Przegląd rynku inwestycyjno-budowlanego (część XVIII)

Wstęp

W dotychczasowych przeglądach rynku inwestycyjno-budowlanego wykaz obiektów przygotowywanych do budowy lub będących w trakcie realizacji poprzedzałem krótką oceną perspektyw rynku inwestycyjnego i budowlanego. Tym razem zrezygnowałem z takiej prezentacji. W ubiegłym roku miał miejsce głęboki regres zarówno w inwestycjach jak też w budownictwie. Na dane pierwszych miesięcy bieżącego roku wpływa aktualna polityka społeczno-gospodarcza, która budzi wiele zastrzeżeń i może przesądzić o zmianach na rynku inwestycyjnym. Najważniejsze z nich to:

W tej sytuacji ocenę perspektyw rynku przesuwam do kolejnego raportu.

Zaprezentowane poniżej wybrane przykłady inwestycji rozpoczynanych, będących w toku realizacji bądź oddanych do użytkowania wskazują na skalę zainteresowania inwestorów polskim rynkiem budowlano-inwestycyjnym.

Budownictwo handlowo-usługowe

Do inwestycji handlowych zalicza się nowe budownictwo oraz rozbudowę i przebudowę w sektorze handlu. Eksperci szacują, że prawie połowa powierzchni handlowej to obiekty wymagające modernizacji, a często daleko idącej rozbudowy. Konieczność unowocześnienia obiektów wynika także z konkurencji ze strony nowopowstających galerii o coraz wyższych standardach. Inwestycje modernizacyjne prowadzone są zarówno na dużych rynkach, jak też w mniejszych miastach na tzw. „prowincji”. Większość z nich posiada atrakcyjne lokalizacje, co sprzyja frekwencji klientów. Inwestycjom handlowym towarzyszy budowa nowoczesnych magazynów, parków logistycznych, magazynów dystrybucyjnych. Niektóre obiekty mają charakter wielofunkcyjny. Oto przykłady najbardziej spektakularnych inwestycji obejmujących rozbudowę i przebudowę istniejących obiektów.

• W pierwszej połowie 2017 roku rozpocznie się budowa parku handlowego „Karuzela” w Świebodzinie. Będzie on miał około 9 tys. m² powierzchni handlowej, a w tym znajdą się sklepy Intermarché i Bricomarché. Bardzo dobre położenie przy głównym skrzyżowaniu w Świebodzinie (drogi ekspresowej S3 i drogi krajowej nr 92) zapewnia duży zasięg oddziaływania. Koszt inwestycji planuje się na 35 mln zł, a czas realizacji 7 miesięcy.

• W Jaśle zostanie otwarte centrum handlowe ”Shopin” o powierzchni około 9,5 tys. m². Inwestorem jest grupa kapitałowa Tower Investments. Obiekt zlokalizowany w centrum miasta, przy rondzie, naprzeciwko dworca kolejowego pomieści około 40 lokali (m.in. supermarket, elektromarket, sklep z wyposażeniem wnętrz, sklepy z modą i obuwiem, drogeria, punkty gastronomiczne i usługowe oraz pierwsze w mieście wielosalowe kino). Galeria zaoferuje parking na ponad 200 samochodów. Budowa Shopin Jasło rozpocznie się we wrześniu 2017 r., a jej zakończenie przewiduje się w czwartym kwartale 2018 r. Projekt architektoniczny opracowało biuro Mofo Architekci z Krakowa.

Kolejnymi projektami realizowanymi przez Tower Investments są parki handlowe w Mrągowie, Tychach, Pleszewie, Świebodzicach oraz na warszawskim Żeraniu.

• Spółka Real2B Development realizuje na terenie całego kraju sieć parków handlowych i centrów handlowych pod nazwą Quick Park. Powstają one w miejscowościach liczących poniżej 100 tys. mieszkańców. Pierwszy w Polsce Quick Park otwarty w Mysłowicach obejmuje nowoczesne centrum handlowe z wielosalowym kinem. Budowa trwała 12 miesięcy. Wartość inwestycji wyniosła ponad 100 mln zł. Quick Park ma powierzchnię ponad 13 tys. m²; w obiekcie jest 45 sklepów, punktów usługowych i gastronomicznych oraz pierwszy w mieście multipleks Oh Kino. Zaoferowano bezpłatny parking na 400 samochodów. Inwestycja jest zlokalizowana u zbiegu głównych arterii komunikacyjnych oraz w sąsiedztwie największych dzielnic Mysłowic - Śródmieścia, Starego Miasta i Bończyka, zamieszkanych przez kilkadziesiąt tysięcy mieszkańców. Koncepcję architektoniczną opracowało Vide Studio z Krakowa.
  W przygotowaniach i realizacji są obiekty m.in. w Strzegomiu, Sulechowie, Olkuszu, Pułtusku, Kępnie, Turku, Oławie i Konstancinie-Jeziornie.

