. Realizowanie tej koncepcji byłoby krokiem w dobrym kierunku rozwiązywania problemu mieszkań dla ludzi młodych. Ponadto mogłoby wpłynąć na przyśpieszony wzrost budownictwa mieszkaniowego.
Byłby to element prowzrostowy w gospodarce, zmniejszający też bezrobocie.
Budownictwo (w dużym stopniu) mieszkaniowe jest czynnikiem „mnożnikowym” na rynku pracy. Sto osób zatrudnionych w budownictwie kreuje 300 - 400 miejsc pracy w dziedzinach współpracujących. Powoduje wzrost produkcji i zatrudnienia w przemysłach wytwarzających materiały i wyroby dla budownictwa (mineralne, drzewne, chemia budowlana). Budownictwo mieszkaniowe pociąga za sobą popyt na wyroby wyposażenia mieszkań (m.in. meble, sprzęt gospodarstwa domowego, sprzęt rtv), usługi projektantów wnętrz, inspiruje zagospodarowanie otoczenia.

^[1] Nie należy porównywać standardu zasobów mieszkaniowych ze standardem nowego budownictwa. Znaczna część zasobów charakteryzuje się niskim standardem (dotyczy to zarówno mieszkań wybudowanych jeszcze przed 1950 r., jak też pochodzących z budownictwa uprzemysłowionego tzw. wielkiej płyty).
 

^[2] Niezależnie od działań zmieniających strukturę budowanych mieszkań i wynajem mieszkań po czynszach preferowanych, funkcjonuje i będzie funkcjonował obrót mieszkaniami na rynku wtórnym; nie wiąże się to z proponowanymi rozwiązaniami dotyczącymi budownictwa nowego. Wyboru wynajmu dokonuje nabywca.