Sposób obliczania ceny za roboty budowlane w kosztorysie ofertowym

1. Wprowadzenie

Cena (wynagrodzenie) jest wiodącą wartością w umowie o roboty budowlane. Wszystkie inne zapisy w umowie uzasadniające tę wartość są jej podporządkowane, a przez to wpływają na ostateczną wysokość wynagrodzenia, jakie wykonawca otrzyma za swoją pracę. W warunkach, kiedy prawo gospodarcze (kodeks cywilny) zawiera ustawową zasadę wolności kontraktowania, z której to zasady wynika wprost, że strony samodzielnie ustalają treść umowy (zob. art. 353¹ kc), a wiodącym zapisem tej umowy jest cena (wynagrodzenie) za przedmiot umowy, to oczywiste jest, że kontrahenci (partnerzy) tej umowy mają prawo ustalić taki sposób obliczania ceny (metodę), jaki uważają za najkorzystniejszy, ale nie naruszający zasady równych praw. Uwzględniając kolejną zasadę obrotu gospodarczego, że decyduje ten, kto płaci, inicjatywa w sprawie sposobu obliczenia ceny w kosztorysie ofertowym należy do zamawiającego (inwestora).

Wycofanie w 2001 r. z obrotu prawnego podstaw normatywnych (KNR, KSNR itp.) i metod sporządzania kosztorysu ofertowego na roboty budowlane^[1] spowodowało, że

obecnie zamawiający decyduje o rodzaju wynagrodzenia (kosztorysowe lub ryczałtowe) i sposobie (metodzie) obliczania ceny w kosztorysie ofertowym.

Zamawiający w zapytaniu ofertowym lub specyfikacji istotnych warunków zamówienia (siwz) musi:

• opisać roboty składające się na przedmiot zamówienia,
• określić standard wykonania, np. przez załączenie do zapytania ofertowego (siwz) warunków odbioru i sposobu wykonania konkretnego rodzaju robót,
• określić miejsce wykonania robót,
• określić oczekiwany czas wykonania (cykl budowy),
• zdecydować o rodzaju wynagrodzenia (kosztorysowe lub ryczałtowe), pamiętając że ryczałt jest niezmienny przez cały okres obowiązywania umowy (tak co do ilości, jak i kosztów wykonania); dla ustalenia ryczałtu zamawiający musi być przekonany, że opis robót jest kompletny i gwarantuje, że po wykonaniu robót zamawiający będzie mógł korzystać z obiektu lub robót składających się na przedmiot zamówienia, a wykonawca - że ustalone (wpisane do kosztorysu ofertowego) wartości kosztowe nie zmienią się tak dalece, aby na tej robocie stracił.

Kiedy strony nie posiadają pewności, co do kompletności przedmiaru i stabilności cen czynników produkcji, powinny korzystać z wynagrodzenia kosztorysowego, co oznacza, że ostateczna wartość wynagrodzenia ustalona zostanie po zakończeniu robót, na postawie komisyjnych obmiarów i ustalonych w umowie „stawek” kosztowych oraz narzutu zysku i wartości podatku od towarów i usług.

Należy przy tym pamiętać, że pojęcie ceny netto występuje jedynie w przepisach Prawa zamówień publicznych i służy wyłącznie do określania wartości progowych dla celów proceduralnych tej ustawy. Ustawa o cenach (akt podstawowy dla cen) nie zna pojęcia ceny netto czy brutto. Na cenę składa się również podatek VAT (por. art. 3 ust.1 pkt 1 ustawy o cenach^[2]).

Na cenę robót budowlanych składają się trzy wartości:

1) rodzaj i ilość robót wykonanych lub zleconych do wykonania, obliczona na podstawie przedmiaru,

2) wartości normatywnych zużycia tzw. czynników produkcji, tj. robocizny kosztorysowej, materiałów, pracy sprzętu i transportu technologicznego,

3) koszty jednostkowe.

