KONTROLA STANU TECHNICZNEGO [art. 14.14 ÷ 15.22]

Inspektor budowlany może w dowolnej chwili przeprowadzać bez nakazu kontrolę sposobu utrzymania stanu sanitarnego i technicznego terenu nieruchomości i budynków. Inspektor budowlany, który stwierdzi stan nieruchomości sprzeczny z przepisami ustawy i wspomnianym już regulaminem lub innymi przepisami, może wydać właścicielowi polecenie doprowadzenia nieruchomości w określonym terminie do stanu zgodnego z przepisami, a w przypadku odmowy – wydać polecenie wykonania zastępczego siłami gminy i obciążyć kosztami hipotekę lub spowodować egzekucję w trybie podatkowym, o czym stanowią cytowane już wyżej przepisy.

Komentarz

Należy zwrócić uwagę na aktywną rolę Inspekcji Budowlanej w zapobieganiu katastrofom budowlanym. Inspekcja Budowlana ma uprawnienia do oceny stanu technicznego i sanitarnego każdego obiektu budowlanego bez względu na stan własności i liczbę samodzielnych lokali mieszkalnych. Właściciel nie może zaniedbywać stanu technicznego i sanitarnego obiektu budowlanego w celu pozbycia się lokatorów lub dzierżawców i celowego doprowadzenia obiektu do katastrofy w celu sprzedania terenu pod budowę.

Inspekcja Budowlana może nakazać właścicielowi usunięcie zagrożenia oraz doprowadzenie stanu technicznego do zgodności z regulaminem określającym standardy użytkowania pomieszczeń zajmowanych przez ludzi, a w przypadku odmowy – wykonać niezbędne roboty na koszt właściciela i egzekwować ich zwrot na zasadach przyjętych w poprzednich rozdziałach.

*

UPRAWNIENIA KONCESJONOWANYCH KONSULTANTÓW [art. 15.14 ÷ 15.21]

1. Koncesjonowani konsultanci podlegają zarejestrowaniu zgodnie z ustawą. Koncesjonowani konsultanci zgodnie z prawem mogą być wyznaczeni przez organy administracji do pełnienia następujących funkcji w związku z kontrolą techniczną nieruchomości, działalnością inwestycyjną i prowadzonymi robotami budowlanymi:

• ocena projektów i innych dokumentów dla ustalenia, czy projekt budowy spełnia przepisy budowlane,
• wydawanie certyfikatów z przeprowadzonych kontroli stanu technicznego budowy,
• wydawanie świadectw wprowadzenia zaleconych poprawek,
• sprawdzanie zgodności prowadzonych robót z wydanym pozwoleniem,
• wydawanie upoważnień osobom wykonującym zlecone zadania,
• wykonywanie innych czynności obowiązujących ustawowych.

2. Koncesjonowani konsultanci nie mogą zbierać, wykorzystywać lub ujawniać informacji dotyczących prowadzonych usług.

3. Koncesjonowani konsultanci mogą upoważnić na piśmie jedną lub więcej osób do wykonywania uprawnień i funkcji ustawowych o ile posiadają uprawnienia budowlane. Osoby uprawnione przez koncesjonowanego konsultanta mogą wykonywać funkcje inspektora budowlanego.

4. W przypadku uchylenia decyzji o zarejestrowaniu koncesjonowanego konsultanta, Dyrektor Departamentu Budownictwa i Planowania może wskazać zainteresowanym innego zarejestrowanego koncesjonowanego usługodawcę w celu ułatwienia transferu funkcji.

5. W przypadku zmiany koncesjonowanego konsultanta można w trybie postanowienia administracyjnego zawiesić w całości lub części prowadzenie robót budowlanych do czasu powołania nowego koncesjonowanego konsultanta pod warunkami, że są podstawy, aby sądzić, że dotychczasowy koncesjonowany usługodawca zaprzestał wykonywania funkcji określonych w umowie.

Komentarz

Cele powołania instytucjonalnych koncesjonowanych konsultantów dla obsługi działalności budowlanej omówiłem na wstępie, należy natomiast w tym rozdziale podkreślić szeroki zakres uprawnień, koncesjonowanych usługodawców, którzy działają podobnie jak outsourcing w biznesie, który polega na wykorzystywaniu zasobów zewnętrznych poprzez zlecanie wyspecjalizowanym podmiotom zewnętrznym zadań specjalistycznych niezbędnych dla funkcjonowania własnej działalności. Jednocześnie ustawa daje zleceniodawcy prawo rozwiązania umowy z koncesjonowanym usługodawcą, jeżeli istnieje podstawa dla oceny, że nie wykonuje on swoich funkcji.

**

UPRAWNIENIA DO PROWADZENIA KONTROLI [art. 15.22 ÷ 21]

1. Inspektorzy budowlani oraz pracownicy koncesjonowanych konsultantów zobowiązani są do legitymowania się dokumentami potwierdzającymi uprawnienia budowlane.

2. Inspektorzy budowlani mogą wejść na teren nieruchomości (lub do każdego pomieszczenia wykorzystywanego jako mieszkanie) w następujących przypadkach:

• kiedy czas niezbędny do uzyskania nakazu lub zgody lokatora będzie stanowić bezpośrednie zagrożenie dla zdrowia lub bezpieczeństwa osób,
• wejście jest konieczne, aby wyeliminować zagrożenia.

