Jak oszacować koszty budowy we wstępnej fazie podejmowania decyzji (cz. I)

Druga połowa XX wieku wraz z rozwojem nowoczesnej infrastruktury technicznej (jak – budowa autostrad, podziemnej komunikacji miejskiej, szybkiej komunikacji szynowej, nadmorskich połączeń mostowych i podmorskich połączeń tunelowych, wielkich zbiorników wodnych, ujęć wody i oczyszczalni ścieków dla wielomilionowych miast oraz wielkich zakładów wydobywania i przetwórstwa surowców) przyniosła nowe metody szacowania kosztów we wstępnej fazie podejmowania decyzji oraz zmianę przetargowych kryteriów wyboru oferentów.

Klasyczne metody obliczania kosztów robót budowlanych polegające na przeliczaniu ilości robót zawartych w szczegółowym przedmiarze przez przewidywane ceny rynkowe, na skutek konieczności poprzedzenia decyzji o inwestowaniu, posiadaniem co najmniej szkicu projektu budowlanego lub projektu technicznego, okazują się niewystarczające dla szybkiego podejmowania strategicznych decyzji o inwestowaniu z niezbędnym wyprzedzeniem w czasie. Dotyczy to szczególnie inwestorów prywatnych i publicznych, dla których oszacowanie wielkości kosztów i opracowanie studium możliwości stanowi podstawę do decyzji, co i kiedy budować. Uległa również zdeprecjonowaniu metoda wyboru oferenta na podstawie kryterium najniższej ceny, ponieważ doprowadziła ona do drastycznego obniżenia jakości robót budowlanych. Znamienne jest to, że inwestorzy prywatni i inwestorzy partnerstwa publiczno-prywatnego od kilku lat, w miejsce kryterium najniższej ceny, przyjmują za kryterium najwyższą jakość i trwałość oferowanych technologii budownictwa przy porównywalnie niższych kosztach kapitałowych i eksploatacyjnych w pełnym okresie życia obiektu.

Rządy USA i Wielkiej Brytanii (w przypadku inwestycji publicznych) oficjalnie wprowadziły dla wyboru wykonawcy projektu budowlanego i wykonawcy robót budowlanych kryterium wg jakości i kosztów w pełnym cyklu „życia” obiektu budowlanego.

Na tle tych zmian, nowym problemem wymagającym rozwiązania stały się metody szacowania kosztów dla wstępnej fazy podejmowania decyzji o inwestycjach wieloletnich oraz metody szacowania kosztów w wieloletnim cyklu użytkowania obiektu.
Z pomocą, jak zawsze w takich przypadkach, przychodzi nauka. Spośród licznych publikacji przytaczam przykładowo najczęściej stosowane, sformalizowane matematycznie metody szacowania kosztów.

Koszty budowy jako funkcja wielkości obiektu

Badania zależności funkcjonalnej pomiędzy wielkością budowanego obiektu wyrażoną w jednostkach rzeczowych a, przykładowo, ilością godzin pracy - dla domu mieszkalnego, szpitala, budynku publicznego, budynku komunalnego oraz szkoły - przedstawiają poniższe wykresy zależności funkcjonalnych.

Autorzy tych opracowań informują, że oszacowanie kosztów i ich zależności funkcjonalnej wymaga zastosowania wyrafinowanych technik analizy danych, które dotyczą składników kosztów budowy i eksploatacji przed ich odniesieniem do wielkości kubatury, powierzchni, ilości łóżek hotelowych, ilości klas szkolnych, czy wielkości produkcji w jednostkach fizycznych. Rolą badań danych statystycznych jest poprawne ustalenie kosztów dla wybranych parametrów. Prawidłowo zebrane dane pozwalają na oszacowanie kosztów z dokładnością, jaka jest wymagana przy podejmowaniu wstępnych decyzji o inwestowaniu. Zaletą tej metody jest również możliwość aktualizacji kosztów przy pomocy indeksów zmiany cen rynkowych robocizny, materiałów, dzierżawy sprzętu i pozostałych składników.