Na wartość normatywną mają wpływ: kwalifikacje robotników zatrudnionych na budowie, rodzaj oraz jakość sprzętu i transportu technologicznego, jakość materiału. W warunkach, kiedy jedynym kryterium wyboru najkorzystniejszej oferty jest cena, wykonawca powinien zadbać, aby jego normatyw był optymalny (oszczędny). Na cenę składają się również wartości nienormatywne (koszty pośrednie i koszty zakupu), jak też narzut zysku. Z badania struktury ceny na roboty budowlane wynika, że ww. wartości (nienormatywne) to ok. 30% całej ceny.

W interesie wykonawcy jest więc:

1) wybór optymalnej technologii z użyciem nowoczesnych metod wykonania robót,

2) zatrudnienie na budowie fachowych robotników i profesjonalnego średniego dozoru technicznego,

3) zapewnienie tanich źródeł zakupu materiałów i najmu sprzętu budowlanego,

4) obniżenie do niezbędnego minimum kosztów zarządu,

5) dążenie do wyeliminowania robót poprawkowych (naprawa wad),

6) maksymalne skrócenie cyklu wykonania, pamiętając, że cena robót budowlanych pozostaje w funkcji czasu, tj. im dłużej budujemy, tym drożej.

W warunkach, kiedy zamawiający żąda, aby kosztorys ofertowy zawierał ceny jednostkowe wyrażone w jednostkach miary za sztukę, mb, m², m³, kg - w interesie wykonawcy jest zapisywanie w swoich kartotekach (komputerach) cen jednostkowych (wg rodzajów robót) na zrealizowanych budowach oraz analizowanie tych wartości w celu obniżenia nakładów na innych budowach. Wykonawca powinien wiedzieć, jakie są jego własne koszty wykonania, na czym konkretnie zarabia, w której wartości cenowej jest konkurencyjny, itp. Badania takie musi również prowadzić dla ustalenia ceny ofertowej, gdy korzysta z „zewnętrznych" informacji cenowych. W obecnym stanie prawnym, kiedy wybór najkorzystniejszej oferty dokonywany jest (przez zamawiającego) przez porównanie ceny za cały przedmiot zamówienia zapisany w ofercie, a jedynym kryterium ocennym jest cena za cały przedmiot zamówienia, dla zamawiającego bez znaczenia jest w jaki sposób wykonawca wyliczył (skonstruował) cenę jednostkową na rodzaje i ilości składające się na przedmiot zamówienia. Niektórzy (nieliczni) zamawiający porównają cenę jednostkową z oferty z tzw. ceną rynkową publikowaną np. przez „Sekocenbud”, czy „ORGBUD-Serwis”, rzadziej z ceną jednostkową zapisaną w kosztorysie inwestorskim. Wykonawca wpisując do kosztorysu ofertowego własną cenę jednostkową powinien uwzględnić, że odrywając cenę od realiów rynkowych, pozbawia się zlecenia, albo może być narażony na zarzut „rażąco niskiej ceny" lub na straty. Jeżeli warunkiem zamawiającego zapisanym w zapytaniu ofertowym (siwz) była niezmienność ceny jednostkowej przez cały okres realizacji robót, czytając wymagania zamawiającego zawarte w siwz należy zwrócić uwagę, czy cena jednostkowa zawiera wyłącznie wartości kosztowe, czy też również narzuty w postaci kosztów pośrednich, kosztów zakupu, zysk, podatek VAT. Na cenę jednostkową składają się wszystkie ww. składniki. Jeżeli zamawiającego interesują tylko wartości kosztów bezpośrednich (R, S, M), nie można takiego warunku traktować za cenę jednostkową, a nawet za kosztową, gdyż w takim rachunku brak jest innych kosztów wykonania, tj. kosztów zakupu materiałów (o ile nie są wliczone w cenę materiałów), kosztów pośrednich (zob. art. 628 §1 kc, ostatnie zdanie^[3]).

Przystępując do sporządzenia kosztorysu ofertowego należy dokładnie przeczytać projekt umowy w części dotyczącej wynagrodzenia.

