Rok 2023 będzie trudny dla branży budowlanej

Ekspert rynku budowlanego w firmie badawczej Spectis Bartłomiej Sosna przyznaje, że ten rok będzie dla branży budowlanej dość udany. Dzięki zawartym do tej pory kontraktom firmy wypracowały sobie bowiem znaczący bufor. Bartłomiej Sosna ocenia, że wartość rynku wzrośnie realnie o ok. 2% (rys. 1), ale w 2023 r. spodziewa się spadku. Zdaniem eksperta problemy z wypełnieniem portfela zamówień będą miały przede wszystkim małe firmy, które działają w sektorze mieszkaniowym.

Zapaść na rynku kredytów mieszkaniowych

Dobra koniunktura w budownictwie mieszkaniowym skończyła się wraz z zapoczątkowaną przez Radę Polityki Pieniężnej w IV kw. ubiegłego roku serią podwyżek stóp procentowych. Warto jednak zauważyć, że szczególnie w Warszawie i Gdańsku odwrót kupujących zaczął się dużo wcześniej. Z danych bigdata.rynekpierwotny.pl wynika, że np. w stolicy sprzedaż mieszkań w III kw. 2021 r. była aż o 38% mniejsza niż na początku roku. Po prostu ceny mieszkań osiągnęły poziom, który coraz mniej kupujących, zwłaszcza posiłkujących się kredytem, jest w stanie zaakceptować. Ci, którzy nie chcieli płacić bajońskich sum coraz częściej decydowali się na przeprowadzkę do miejscowości okalających metropolie, gdzie mieszkania są dostępniejsze. Zmiana preferencji kupujących spowodowała boom budowlany w wielu powiatowych miasteczkach. Niestety, w tym roku nie udało się go utrzymać. Do kolejnych podwyżek oprocentowania kredytów doszły bowiem obawy o skutki gospodarcze wojny w Ukrainie. Ponadto popyt na mieszkania kupowane za kredyt zdusiła rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego, która drastycznie ograniczyła zdolność kredytową potencjalnych nabywców mieszkań. Deweloperzy z przerażeniem obserwują więc to co się dzieje na rynku kredytów hipotecznych.

– Można wręcz mówić o pełnym załamaniu rynku kredytów mieszkaniowych. Spadają one w przepaść, a dna nie widać na horyzoncie – komentuje główny analityk Biura Informacji Kredytowej (BIK) Waldemar Rogowski.

Według BIK, w sierpniu banki udzieliły zaledwie 7,4 tys. kredytów mieszkaniowych! Dla porównania, w analogicznym okresie przed rokiem było ich 23,8 tys. Dramatycznie skurczyła się także liczba wniosków kredytowych. We wrześniu było ich ok. 13,6 tys., czyli o blisko 68% mniej niż w analogicznym okresie ub.r. (rys. 2).

W okresie 9 miesięcy tego roku deweloperzy sprzedali w siedmiu największych miastach łącznie tylko ok. 25,4 tys. mieszkań, czyli o 37% mniej niż w analogicznym okresie ub.r. Najbardziej popyt skurczył się we Wrocławiu (o 48%), Gdańsku (o 38%) i w Warszawie (o 37%) (rys. 3).

Drożejące kredyty podcięły skrzydła deweloperom

Nie dziwi więc, że w tej sytuacji deweloperzy wstrzymali część inwestycji. Papierkiem lakmusowym bieżącej koniunktury na rynku mieszkaniowym są dane GUS o liczbie mieszkań rozpoczętych. W całym kraju było ich w okresie ośmiu miesięcy aż o 27% mniej niż w analogicznym okresie ub.r. Tak duży spadek może budzić skojarzenia z sytuacją po wybuchu kryzysu finansowego jesienią 2008 r. Wtedy liczba mieszkań rozpoczętych w analogicznym okresie 2009 r. spadła o połowę w porównaniu z rokiem poprzednim. Z drugiej strony, w wielu dużych miastach tegoroczne spadki też są bardzo wysokie, np. w Krakowie i Poznaniu są nawet wyższe niż 12 lat temu.

Wiele wskazuje jednak na to, że spadek rozpoczynanych mieszkań będzie się pogłębiał. Widać to po potężnym tąpnięciu w lipcu i sierpniu (rys. 4). Najpewniej wynika to również z poczucia niepewności związanej ze skutkami gospodarczymi wojny w Ukrainie. Wśród ekonomistów powszechne jest przekonanie, że wskutek wysokich cen paliw i energii w przyszłym roku nie uda się zatrzymać inflację, a tym samym oddalić widma głębokiej recesji, skutkującej wzrostem bezrobocia.

Co prawda są miasta, m.in. Rzeszów, Gdynia, Radom i Olsztyn, w których GUS odnotował w okresie ośmiu miesięcy wzrost liczby rozpoczętych mieszkań. Wzrosła też w tym czasie aktywność lokalnych firm deweloperskich w niektórych miejscowościach okalających największe metropolie. Np. w okolicach Warszawy z taką sytuacją mamy do czynienia w powiatach warszawskim zachodnim i wołomińskim, gdzie mieszkania są średnio o 30-40% tańsze niż w stolicy. Z drugiej strony, statystyki GUS wskazują, że z każdym miesiącem kurczy się liczba powiatów z dodatnią dynamiką rozpoczynanych mieszkań. W czerwcu spadku aktywności inwestycyjnej deweloperów nie widać było w 18 z 66 miast na prawach powiatu. W sierpniu wypadło z tej grupy jedno miasto, zaś w pozostałych wzrost był wyraźnie mniejszy niż jeszcze dwa miesiące wcześniej. Podobnie wygląda sytuacja w 314 mniejszych powiatach. W 91 z nich, czyli w ok. 29%, deweloperzy zaczęli w tym roku więcej mieszkań niż w ubiegłym. Jednak w czerwcu takich powiatów było 119. Ubyły m.in. powiaty: miński, gdański i lubelski.

