Odbiór wykonanych robót budowlanych

Umowa o wykonanie robót budowlanych jest umową wzajemną, co oznacza, że do obowiązków wykonawcy należy wykonanie robót (świadczenie niepieniężne), a do obowiązków zamawiającego należy zapłata za wykonane roboty (świadczenie pieniężne).

Umowa o wykonanie robót budowlanych należy do najbardziej skomplikowanych umów w obrocie gospodarczym gdyż, aby roboty wykonać, zamawiający musi:

Zgodnie z treścią art. 647 kc do obowiązków zamawiającego należy odbiór od wykonawcy przedmiotu zamówienia. Obowiązujące prawo nie zawiera przepisów regulujących procedurę przeprowadzenia odbioru robót od wykonawcy przez zamawiającego, stąd strony, aby uniknąć sporu na tle odbioru, powinny w umowie zapisać tę procedurę (zob. art. 353¹ kc).

Z przepisu prawa (cywilnego) wynika, że odbioru robót od wykonawcy dokonuje osoba umocowana do podejmowania decyzji majątkowych lub jej pełnomocnik legitymujący się pełnomocnictwem wyrażonym na piśmie. Jak to wynika ze sporu powstałego na tle odbioru od wykonawcy robót Stadionu Narodowego w Warszawie, za odbiór nie można uznać przejęcia przez zamawiającego placu budowy, kiedy wcześniej dokonano odbioru przedmiotu zamówienia, z którego zamawiający korzystał przez szereg miesięcy, a następnie przejął teren budowy. Kierownik budowy (kierownicy robót) uczestniczą w odbiorze robót, lecz nie są członkami komisji odbiorowej. To samo dotyczy inspektorów nadzoru inwestorskiego. Osoby te, dla usprawnienia przebiegu odbioru robót, mogą przed odbiorem robót od wykonawcy przeprowadzić tzw. odbiór techniczny, polegający na sprawdzeniu prawidłowości wykonania robót, którego podstawą są przepisy techniczno-budowlane, w tym specyfikacje techniczne wykonania i odbioru robót budowlanych, zasady wiedzy technicznej oraz dokumentacja projektowa.

1. Odbiór techniczny

Odbiór techniczny powinien być przeprowadzony po zgłoszeniu gotowości do odbioru, wpisanego do dziennika budowy lub dokonanego w innej formie pisemnej.

Na dzień odbioru technicznego wykonawca powinien dysponować:

Uwzględniając skład komisji dokonującej odbioru wykonanych robót oraz zakres spraw podlegających sprawdzeniu (ograniczony czasem przeznaczonym na odbiór) należy zalecać, aby strony w umowie zapisały, że odbiór końcowy robót poprzedzi odbiór techniczny dokonany przez profesjonalistów w osobach: kierownik budowy (kierownicy robót), inspektor (-rzy) nadzoru inwestorskiego, projektant (-ci). Dla usprawnienia odbioru końcowego, o czasie przeprowadzenia odbioru technicznego należy zawiadomić służby przeciwpożarowe i sanitarne, jeżeli z zakresu robót wynika obowiązek kontroli przez te służby.

W protokole tzw. odbioru technicznego powinny być wyszczególnione dokumenty, jakie kierownik budowy przygotował na dzień odbioru (zob. wyżej i por. z treścią art. 57 ustawy Prawo budowlane), wykaz wad, jakie komisja wykryła w czasie odbioru technicznego z oceną przedstawicieli zamawiającego o charakterze wad (nieistotnych dla prawidłowego funkcjonowania przedmiotu odbioru po odbiorze końcowym ewentualnych wad trwałych (nienadających się do usunięcia), z którymi obiekt może funkcjonować, a ich usunięcie wiązałoby się z nadmiernymi kosztami ze wskazaniem jaka wartość została utracona w wyniku tej wady), terminu wyznaczonego na usunięcie wad, które powinny być usunięte przed odbiorem końcowym lub później – po odbiorze końcowym. W protokole odbioru technicznego przedstawiciele zamawiającego powinni dokonać oceny gotowości do odbioru. Gotowość do odbioru nie może dotyczyć wyłącznie stanu technicznego robót, w tym kompletności obiektu podlegającego odbiorowi, ale również kompletności dokumentacji odbiorowej, na którą składa się m.in. dokumentacja powykonawcza i wyżej wymienione dokumenty opisane w treści art. 57 ustawy Prawo budowlane.

Odbiór techniczny przeprowadzony przez profesjonalistów, uczestniczących w procesie budowy, nie powinien wydłużać terminu odbioru końcowego, a wręcz przyspieszyć jego przeprowadzenie.

W przypadku, kiedy przedstawiciele zamawiającego stwierdzą, że zapis kierownika budowy o gotowości do odbioru był przedwczesny, wpisują tę ocenę (wraz z uzasadnieniem) do dziennika budowy, uzgadniając równocześnie z kierownikiem budowy czas potrzebny mu na usunięcie braków stwierdzonych w czasie odbioru technicznego. Kierownik budowy, po usunięciu braków stwierdzonych w czasie kontroli (technicznej), ponownie zgłasza gotowość do odbioru z sugestią terminu sprawdzenia gotowości do odbioru. Zdarza się, że takich zgłoszeń o gotowości do odbioru będzie więcej, lecz przy kolejnych sprawdzeniach stanu technicznego obiektu podlegającego odbiorowi, komisja powinna skoncentrować swoją uwagę na brakach stwierdzonych w poprzedniej kontroli, a nie ponownie kontrolować to, co uprzednio oceniła jako zgodne z przepisami techniczno-budowlanymi.