Zamawiający dokonując wyboru rodzaju ceny kosztorysowej musi ten wybór podnieść do rangi warunku - w siwz, a konkretnie w projekcie umowy. Umawiając się na cenę kosztorysową, strony określają w umowie wstępną (orientacyjną) wartość wynagrodzenia za cały przedmiot umowy, z zaznaczeniem, który z partnerów dokonał przedmiaru robót.

Prawo zamówień publicznych zobowiązuje podmiot tej ustawy (zamawiającego) do sporządzenia kosztorysu inwestorskiego, którego lewa strona (opis robót w układzie kosztorysowym, niejednokrotnie z ilościami nakładczymi, a zawsze z ilościami i rodzajami robót składającymi się na przedmiot zamówienia) przekazywana jest wykonawcom w ramach siwz lub dokumentacji projektowej. Trzeba pamiętać, że przepisy kodeksu cywilnego dopuszczają, aby przedmiaru robót dokonał wykonawca. Nawet wtedy, kiedy zamawiający przekazuje wykonawcom przedmiar robót, w projekcie druku oferty zobowiązuje wykonawców do zapoznania się z terenem budowy i dokumentacją projektową, a następnie do złożenia oświadczenia, że ilości zawarte w przedmiarze gwarantują osiągnięcie efektu w postaci gotowego do eksploatacji lub użytkowania obiektu lub robót. Wykonawca składając takie oświadczenie przy równoczesnej korekcie ilości robót zleconych do wykonania, staje się przez to autorem przedmiaru, a co najmniej współautorem z konsekwencjami zapisanymi w art. 630 §1 kc (ostatnie zdanie^[4]).

2. Cena kosztorysowa

Wybierając cenę kosztorysową, zamawiający powinien zapisać w projekcie umowy, że ostateczna wartość wynagrodzenia za cały przedmiot umowy będzie ustalona na podstawie:

1) obmiarów (dokonywanych komisyjnie), zapisanych w księgach obmiaru, z obowiązkiem prowadzenia księgi obmiaru przez wykonawcę z określoną częstotliwością zapisów,

2) cen jednostkowych, zapisanych w ofercie wykonawcy lub umowie, w której zapisano wartości kosztowe, tj. robocizny kosztorysowej, stawki pracy sprzętu i transportu technologicznego, cen materiałów, narzutu kosztów pośrednich (z zaznaczeniem, od jakiej wartości będą naliczane), kosztów zakupu (jeżeli nie są ujęte w cenie materiałów), narzutu zysku (z zaznaczeniem, od czego będą naliczane), stawki podatku VAT.

Zawsze jednak wykonawca, przy wynagrodzeniu kosztorysowym, jest zobowiązany sporządzić:

1) kosztorys powykonawczy na cały przedmiot zamówienia lub na jego część, jeżeli tak strony ustaliły w umowie, do którego jest obowiązany dołączyć księgi obmiaru,

2) protokół odbioru częściowego lub końcowego z opisem ilości i jakości wykonanych robót.

Przy rozliczeniu końcowym do protokołu odbioru należy dołączyć świadectwa jakości, protokoły z prób oraz oświadczenia zapisane w art. 57 ustawy Prawo budowlane.

Przy wynagrodzeniu kosztorysowym w rozliczeniu robót wykonawca jest obowiązany wyodrębnić (w osobnych kosztorysach powykonawczych) roboty dodatkowe, zlecone na podstawie protokołów konieczności w nowej umowie (dla zamówień publicznych) lub aneksie do umowy dla innych podmiotów. Przy wynagrodzeniu kosztorysowym strony mogą zmienić sposób wykonania robót w stosunku do ustaleń dokumentacji projektowej i przedmiaru robót, a wtedy wykonawca w odrębnym rozliczeniu sporządza tzw. kosztorys różnicowy, odejmując z wartości przedmiaru roboty, które nie zostały wykonane, a dodając roboty wykonane zamiennie (w tym - w innej technologii).

3. Cena ryczałtowa

Przy wynagrodzeniu ryczałtowym (umowa na kwotę) wykonawca nie ma obowiązku prowadzenia księgi obmiaru, ani też sporządzania kosztorysu powykonawczego.