• Rozpoczęły się prace przy budowie centrum handlowego ATUT zlokalizowanego przy ul. Grażyny w Krakowie. Na powierzchni 3,5 tys. m² przewidziano 14 lokali handlowo-usługowych i gastronomicznych. W podziemiach budynku miejsce parkingowe znajdzie około 50 samochodów. Inwestorem przedsięwzięcia jest firma KG Group. Koncepcję architektoniczną opracowało Biuro Projektowe B2 Studio z Krakowa, a generalnym wykonawcą jest firma SKANSKA. Otwarcie obiektu zaplanowano na trzeci kwartał 2017 r.
  W Polsce działa pięć obiektów pod wspólną nazwą ATUT: w Sosnowcu, Łodzi, Jaworzu, Węgrzcach k.Krakowa i Pruszkowie. Planowane są kolejne inwestycje.

• Warszawskie centrum handlowe „Fort Wola” będzie powiększone z 30 tys. m² do 42 tys. m². W zmodernizowanym budynku centrum handlowego (które zmieni nazwę na „Galeria na Woli”) na 24 tys. m² swój sklep otworzy Ikea. Będzie to już jedenasty sklep Ikei w Polsce. Projekt zmian przygotowała pracownia Blue Architektura.

• Na początku 2017 r. DSV Global Transport and Logistics uruchomi nowy oddział w Szczecinie zwiększając do 15 liczbę swoich obiektów w Polsce. Nowy obiekt zlokalizowany będzie na terenie Panattoni Park Szczecin w dzielnicy Załom tuż przy węźle Szczecin Dąbie i w bliskim sąsiedztwie autostrady A6, drogi S3 oraz specjalnej strefy ekonomicznej.

• Rozpoczęto budowę nowego magazynu o docelowej powierzchni 80 tys. m² w Parku P3 Błonie. To początek rozbudowy, która pozwoli na wzrost z 196 tys. m² do ponad 275 tys. m². W pierwszym etapie budowy powstanie 21,5 tys. m². W skład Parku wchodzi 14 budynków. P3 Park Błonie znajduje się 27 km na zachód od Warszawy przy skrzyżowaniu drogi krajowej nr 92 z autostradą A2.

• Szykują się nowe inwestycje w centrum logistycznym Logistics City Piotrków Distribution Center. Jysk posiada magazyn centrum dystrybucji na Europę Centralną w Radomsku, ale ze względu na intensywny rozwój firma potrzebuje dodatkowej powierzchni w centrum Polski. Jysk powiększa zajmowaną w centrum powierzchnię logistyczną z 40,5 tys. m² do 65 tys. m² i do 200 m² biurową.

Budownictwo biurowe

Popyt na nowoczesne lokale biurowe jest nadal duży, ale w ostatnich 2 latach poziom nowego budownictwa hotelowego nie zwiększa się Obserwuje się natomiast tendencje do modernizacji istniejących obiektów.
Poniżej przykłady działalności w tej dziedzinie. Niektóre inwestycje mają charakter kompleksowy, przeznaczane są na biura i na cele handlowo-usługowe.

• Rozpoczęto realizację budynku biurowo-handlowego Centrum Marszałkowska w Warszawie. Otwarcie obiektu zaplanowano na pierwszy kwartał 2018 roku. Będzie to pierwszy budynek w stolicy zintegrowany z siecią metra poprzez połączenie ze stacją Świętokrzyska. Centrum Marszałkowska powstaje w miejscu domu handlowego Sezam. Inwestycja zaoferuje łącznie 16,5 tys. m² powierzchni, z czego 3,4 tys. m² przeznaczy się na handel i usługi, a resztę zajmą biura. Generalnym wykonawcą jest Korporacja Budowlana Doraco.