Na pogłębiający się kryzys w budownictwie deweloperskim wskazują też dane podażowe z siedmiu największych miast (rys. 5). Po czerwcowym boomie, gdy na rynek trafiło przeszło 3,9 tys. nowych, kolejne miesiące przyniosły wygaszenie aktywności części firm deweloperskich. Przypomnijmy, że w czerwcu, szczególnie w Poznaniu, Gdańsku, Warszawie i Wrocławiu, uruchamiały one sprzedaż mieszkań, aby „uciec” przed wchodzącą w życie od 1 lipca nową ustawą deweloperską, która nałożyła nowe obowiązki skutkujące wzrostem kosztów realizacji inwestycji. We wrześniu mieszkania do sprzedaży wprowadzały już tylko pojedyncze firmy deweloperskie. Np. w Krakowie odnotowaliśmy pojawienie się na rynku zaledwie 34 lokali, co jest zasługą jednego dewelopera.

Koniec szału na domy jednorodzinne

Jednak nie tylko z powodu zamrożenia wielu inwestycji deweloperskich spadnie zapotrzebowanie na usługi firm budowlanych oraz na wiele materiałów budowlanych i wyposażeniowych, czyli m.in. mebli, sprzętu RTV i AGD. Ostre hamowanie widać także w budownictwie jednorodzinnym. Pandemia Covid-19 rozbudziła w Polakach chęć posiadania własnego domu, w którym mogliby się czuć bezpieczni. Ponadto upowszechniła się praca zdalna. Dlatego w 2021 r. padł absolutny rekord w liczbie budowanych domów (blisko 106,1 tys.). Niestety, wygląda na to, że lawinowo drożejące materiały budowlane i kredyty skutecznie zniechęciły inwestorów indywidualnych (rys. 6). GUS podaje, że w ciągu ośmiu miesięcy tego roku rozpoczęli oni budowę nieco ponad 61,4 tys. mieszkań (głównie domów jednorodzinnych), czyli o ponad 17% mniej niż w analogicznym okresie ub.r. Niestety, od marca z każdym miesiącem rozpoczynanych budów było coraz mniej.

Pamiętajmy jednak, że szczególnie w mniejszych miastach i miejscowościach okalających metropolie dom wciąż jest tańszą alternatywą dla mieszkania. Liczba rozpoczętych domów wciąż jest nieco większa od średniej z ostatnich 10 lat.

Spowolnienie w budownictwie inżynieryjnym

Bartłomiej Sosna z firmy badawczej Spectis obawia się, że spowolnienie gospodarcze oraz rosnące koszty budowy przyczynią się do wcześniejszego wyhamowania koniunktury w sektorze inżynieryjnym. Spadki mogą pojawić się już w 2023 r. Głównym powodem korekty będzie okres przejścia pomiędzy dwoma 7-letnimi budżetami unijnymi skutkujący mniejszą liczbą realizowanych inwestycji. W obszarze zamówień publicznych na roboty budowlane zauważalna jest obecnie luka jeśli chodzi o duże inwestycje infrastrukturalne, szczególnie w branży budownictwa kolejowego. Zdaniem eksperta Spectis dużo lepiej radzi sobie segment mniejszych inwestycji inżynieryjnych, głównie samorządowych.

W kolejnych latach istotnym elementem pobudzania wzrostu gospodarczego powinny być inwestycje publiczne, finansowane przez unijny Instrument na rzecz Odbudowy i Zwiększenia Odporności oraz budżet unijny na lata 2021-2027. Analitycy Spectis oczekują, iż pomimo dotychczasowych trudności i opóźnień, w trakcie 2023 r. większość środków zostanie uruchomiona.

Wzrost w budownictwie przemysłowo-magazynowym

Według Spectis, ze wszystkich trzech głównych sektorów budownictwa perspektywy na 2023 r. najsolidniej prezentują się w przypadku budownictwa niemieszkaniowego. Największym segmentem tego sektora pozostanie budownictwo przemysłowo-magazynowe, którego udział w niemieszkaniowej produkcji budowlanej sięgnie rekordowe 45%. Segment ten jest jednym z głównych wygranych okresu pandemii Covid-19, przede wszystkim z powodu gwałtownego wzrostu rynku e-commerce. Wojna na Ukrainie również nie powinna zaszkodzić temu segmentowi. W ujęciu długoterminowym dalszy rozwój segmentu przemysłowo-magazynowego może być wspierany przez rosnące zaufanie inwestorów do polskiej gospodarki, stabilny wzrost gospodarczy, rozwój sektora przetwórstwa przemysłowego, poprawiający się stan infrastruktury drogowej oraz dalszy wzrost rynku e-commerce.

W przyszłości branża budowlana liczy również na zlecenia związane z powojenną odbudową Ukrainy. Analitycy banku Pekao oceniają, że największe bezpośrednie szkody dotknęły budownictwa mieszkalnego. Straty w tym sektorze oszacowano na 47,8 mld dolarów. Analitycy zastrzegają jednak, że jest to jeszcze dość odległa perspektywa.