Kilka schodków na drodze do wybudowania domu

Branża budowlana zawsze zaliczała się do dochodowych przedsięwzięć. Ten sektor rynku mogły załamać praktycznie tylko wielkie recesje, nic dziwnego zatem, że na tym polu swoich sił próbuje wiele podmiotów gospodarczych – od wielkich spółek, poprzez średnie przedsiębiorstwa, do małych, nierzadko jednoosobowych podmiotów gospodarczych. W budownictwie - w jego różnorodnych gałęziach – jest naprawdę dużo miejsca zarówno dla tych dużych, jak i dla małych firm. Jednak, tak jak w haśle dawno przebrzmiałej reklamy towarzystwa ubezpieczeniowego, prawda jest taka, że „duży może więcej”, nawet znacznie więcej. Większe podmioty stać na wykwalifikowaną obsługę prawną, długoterminowe zamrażanie środków finansowych w inwestycjach, większą dywersyfikację przedsięwzięć. Tym samym schody, po których bez trudu kroczą budowlane holdingi, dla mniejszych przedsiębiorców wydają się wysokie, i strome i stwarzają realną możliwość potknięcia się grożącego upadkiem.

Łączenie funkcji inwestora (dewelopera) i wykonawcy robót budowlanych, jest bardzo zyskowne, więc często kusi przedsiębiorców. Takie połączenie maksymalizuje zysk, a ponadto zapobiega sytuacji, w której, jak to się często zdarza, inwestor, mimo wykonania prac budowlanych przez wykonawcę, wstrzymuje mu wypłatę należności; z drugiej zaś strony wykonawca nie ryzykuje zapłaty kar umownych w razie opóźnienia w realizacji inwestycji. Stan ten jednak ma także ujemne strony: ewentualne opóźnienie przy sprzedaży gotowych lokali lub budynku może spowodować pogorszenie płynności finansowej także tej części firmy, która zajmuje się stricte wykonawstwem. Problemem może też okazać się powiększenie (i komplikacja) struktury firmy rodzące zwykle problemy natury organizacyjnej. Większy organizm gospodarczy jest obciążony dużo większą inercją przy wprowadzaniu zmian i dlatego mniej elastycznie reaguje na zapotrzebowania rynku; trudniej w nim także racjonalizować koszty funkcjonowania firmy. Spojrzenie na holdingi budowlane w naszym kraju uzmysławia, że nie bez powodu większe podmioty dzielą się na mniejsze spółki specjalizujące się w konkretnych dziedzinach. Z trudnościami organizacyjnymi nie powinno być problemu w firmach bardzo małych, gdzie jeden właściciel spokojnie powinien poradzić sobie z ogarnięciem obu aspektów swojej działalności; tu jednak szczególną uwagę należy zwrócić na pierwszy trudny do pokonania „schodek” – konieczność dopełnienia wszystkich formalności związanych ze stanem prawnym gruntu, na którym przedsiębiorca chce postawić budynek.