• Firma developerska VASTINT Poland zakończyła budowę pierwszego etapu kompleksu biurowego Business Garden przy ul. Legnickiej we Wrocławiu. W tej fazie przedsięwzięcia powstały trzy budynki biurowe i pawilon restauracyjny – wszystko otoczone ogrodem. Do użytku oddano blisko 37 tys. m² z planowanych 110 tys. m². Jeden z zakończonych już budynków ma powierzchnię 10,7 tys. m², a dwa pozostałe połączone wspólnym łącznikiem – 25,9 tys. m². Szwedzki developer chce uzyskać dla trzech oddanych budynków certyfikat w systemie LEED na poziomie platynowym. Realizację kolejnego etapu rozpoczęto na początku 2017 roku.

• We Wrocławiu rusza budowa najwyższego w mieście budynku biurowego. I2 Development przewiduje oddanie obiektu do użytku w pierwszym kwartale 2019 roku. Biurowiec liczący 14 pięter o powierzchni najmu ponad 9 tys. m² zlokalizowany jest przy ulicy Powstańców Śląskich i sąsiaduje z apartamentowcem Sky Tower. Powierzchnia biurowa na każdej kondygnacji liczyć będzie od 600 do 700 m². Developer sfinansuje budowę ze środków własnych i bankowych.

• Portugalski inwestor REF Eastern Opportunities (powiązany z Jeronimo Martins) zapowiada rozpoczęcie w 2017 roku prac nad nowym budynkiem biurowym, który wejdzie w skład kompleksu Zajezdnia Poznań. Biurowiec o powierzchni 6,9 tys. m² ma liczyć 4 kondygnacje naziemne oraz jedną kondygnację podziemną przeznaczoną na parking.

• We wrześniu 2016 r. w Warszawie przy ul. Domaniewskiej rozpoczęła się budowa sześciopiętrowego biurowca Graffit o powierzchni biurowej 18,5 tys. m². Przewidziano też parking podziemny dla 360 samochodów. Oddanie do użytku zaplanowano na pierwsza połowę 2018 r. Inwestorem jest HINES Polska, a generalnym wykonawcą firma Warbud.

• W Warszawie powstanie też najwyższy „niebotyk” w Unii Europejskiej. Inwestor HB REAVIS Poland uzyskał pozwolenie na budowę trzech wieżowców w centrum Warszawy; jednego o wysokości 230 metrów do dachu (a wraz z iglicą 310 metrów) oraz dwóch niższych - 90 i 81 metrów. Powierzchnia wszystkich trzech gmachów, które będą wybudowane przy ulicy Chmielnej 69/73 wyniesie 140 tys. m². Sukcesywne przekazanie do użytkowania powierzchni biurowej nastąpi w latach 2019 – 2020. Projekt najwyższego wieżowca przygotowała pracownia Foster & Partners, a dwóch niższych – Hermanowicz Rewski Architekci.

• Skanska uzyskała pozwolenie na użytkowanie trzeciego Silesia Business Park w Katowicach. Ze względu na wygląd budynków kompleks przy ul. Chorzowskiej zwany jest potocznie „Tiramisu”. Każdy z niemal bliźniaczych obiektów ma 12 tys. m². Dzięki otwarciu trzeciego całość liczy już 36 tys. m². Elewacja składa się z 26 pasów: 13 czarnych, 5 złotych, 8 białych. Jest to jeden z największych parków biurowych. Projekt architektoniczny kompleksu powstał w pracowni Medusa Group. Generalnym wykonawcą budynku jest Skanska.

• Inwestycja „Krakowska 29” realizowana we Wrocławiu - to 7-kondygnacyjny biurowiec zgodny ze standardem klasy A wyróżniający się na tle innych indywidualnym charakterem. Projekt łączy loftowy, postindustrialny styl z wysokiej jakości materiałami i energooszczędnymi rozwiązaniami, które przekładają się na niskie koszty eksploatacji. Obiekt oferuje do wynajęcia powierzchnię 5930 m² na 7 kondygnacjach z możliwością elastycznej aranżacji wnętrz. Do dyspozycji zmotoryzowanych będą miejsca postojowe na naziemnym i w podziemnym parkingu. W odległości 50 metrów od obiektu znajduje się przystanek komunikacji miejskiej, przy którym zatrzymują się tramwaje i autobusy. Inwestorem biurowca jest firma Kontor, projekt przygotowała pracownia AP Szczepaniak, a generalnym wykonawcą jest Hochtief Polska.

