Wysoka energochłonność polskich budynków wymusiła obowiązek posiadania przez inwestorów certyfikatów energetycznych. Jest to ważny krok na drodze obniżania zużycia energii. Certyfikat energetyczny to dokument służący projektantom obiektów budowlanych, ale także użytkownikom i zarządcom nieruchomości. Świadectwo energetyczne jest niezbędne przy oddawaniu obiektów do użytku; żądają go też banki udzielające kredytów. Mając wgląd w certyfikat energetyczny można ocenić opłacalność inwestycji, a także zaplanować remont i modernizację. Certyfikat może służyć racjonalizacji zużycia energii, pokazując ile energii zużywa się lub zużywać się będzie, ale nie wskazuje w sposób bezpośredni kierunku modernizacji, nie określa też sposobu zmniejszenia zużycia energii. Korzystne wyniki ujawnione w świadectwie energetycznym podnoszą wartość obiektu podlegającego sprzedaży, a także mają wpływ na opłacalny wynajem, a w konsekwencji na wysokość czynszu. Do obowiązku sporządzania certyfikatów energetycznych zdążono się już przyzwyczaić, trzeba jednak ciągle pamiętać, że dokument ten nie rozwiązuje technicznych problemów służących racjonalizacji zużycia energii. Warto w tym miejscu przytoczyć wyniki badań, z których wynika, że około 30% kosztów eksploatacyjnych budynku związanych jest ze zużyciem energii. Jest zatem szerokie pole do podejmowania działań oszczędnościowych, o co powinni zadbać inwestorzy i właściciele obiektów.

 

Z tego punktu widzenia warto przyjrzeć się metodzie, która w sposób uporządkowany pozwala na racjonalizację zużycia energii w budynku. Na tym tle karierę robią certyfikaty ekologiczne promujące budownictwo zrównoważone i przyjazne otoczeniu[1].
Na rynku inwestycyjno-budowlanym, funkcjonuje obecnie kilka rodzajów certyfikatów, z których dostępne na polskim rynku to: LEED (Leadership in Energy and Environmental Design)[2] i BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method)[3], którego zasady przedstawię w niniejszej publikacji.

 

Certyfikat ekologiczny w systemie BREEAM wydawany jest w oparciu o wielokryteryjne metody oceny budynków w celu ujawnienia braków i usterek wpływających na nadmierne zużycie energii i innych mediów. Pozwala to w obiektach już wybudowanych wskazać kierunki modernizacji, a projektantom budynków zapobiec powstawianiu wad konstrukcyjnych i technologicznych. System pozwala na porównywanie ze sobą obiektów niezależnie od technologii w jakiej zostały wybudowane, opisuje metodologię oceny obiektów oraz wskazuje wpływ eksploatacji nieruchomości na środowisko naturalne.
Właściciele obiektów i projektanci nieruchomości odpowiadają na około 150 szczegółowych pytań, aby ustalić co należy zmienić w budynku już wzniesionym, względnie tak zaprojektować nowy obiekt, aby uzyskać oszczędności w zużyciu mediów, a zwłaszcza uniknąć strat energetycznych.

 

Proces certyfikacji najlepiej zacząć na etapie koncepcji projektu, kiedy podejmowane są kluczowe decyzje, które będą miały wpływ na charakterystykę obiektu a w konsekwencji na wynik certyfikacji. Najlepsze efekty osiąga się, gdy projektanci współpracują z konsultantem, licencjonowanym specjalistą systemu BREEAM. Zapozna on projektanta z metodologią badań i pomoże opracować raport stanowiący podstawę przyznania certyfikatu.

 

System BREEAM oparty jest na punktacji, przy czym punkty przyznawane są za spełnienie warunków opisanych szczegółowo w 10 kategoriach tematycznych charakteryzujących badany obiekt. Oto one:

  • Energia  (efektywność, oszczędność, monitoring, zastosowanie odnawialnych źródeł energii itp.)
  • Materiały  (właściwości m.in. izolacyjność, wpływ na środowisko, recykling, jakość wykończenia)
  • Wykorzystanie terenu  (skażenie gruntu, ochrona cech ekologicznych działki, ewentualność wtórnego wykorzystania terenu, zagrożenie powodziowe)
  • Zanieczyszczenia  (płyny chłodnicze, emisja tlenków azotu, zanieczyszczenie wód gruntowych lub cieków wodnych, emisja hałasu, emisja CO2)
  • Gospodarka odpadami  (podczas budowy, w toku eksploatacji, możliwość magazynowania, recykling)
  • Gospodarka wodą  (zrównoważone zużycie, monitorowanie, wykorzystanie wody deszczowej)
  • Transport  (dostępność transportu publicznego, bliskość instytucji takich jak szkoła, obiekty handlowe, banki, poczta, restauracje, ilość miejsc parkingowych – w tym podziemnych)
  • Zdrowie i dobre samopoczucie  (oświetlenie dzienne, komfort termiczny i akustyczny, jakość powietrza, wody, widok z okna)
  • Zarządzanie  (placem budowy, instrukcja dla użytkowników budynku, organizacja zwalczania awarii elektrycznych, hydraulicznych, gazowych, sieci cieplnej)
  • Innowacyjność

 

Podana wyżej tematyka podlegająca punktowaniu nie wyczerpuje wszystkich problemów i prezentuje jedynie zasady oceny budynków. Kompleksowe badanie zawiera pełny system BREEAM uwzględniający zróżnicowanie kryteriów oceny budynków o specyficznych cechach, lokalizacji, współzależności z innymi obiektami itp.