Wykonawca oczywiście nie musi interesować się, kto jest właścicielem ziemi, na której wykonuje prace (no, oczywiście z wyjątkiem sytuacji, w której swoim działaniem może wyrządzić szkody właścicielowi gruntu lub też jego użytkownikowi, który posiada do danego gruntu tytuł prawny). W przypadku prowadzenia działalności deweloperskiej bardzo ważne jest stwierdzenie zgodności dokumentacji ewidencyjnej działki z dokumentacją związaną z jej własnością. Problemy pojawiają się szczególnie w tych sytuacjach, gdy z danej nieruchomości niegdyś wydzielona została pewna część i następnie wywłaszczona na przykład pod drogę, co oczywiście powoduje zmianę przebiegu jej prawnych granic. Zdarza się niestety, że taka zmiana stanu własności nie zostaje ujawniona w księdze wieczystej nieruchomości, a nawet w ewidencji gruntów – łatwo wtedy o nieświadome naruszenia przewidzianych prawem budowlanym norm dot. np. odległości od granic działki. Brak zgodności treści księgi wieczystej ze stanem prawnym lub ewidencją gruntów może powodować szereg problemów, których „wyprostowanie” będzie procesem długim i mozolnym, w którym częstokroć koniecznym będzie zgranie działań w sądzie wieczysto-księgowym, w urzędzie gminy i starostwie – przy czym każdy z urzędów, jak to bywa w naszym kraju, będzie odsyłał do innego. W takiej sytuacji do czasu zakończenia formalności może okazać się niemożliwe na przykład ustanowienie odrębnej własności lokali mieszkalnych w budynku. Niestety Polska należy do krajów, gdzie pewne rzeczy są bardzo sformalizowane, a przez 50 lat po wojnie wiele z tych obowiązków było traktowane z dużą dozą niefrasobliwości; dlatego w miastach, miasteczkach i wsiach można natknąć się na swoistego rodzaju miny własnościowe. Należy pamiętać, że nasz system prawa cywilnego kieruje się dwiema naczelnymi zasadami wywodzącymi się jeszcze z prawa rzymskiego. Pierwsza z nich stanowi, że to co zostaje wzniesione na danym gruncie należy do właściciela tego gruntu, więc zawsze istnieje niebezpieczeństwo, że po wybudowaniu budynku na cudzym gruncie deweloper nie ma możliwości sprzedaży lokali lub budynku, gdyż nie ma do niego tytułu własności. Tu bowiem działa druga zasada – nikt nie może przenieść więcej praw na inną osobę niż sam posiada. Niestety, prawnicze przygotowanie procesu budowlanego nadal stanowi pietę achillesową przedsiębiorców, choć, jak się zdaje, sytuacja poprawia się, to jednak małe firmy ciągle borykają się z problemami na tym polu.

To właśnie drugi „schodek”. Umowy z inwestorem, umowy z podwykonawcami, umowy z klientami indywidualnymi, którzy, jeśli nie dokonują czynności prawnej związanej bezpośrednio ze swoją działalnością gospodarczą lub zawodową, są uważani w świetle prawa za konsumentów i przez to szczególnie chronieni przez prawo.

Kwestię umów o roboty budowlane reguluje kodeks cywilny. W umowie tej wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia. Zauważyć należy, że umowa ta jest bardzo podobna w swoich skutkach do umowy o dzieło, zasadniczym zaś kryterium różnicy jest ocena całości stosownie do wymagań prawa budowlanego. Kluczowymi więc dla umowy o roboty budowlane będą istotne – po pierwsze elementy zawarte w umowie (jak przekazanie terenu budowy, dostarczenie projektu, odebranie budynku) oraz po drugie elementy pozaumowne wynikające z prawa budowlanego (jak nadzór, wyznaczenie kierownika budowy, prowadzenie procesu budowlanego według wymogów formalnych). W przypadku umów o dzieło przyjmujący zlecenie ma tylko osiągnąć odpowiedni, określony w umowie rezultat bez angażowania się w proces budowlany w rozumieniu przepisów. Na każdej budowie współegzystują oba te rodzaje umów. Ważne jest by rozróżniać skutki prawne z nich wynikające.

Zgodnie z umową o wykonanie robót budowlanych strony tej umowy ustalają, które czynności będzie wykonywał wykonawca osobiście, a które za pomocą podwykonawców. Zaznaczyć należy, że do skuteczności takich działań wymagany jest co najmniej brak sprzeciwu ze strony inwestora, a w przypadku dalszego podzlecania prac – również wykonawcy generalnego. Wiąże się to z konstrukcją przepisu ustanawiającego odpowiedzialność solidarną inwestora, generalnego wykonawcy i zlecającego pracę podwykonawcy za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy, który dane zlecone prace wykonał. Przepis kodeksu cywilnego sformułowany jest tak, iż wszelkie odstępstwa od tych zasad są z mocy prawa uważane za klauzule nieważne.