Budownictwo mieszkaniowe

Od lat występuje w Polsce deficyt mieszkań, w 2016 r. wybudowano ich 163 tys. (w 2008 roku 165 tys.). Na 1000 mieszkańców przypada w Polsce 357 mieszkań, mniej o 25% niż średnio w całej Unii Europejskiej. Około 500 mieszkań lub więcej na 1000 ludności przypada w Hiszpanii, Niemczech, Francji. Niezależnie od popytu na luksusowe mieszkania budowane przez developerów w Polsce brak mieszkań o średnim standardzie przeznaczonych na wynajem po umiarkowanym czynszu. Poniżej podaję przykłady budownictwa mieszkaniowego o różnym standardzie.

• Spółka Mera Pnefal rozpoczęła budowę pierwszego etapu osiedla mieszkaniowego Miasteczko Wawer. Projekt developerski na tak dużą skalę w tej dzielnicy będzie liczył docelowo około 1 tys. mieszkań. Osiedle powstanie u zbiegu ulic Bysławskiej i Poezji na 7-hektarowej działce należącej do developera (wcześniej funkcjonował tu zakład produkcyjny). Pierwszy etap inwestycji obejmie 430 mieszkań o układzie od 1 do 4 pokoi i powierzchni od 36 do 90 m², jego budowa potrwa do jesieni 2017 roku. Inwestor przygotowuje się do drugiego etapu – budowy 570 mieszkań. Docelowo w ramach tego zadania planuje się oddanie do użytku 11 budynków od cztero- do dziewięciokondygnacyjnych. Projekt osiedla wykonała pracownia architektoniczna FS&P Arcus.
   

• Wrocławski developer Archicom buduje osiedle FORMA przy ulicy Czartoryskiego, w ramach którego ma powstać 550 mieszkań. Docelowo będzie to kompleks pięciu budynków. Projekt będzie realizowany w dwóch etapach. Na osiedlu znajdzie się klub fitness o powierzchni 80 m², siłownia, dwa place zabaw dla dzieci oraz miejsca odpoczynku. Do zasiedlenia oddano pierwszy pięciopiętrowy budynek, w którym znajdują się 132 lokale. Zakończenie realizacji zadania przewidziano na czwarty kwartał 2018 roku.

• Jedna z największych firm budowlanych w regionie świętokrzyskim spółka Condite rozpoczyna budowę dużego osiedla mieszkaniowego w Kielcach w rejonie Ostrej Górki. W ciągu 6 lat zamieszka tu 3 tysiące osób. Inwestycja została podzielona na kilka etapów; w pierwszym zaplanowano budowę 118 mieszkań (w tym apartamentów z tarasami) oraz nowoczesnego centrum handlowo-usługowego. Pierwsze mieszkania zostaną oddane do użytku w 2018 roku.

• Developer Prestige rozpoczyna budowę osiedla Villa Prestige Kabaty w południowej części Warszawy między ulicami Stryjeńskich a Wełnianą. Osiedle składać się będzie z 35 domów jednorodzinnych. Oddanie pierwszych budynków do użytku przewidziano na czwarty kwartał 2017 roku. W dalszej perspektywie przewidziana jest również budowa dwóch kameralnych apartamentowców. Villa Prestige Kabaty znajduje się w jednej z najbardziej atrakcyjnych dzielnic Warszawy, w okolicy o niskiej, kameralnej zabudowie, w bezpośrednim sąsiedztwie Lasu Kabackiego. Zapewnia to dostęp do infrastruktury i miejskich wygód, ale też gwarantuje spokój i komfort życia. Osiedle powstaje 800 m od stacji metra Kabaty. Osiedle Villa Prestige Kabaty zostało zaprojektowane przez pracownię architektoniczną MP Atelier, generalnym wykonawcą jest Prestige Budownictwo.

• Nowe mieszkania powstaną w Łodzi. Grupa kapitałowa MURAPOL zakupiła przy ul. Wróblewskiego 11,7 ha działkę, na której bielski developer planuje wybudowanie osiedla na ponad 2,1 tys. mieszkań o łącznej powierzchni 92 tys. m² oraz lokali komercyjnych o powierzchni około 3 tys. m².

• Echo Investment zaprezentowało koncepcję zagospodarowania terenów po byłych Browarach Warszawskich na Woli przygotowaną przez pracownię JEMS Architekci. Powstanie wielofunkcyjny kompleks o łącznej powierzchni 100 tys. m². Znajdzie się w nim 1 tysiąc mieszkań w kilkunastu budynkach, 50 tys. m² powierzchni biurowych i kilka tysięcy m² powierzchni handlowo-usługowych. Zakłada się też rewitalizację kilku zabytkowych budynków stojących na terenie browarów. Wartość całej inwestycji szacowana jest na około 1 mld zł. Kompleks ma być gotowy w 2020 roku.