3. Dla potrzeb kontroli inspektor budowlany może:

• żądać przedstawienia do kontroli dokumentów lub innych dowodów, które mogą dotyczyć nieruchomości lub jej części, w tym – rysunków i specyfikacji technicznych,
• żądać informacji od każdego, kto zna sprawy związane z nieruchomości lub jej częścią,
• współdziałać z każdą osobą o specjalistycznej wiedzy w sprawie usunięcia zagrożeń nieruchomością lub jej części,
• samodzielnie lub we współpracy z innymi osobami (o specjalistycznej wiedzy) przeprowadzać stosowne badania, pobierać próbki do badania oraz robić zdjęcia dokumentujące stan obiektu budowlanego, które są niezbędne dla ustalenia wyników kontroli,
• obciążyć właściciela nieruchomości kosztami za prowadzone badania pobranych próbek.

4. Żadna osoba nie może ograniczać lub utrudniać, albo próbować ograniczać lub utrudniać, szefowi inspekcji budowlanej, inspektorom budowlanym, księgowym lub osobom upoważnionym przez koncesjonowanych usługodawców wykonywania jakichkolwiek uprawnień lub funkcji przyznanych im na mocy niniejszej ustawy.

5. Każda osoba ma obowiązek ułatwienia wejścia, przeprowadzenia kontroli technicznej, przeprowadzenia badań oraz testów przez inspektora budowlanego, kierownika robót budowlanych, osoby upoważnionej przez koncesjonowanych konsultantów do wykonywania uprawnień lub funkcji przyznanych im na mocy ustawy.

6. Zwrot wydatków poniesionych przez gminę za remonty wykonane zastępczo za właściciela ma zastosowanie, jeśli pieniądze są wydane w celu:

• przeprowadzenia prac zapobiegających zagrożeniu oraz przywrócenia pomieszczeń do stanu zgodnego z ustawą,
• przeprowadzenia renowacji, napraw i rozbiórek.

ROZSTRZYGANIE SPORÓW [art. 22 ÷ 27]

1. Główny Inspektor Budowlany Gminy może dokonać powtórnego przeglądu technicznego obiektu budowlanego i zmienić lub anulować polecenia wydane właścicielowi przez inspektora budowlanego.

2. Rada Główna Departamentu może powołać Komisję ds. prawa budowlanego. Do zadań Komisji należy rozstrzyganie sporów dotyczących:

• wniosków o pozwolenie na budowę w zakresie przestrzegania wymagań technicznych,
• wniosków o pozwolenie na budowę dotyczących dochowania warunków formalnych przez wnioskodawcę,
• wykonania przez posiadacza pozwolenia na budowę obowiązku zatrudnienia kierownika budowy z uprawnieniami.

Komisja ds. prawa budowlanego prowadzi przesłuchanie stron w celu rozwiązania sporu. Komisja może prosić o opinię szefa inspektorów budowlanych oraz koncesjonowanych konsultantów.

3. Każda osoba poszkodowana przez zarządzenie lub decyzję podjętą przez Głównego Szefa Inspektorów Budowlanych, koncesjonowanych usługodawców oraz Komisji ds. prawa budowlanego może wnieść odwołanie do sądu w terminie 20 dni od wydania postanowienia lub decyzji.

4. Sąd lub sędzia pokoju może w każdej chwili anulować polecenie wydane w wyniku kontroli na podstawie informacji złożonych pod przysięgą, że istnieją powody by sądzić iż:

• po pierwsze – nastąpiło przekroczenie uprawnień wynikających z ustawy prawo budowlane,
• po drugie – przeszukiwanie obiektu budowlanego lub nieruchomości miało na celu udowodnienie popełnienia wykroczenia.

Komentarz

Po pierwsze zawraca uwagę wysokie umocowanie Szefa inspektorów budowlanych, który po osobiście przeprowadzonym przeglądzie technicznym może zmienić treść podjętych przez inspektora budowlanego ustaleń pokontrolnych. Z punktu widzenia naszej praktyki, która dopuszcza możliwość odsyłania sprawy spornej do ponownego rozpatrzenia do tego samego organu, stanowi to różnicę jakościową – jest to postawienie na profesjonalizm, a nie na biurokratyczne przeciąganie spraw spornych ze szkodą dla autorytetu władzy budowlanej i interesów obywatela.

Po drugie na szczeblu Departamentu – Rada Departamentu powołuje Komisję ds. prawa budowlanego Tak więc w zakresie spraw technicznych spory rozstrzygane są przez profesjonalistów, a nie przez sądy administracyjne, co gwarantuje merytoryczną ocenę sporu a nie tylko zgodność podjętych decyzji z przepisami. Taka procedura przyspiesza rozstrzyganie sporów i obniża koszty administracyjne ponoszone przez obywateli i budżet państwa. Obywatele niezadowoleni z tych decyzji mają prawo odwołania się od decyzji Komisji ds. prawa budowlanego do sądu powszechnego, który orzeka w sprawie sporu oraz odpowiedzialności materialnej za straty poniesione przez strony sporu. Przypomnieć należy, że w prawodawstwie polskim, po decyzjach sądu administracyjnego, spory majątkowe rozpatrywane są przez sądy powszechne po złożeniu odrębnego pozwu.

Po trzecie – oświadczenie złożone pod przysięgą jest dowodem w sprawie i wstrzymuje wykonanie decyzji.

Na zakończenie należy postawić pytanie – czy podobne regulacje są możliwe w Polsce? Zapewne tak, bowiem wcześniej czy później upomni się o to budżet, dziś bezkrytycznie wydatkowany na inwestycje publiczne stale opóźniane na skutek wadliwego przygotowania, na poprawianie robót złej jakości we wszystkich rodzajach inwestycji publicznych, oraz na dofinansowywanie kosztem innych pilnych potrzeb wadliwie wycenionych budżetów inwestycyjnych.