Uwzględniając fakt, iż po wycofaniu z obiegu prawnego przepisów szczegółowych w postaci ogólnych warunków wykonania i odbioru robót (OWRI) orzecznictwo sądowe i doktryna przyjęły, że skutecznie zgłoszona gotowość do odbioru uważana jest za wykonanie przez wykonawcę świadczenia niepieniężnego (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11.01.2001 r., sygn. akt IV CKN 150/00 OSNC 2001 nr 10 poz. 153).

 Dzień zgłoszenia gotowości do odbioru oznacza, że do tego dnia zamawiający może naliczyć wykonawcy karę umowną za zwłokę w wykonaniu robót.

Z tych to m.in. powodów strony powinny w umowie określić termin (terminy) rozpoczęcia i zakończenia robót oraz dokładnie sprecyzować obowiązki stron, warunkujące bezkolizyjne wykonywanie robót w kolejności technologicznej. W większości przypadków do umowy strony dołączają harmonogram rzeczowo-finansowy, który umożliwia śledzenie postępu robót na budowie, wykrycie zagrożeń i podjęcie działań zapobiegających wydłużeniu terminu wykonania. W celu zdyscyplinowania wykonawcy do dotrzymania terminu końcowego, w umowie można zapisać, że kary umowne będą naliczane w czasie wykonywania robót od terminów harmonogramowych.

2. Odbiór końcowy

Dla uniknięcia sporów na tle odbioru, strony powinny zapisać w umowie:

W przypadku, kiedy odbiór robót poprzedza tzw. odbiór techniczny, komisja powołana przez zamawiającego, kierowana przez pełnomocnika zamawiającego, potrzebuje maksimum trzech dni (poza szczególnymi przypadkami) na ocenę poprawności wykonania przez wykonawcę świadczenia niepieniężnego. W dalszej części umowy strony powinny określić czas, w jakim wykonawca zdemontuje zaplecze budowy, w tym tymczasowe ogrodzenie budowy i dokona rekultywacji gruntu terenu, na którym zlokalizowane było zaplecze budowy.

Odbiór końcowy nie musi oznaczać, że w tym dniu zamawiający stał się gospodarzem terenu budowy i obiektu na nim wzniesionego. Strony mogą umówić się w umowie na wykonanie robót budowlanych lub w odrębnej umowie, zawartej np. w dniu odbioru końcowego ustalić, że przez określony czas wykonawca za dodatkowe wynagrodzenie będzie strzegł terenu i obiektów na nim wzniesionych.

Odbiór końcowy rodzi określone skutki prawne:

1. obowiązek zapłaty za wykonane roboty (rozliczenie końcowe),
2. obowiązek zwrotu (zwolnienia) 70% zabezpieczenia należytego wykonania umowy,
3. od następnego dnia po odbiorze końcowym rozpoczyna się bieg terminu rękojmi i/lub gwarancji jakości,
4. dzień skutecznego zgłoszenia gotowości do odbioru stanowi podstawę oceny dotrzymania przez wykonawcę umownego terminu wykonania robót.

Po odbiorze końcowym niebezpieczeństwo przypadkowego pogorszenia stanu technicznego lub utraty odebranego obiektu spoczywa na zamawiającym, chyba że w odrębnej umowie (na sprawowanie nadzoru nad odebranymi obiektami) zapisano iż odpowiedzialnym jest wykonawca robót do czasu ich przejęcia przez zamawiającego. Prawo regulujące sprawy umów o roboty budowlane nie reguluje dodatkowej usługi, jaką jest zastępcze sprawowanie nadzoru przez wykonawcę nad odebranymi obiektami (przedmiotem odbioru) do czasu przejęcia przez zamawiającego nadzoru nad wybudowanymi obiektami. Tę dodatkową usługę regulują przepisy zapisane w tytule XXI Kodeksu cywilnego - Zlecenie.

Obowiązujące prawo nie zna pojęcia „odbiór ostateczny”, pod którym kryje się kontrola stanu robót w przeddzień upływu terminu rękojmi i/lub gwarancji jakości przedmiotu umowy. Zdarza się, że zamawiający, przed upływem terminu rękojmi i/lub gwarancji jakości warunkuje zwrot (zwolnienie) tzw. kaucji gwarancyjnej (30% zabezpieczenia należytego wykonania umowy) od komisyjnej oceny stanu robót w dniu upływu terminu rękojmi i/lub gwarancji jakości.

Sprawdzenie jakości robót składających się na przedmiot umowy, powinno być dokonane przez profesjonalistów w osobach posiadających uprawnienia do pełnienia samodzielnych funkcji w budownictwie, gdyż m.in. przy tej ocenie należy uwzględnić „normalne zużycie”. Sprawdzenie jakości robót po upływie terminu rękojmi i/lub gwarancji jakości powinno mieć charakter komisyjny (tzn. przeprowadzone z udziałem wykonawcy, zawiadomionym z odpowiednim wyprzedzeniem o dniu dokonania oceny). Od wykonawcy zależy czy do tych czynności zaprosi swoich podwykonawców.

W obecnej rzeczywistości zdarza się, że wykonawca „zniknął z rynku”. Jeżeli jest prowadzone postępowanie upadłościowe, do udziału w sprawdzeniu należy wezwać syndyka, a w innych przypadkach do udziału w sprawdzeniu należy zatrudnić np. rzeczoznawcę budowlanego. Tylko tak przeprowadzony „odbiór ostateczny” upoważnia zamawiającego do zlecenia zastępczego usunięcia wad z kaucji gwarancyjnej.