• Fiński developer wybuduje kolejne osiedle w Warszawie. Firma YIT zakupiła działkę pod osiedle mieszkaniowe na warszawskiej Białołęce przy ul. Klasyków. Na parceli o powierzchni ok. 3 ha przewidziano wzniesienie w czterech etapach osiedla na około 400 mieszkań. Budowa pierwszej fazy (70 mieszkań) ma się rozpocząć w czwartym kwartale 2017 roku.

• Spółka Apollo-Rida rozpoczęła budowę kompleksu biurowo-mieszkalnego na gdańskim Starym Mieście na działce u zbiegu ulic Rajskiej 8 i Heweliusza 18. Inwestycja, której oddanie do użytku planowane jest na 2018 rok obejmuje ponad 100 mieszkań w budynku przy ul. Rajskiej 8 oraz ponad 10 tys. m² powierzchni biurowej przy ul. Heweliusza 18. Zaproponowana najwyższa jakość budynków będzie łączyć tradycyjną hanzeatycką architekturę z wymogami współczesnych mieszkańców i użytkowników biur.

Inne obiekty

• Grupa Kapitałowa Ghelamco przedstawiła nową koncepcję kompleksu Warsaw Hub poprzednio znanego jako Sienna Towers. Zmiana wobec prezentowanych wcześniej założeń uzależniona jest od potrzeb najemców. The Warsaw Hub zaoferuje około 113 tys. m² wielofunkcyjnej powierzchni przeznaczonej na różne cele: na przestrzenie biurowe około 70 tys. m², handlowe 6 – 7 tys. m², centrum konferencyjne oraz trzy- i czterogwiazdkowy hotel około 21 tys. m². Kompleks zostanie połączony ze stacją metra podziemnym łącznikiem. The Warsaw Hub to najnowocześniejszy ze wszystkich projektów Ghelamco. Budowa kompleksu już się rozpoczęła a termin zakończenia przewidziano na koniec 2019 roku. Obiekt zaprojektowano w pracowni Andrzeja M. Chołdzyńskiego. Szacowana wartość inwestycji wynosi ponad 1 mld zł.

• Granaria Development rozpoczyna w Gdańsku na Wyspie Spichrzów budowę wielkiego kompleksu mieszkaniowo-hotelarskiego. O zespole hotelowym wspomniałem w BzG 4/2016. Budynek mieszkalno-usługowy zaprojektowało Studio Architektoniczne Kwadrat. Pierwsze lokale zostaną przekazane do użytkowania pod koniec 2018 roku.

• Na warszawskiej Woli powstaje wspólna inwestycja Golub GetHouse oraz Mennicy Polskiej – Mennica Legacy Tower o łącznej powierzchni 65,6 tys. m². Przewidywany termin oddania do użytku niższego 10-piętrowego budynku o powierzchni 14,9 tys. m² to czwarty kwartał 2018 r., natomiast 33-piętrowej wieży o powierzchni 50,7 tys. m² – trzeci kwartał 2019 r. W podziemnym 4-kondygnacyjnym parkingu znajdą się m.in. punkty ładowania samochodów elektrycznych oraz 300 miejsc dla rowerów wraz z infrastrukturą dla rowerzystów. Projekt powstał w pracowni Goettsch Partners z Chicago i warszawskim biurze Epstein. Generalnym wykonawcą jest WARBUD.

• Dworzec kolejowy Łódź Fabryczna został otwarty 10 grudnia 2016 r. Inwestycja kosztowała 1,75 mld zł, a nad projektem pracowało 300 architektów. Inwestycja łączy kolej, komunikację autobusową, miejską i ruch samochodowy. Zakres prac obejmował m.in. modernizację linii na odcinku Łódź Widzew – Łódź Fabryczna, budowę stacji Łódź Fabryczna z częścią podziemną wraz z przebudową układu drogowego i infrastruktury wokół dworca oraz zbudowanie zintegrowanego węzła przesiadkowego nad i pod ul. Węglową. Wykonawcą było konsorcjum firm: Torpol (spółka z grupy Polimex-Mostostal), Astaldi, Przedsiębiorstwo Usług Technicznych Intercor oraz Przedsiębiorstwo Budowy Dróg i Mostów. Budowa rozpoczęła się w 2011 roku.