 

Łatwo zauważyć, że przypisanie punktów w poszczególnych kategoriach nie jest nadmiernie skomplikowane, często odpowiadające istniejącym standardom i powszechnie stosowane przy projektowaniu obiektów niezależnie od tego, czy inwestor zabiega o certyfikat, czy też nie. Cały „smaczek” systemu polega na tym, że zazwyczaj w ocenie obiektów kierujemy się analizą wybiórczą, uzależnioną od preferencji inwestora, podczas gdy system BREEAM zapewnia metodyczną ocenę kompleksową.

 

Istotą certyfikatu ekologicznego jest to, że tworzy on ramy racjonalizacji technicznej i ekonomicznej szeroko pojętych obiektów, nie zajmuje się natomiast zagadnieniem oszczędności energii i mediów w toku eksploatacji gospodarstw domowych.
Warto wiedzieć, że są tu ogromne, niewykorzystywane możliwości oszczędnościowe, jak bowiem wynika ze sprawozdawczości GUS w roku 2009 gospodarstwa domowe zużywały ponad 40% ciepła i około 20% energii elektrycznej w skali kraju.

 

Implementacja zaleceń raportu BREEAM ma ogromne znaczenie dla racjonalizacji projektów i stanowi dodatkową wartość dla chętnych nabycia nieruchomości. Liczne fundusze inwestycyjne skupują nieruchomości, więc ich właścicielom zależy (a przynajmniej powinno zależeć), aby wartość ich rosła oraz aby stopa wzrostu wniesionego kapitału była możliwie najwyższa. Dlatego biura projektowe zabiegają o uzyskanie certyfikatów ekologicznych, a w ofertach rynkowych pojawiają się coraz częściej informacje o obiektach dysponujących certyfikatem LEED lub BREEAM. Jest to wymóg narastającej konkurencji na rynku inwestycyjno-budowlanym.

 

 

 

 

[1] patrz – Polskie Stowarzyszenie Budownictwa Ekologicznego (Polish Green Building Council, czyli PLGBC) www.plgbc.org

 

[2] LEED to istniejący od 1994 roku wielokryterialny system certyfikowania budynków i promowania zrównoważonego budownictwa - wymyślony i stworzony przez amerykańską organizację non-profit USGBC (U.S. Green Building Council). Organizacja ta powstała w 1993 roku i od tego czasu skupia firmy z każdego sektora budownictwa. Głównym jej celem jest promowanie zmiany sposobu budowania budynków tak, by te były zaprojektowane, wybudowane i używane w sposób jak najmniej wpływający na środowisko naturalne.
W chwili obecnej system LEED daje możliwość certyfikacji praktycznie każdego typu inwestycji: od budynków nowo projektowanych, poprzez renowację, do wnętrz czy też obiektów deweloperskich. System LEED-NC zezwala na certyfikację różnych typów budynków – obiektów biurowych, przemysłowych, uniwersyteckich, przeznaczonych dla różnych instytucji, hoteli czy mieszkaniówki wielorodzinnej.

 

[3] BREEAM to powstały w 1990 roku brytyjski system oceny budynków. Wersja BREEAM International, którą stosuje się w Europie, przeznaczona jest do certyfikacji obiektów biurowych, przemysłowych oraz handlowych. Każdy inny obiekt wymaga wystąpienia do BRE z prośbą o indywidualne przygotowanie zestawu kryteriów odpowiednich do danego projektu. Zaletą takiego podejścia jest lepsze dopasowanie systemu do danego typu obiektu, a minusem – brak ogólnodostępnych wytycznych projektowych i dodatkowy koszt certyfikacji.
System BREEAM stosowany jest zarówno w przypadku nowo powstałych budynków oraz założeń urbanistycznych, jak i dla budynków i założeń urbanistycznych już istniejących. W zależności od funkcji nieruchomości teren lub budynek oceniany jest w skali punktowej w 10 kategoriach. Zdobyte punkty przeliczane są na procenty, które z kolei mnożone są przez wagę przypisaną danej kategorii i uzależnioną od rodzaju ocenianego budynku. Najwięcej punktów możliwe jest do zdobycia w przypadku kategorii „Energia” (21) a najmniej w kategorii „Gospodarka wodą” (6).