Inaczej jednak jest z klasyczną umową o dzieło. Przedsiębiorca, który będzie pracować na budowie w oparciu o taką umowę, nie będzie miał gwarancji ze strony inwestora lub generalnego wykonawcy, że w razie niewypłacalności firmy, która bezpośrednio zleca wykonanie konkretnych prac, zostanie mu zapłacone wynagrodzenie za wykonaną usługę. Można spotkać się z opiniami, że podwykonawców pracujących na podstawie umów o dzieło powinno się traktować tak samo jak tych, którzy zawarli umowy o wykonanie robót budowlanych, jednak są to tylko poglądy. Obecnie jedynym środkiem zabezpieczającym małych przedsiębiorców przed niepłaceniem za wykonane prace zlecane przez kolejnych podwykonawców są oddzielne porozumienia i zobowiązania zawierane z inwestorem lub generalnym wykonawcą, iż w razie niewypłacalności dającego zlecenie, to oni przejmą na siebie obowiązek zapłaty. Coraz więcej firm pełniących funkcję generalnych wykonawców decyduje się na przyznanie powyższych gwarancji z uwagi na towarzyszący temu wizerunek firmy i odpowiedni PR.

W doktrynie zwraca się także uwagę na stosowanie w umowach z podwykonawcami pewnych klauzul, które obecnie uznawane są za praktyki niedopuszczalne. W wielu sprawach sądy powszechne uznają je za zastrzeżenia nieważne. Wymienia się tu przede wszystkim uzależnienie terminu zapłaty wynagrodzenia od uzyskania wynagrodzenia od inwestora, uzależnianie jego wypłaty od braku jakichkolwiek usterek w wykonanej pracy, klauzule pozwalające na bezzasadne uchylanie się od odbioru budynku, o ile ten został wykonany zgodnie z projektem i sztuką.

W przypadkach, gdy firma zajmuje się także działalnością deweloperską oraz tam, gdzie świadczy co prawda jedynie usługi budowlane, ale jej klientami są konsumenci, przedsiębiorca powinien zwrócić szczególną uwagę na postanowienia umów z takimi klientami. W stosunkach z konsumentami te postanowienia umów, które nie są uzgodnione indywidualnie, nie wiążą konsumenta, jeśli oczywiście kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Chodzi tu szczególnie o wzorce umów lub inne narzucone przez przedsiębiorcę „szablony”. Podobnie jak w przypadku umów o roboty budowlane pewne klauzule uważa się za niedopuszczalne. Z bardziej istotnych można tu wymienić wyłączanie odpowiedzialności względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy, postanowienia z którymi konsument nie mógł się zapoznać w chwili podpisywania umowy, uprawnienie do jednostronnej zmiany umowy przez przedsiębiorcę bez ważnej przyczyny wskazanej w tej umowie, wyłączenie konsumentowi uprawnienia do rozwiązania umowy, odstąpienia od niej lub jej wypowiedzenia, a szczególnie takie, które przewidują uprawnienie przedsiębiorcy do określenia lub podwyższenia ceny po zawarciu umowy, w trakcie jej trwania bez przyznania konsumentowi prawa odstąpienia od tej umowy… W razie wystąpienia jednej z tych klauzul sama umowa nie traci swej ważności, za nieważne uważa się jedynie konkretny fragment umowy. Tym samym opieranie swojej strategii przez przedsiębiorcę na niedozwolonych trikach może w konsekwencji jedynie zaszkodzić dobremu imieniu firmy, narazić na koszty zamiast dać jej uprzywilejowaną pozycję.

To dwa pierwsze „schodki”, które przedsiębiorca musi pokonać, zanim jego pracownik wbije pierwszą łopatę w ziemię. Bardzo istotne, choć jak pokazuje praktyka, wielu małych przedsiębiorców w ogóle nie zwraca na nie uwagi. Zazwyczaj jest tak do pierwszego potknięcia, jakim jest spotkanie nieuczciwego generalnego wykonawcy lub inwestora, prawniczo wyszkolonego kupca na mieszkanie, bądź prawdziwego właściciela działki, na której już powstał dom. Wtedy koszty porady prawnej, albo konsultacji technicznej lub ekonomicznej, których deweloper sobie radośnie oszczędził, wydają się niewspółmiernie małe.