Indeksacja kosztów robót budowlanych

Dane o kosztach robót budowlanych i ich indeksach w USA publikuje wiele organizacji prywatnych i rządowych. Niżej przedstawiam liczące się na amerykańskim rynku publikacje:

• Sweets Catalog published by McGraw-Hill Information Systems Company
• ENR, the McGraw-Hill Construction Weekly, reports. Periodicals containing construction cost data and indices
• Cost Engineering, a journal of the American Society of Cost Engineers
• The Building Construction Cost Data published annually by R.S. Means Company, Inc.
• Dodge Manual for Building Construction, published by McGraw-Hill
• Dodge Digest of Building Costs and Specifications
• US. Department of Labor
• U.S. Census Bureau, Statistical Research Division

Powyższe dane sprawozdawcze o kosztach wg zalecanej metodologii należy przyjmować dopiero po uwzględnieniu zmiany cen rynkowych, które mają konkretny wpływ na wzrost lub spadek kosztów robót budowlanych. Jednocześnie trendy zmiany cen stanowią podstawę dla przewidywania kosztów w przyszłych okresach.

Poniższa tabela przedstawia roczne indeksy cen robót budowlanych opublikowane przez trzy niezależne instytucje:

Stosowanie jednego z tych indeksów do oszacowania kosztów pozostawia się wiedzy i doświadczeniu rzeczoznawcy szacującego koszty. Obowiązuje natomiast zasada, że przy inflacji poniżej 10%, można za podstawę obliczeń przyjąć indeksy zmiany cen, uwzględniając rodzaje robót budowlanych, dla których zostały one ustalone. Dla obliczenia ceny w pieniądzu w wybranym roku stosuje się poniższą formułę rachunkową:

gdzie:
A_t - cena dla roku t
A_tp - cena roku wyjściowego w pieniądzu
j_t - oznacza wskaźnik zmiany ceny
t+1 - oznacza wskaźnik zmiany cen w stosunku do ceny w roku poprzedzającym t

Jeżeli rok bazowy jest podany jako t = 0, wtedy tempo zmian będzie odpowiednie do zmian w kolejnych latach, jak j₁, j₂, ... , j_t.

Jeżeli ceny pewnych kluczowych surowców wpływających na przyszłe ceny i koszty mogą powodować wzrost ogólnego poziomu cen (np. w latach między 1973 a 1979 przyjmowano, że koszty paliwa będą wzrastały szybciej niż ogólny poziom cen), wtedy należy ten czynnik uwzględnić.
Przewidywanie zmiany cen jest również uzależnione od zmian technologicznych. Dla uwzględnienia tego zjawiska należy obliczenie przyszłych cen oprzeć na dwuletnim lub trzyletnim trendzie zmiany cen.
Zmiany cen w długich okresach są trudne do przewidywania. Błędy w analizie mogą spowodować zarówno błędne opracowanie kosztorysów przez inwestorów, jak i wyceny ofert przetargowych. Trudno jest przewidzieć wszystkie problemy, które mogą nastąpić w czasie trwania budowy. Jest udowodnione, że szacujący koszty budowy skłonni są do zaniżania cen ofertowych. Ponieważ przyszłe ceny rynkowe mające wpływ na koszty budowy są zależne od wielu niepewnych czynników, ważne jest, by ryzyko ponosili wszyscy uczestnicy procesu inwestowania, tj. właściciele inwestycji, profesjonalni projektanci, i rzeczoznawcy szacowania kosztów oraz instytucje finansujące inwestycję. Pamiętać należy, że największym nieszczęściem dla uczestników inwestycji jest przerwanie inwestycji na skutek braku środków finansowych, co kończy się niejednokrotnie ogłoszeniem upadłości przez inwestora lub wykonawcę robót budowlanych.
Obecnie wkraczamy w okres intensywnej realizacji infrastruktury technicznej kraju i należy wyrazić nadzieję, że oczekiwane przyspieszenie wykorzystania środków funduszy europejskich stanie się przesłanką do tworzenia krajowej bazy danych dla szybkiego szacowania kosztów.