Przy wynagrodzeniu ryczałtowym nie mogą wystąpić roboty dodatkowe, ale mogą wystąpić roboty uzupełniające, jeżeli strony w umowie przewidziały taką możliwość i zapisały, jakie roboty uzupełniające mogą być zlecone wykonawcy robót zasadniczych.

Wybierając wynagrodzenie ryczałtowe, strony muszą uwzględnić, że ustalona w przetargu (w czasie negocjacji) cena ryczałtowa odnosi się do całego przedmiotu zamówienia i nie może być zmieniona przez cały okres realizacji robót (zob. art. 632 §1 kc^[5]). Jeżeli przy ryczałcie ujawni się konieczność wykonania robót, które nie były ujęte w przedmiarze robót stanowiącym podstawę dla wyliczenia ceny ryczałtowej, wykonawca otrzyma za te roboty (dodatkowe) wynagrodzenie tylko wtedy, kiedy udowodni, że w wyniku wykonania tych robót poniesie rażącą stratę (zob. art. 632 §2 kc^[5]).

Przeprowadzenie dowodu na rażącą stratę jest prawie niemożliwe, chyba że w umowie strony zapisały definicję rażącej straty.

Przy wynagrodzeniu ryczałtowym nie występuje pojęcie robót zamiennych, które w ramach ryczałtu może wykonawca wykonać za zgodą projektanta, bez prawa zwiększenia z tego tytułu wynagrodzenia umownego, chyba że inicjatorem zamiennego wykonania jest zamawiający, a w wyniku zmiany obiekt (robota) zyska na wartości. Przy wynagrodzeniu ryczałtowym zamawiający w umowie określa standard wykonania.

Brak szczególnych wymogów zamawiającego w przedmiocie standardu wykonania (jakości materiałów, sprzętu, urządzeń, itp.) oznacza, że wykonawca wywiąże się ze swoich obowiązków kiedy zachowa średni standard wykonania.

Wynagrodzenie ryczałtowe ustalane jest podobnie jak wynagrodzenie kosztorysowe. Dla ustalenia kwoty wynagrodzenia ryczałtowego jest potrzebna:

1) dokumentacja projektowa, a jeżeli prawo budowlane takiego wymogu dla tego rodzaju robót nie stawia, wystarczy inwentaryzacja, na podstawie której zamawiający lub wykonawca ustala zakres robót do wykonania z określeniem ich rodzaju i ilości,

2) oferta wykonawcy (sporządzona wg szczegółowości żądanej przez zamawiającego) odnosząca się do przedmiaru robót i np. cen jednostkowych wykonawcy.

W przypadku, kiedy zamawiający wybrał rodzaj wynagrodzenia ryczałtowego (wynagrodzenie na kwotę) na etapie negocjacji lub przetargu, zamawiający nie musi żądać, aby wykonawcy do oferty dołączali kosztorys ofertowy (obojętnie w jakiej szczegółowości), ani też do ujawnienia metod kosztorysowania i cen czynników składających się na cenę ryczałtową.

4. Metoda przedstawienia ceny w ofercie

Zamawiający, który wyraził zgodę, aby kosztorys ofertowy (dla wynagrodzenia kosztorysowego czy ryczałtowego) był sporządzany w szczegółowości ceny jednostkowej za określony rodzaj robót (za sztukę, m², mb, m³, kg), musi posiadać własną orientację cenową odniesioną do tej jednostki miary. Informacje te mogą pochodzić z własnych doświadczeń (ceny jednostkowe ze zrealizowanych kontraktów), ceny jednostkowe z kontraktów innych zamawiających z terenu działania zamawiającego, ceny jednostkowe „zewnętrzne" z publikacji. Z uwagi na wyjątkową metodę formułowania ceny w kosztorysie inwestorskim, dla zamówień publicznych nie można zalecać, aby ceny jednostkowe służące do porównań pochodziły z kosztorysu inwestorskiego.

Zamawiający będący podmiotem ustawy Prawo zamówień publicznych samodzielnie ustala sposób ustalenia ceny w kosztorysie ofertowym i do tego celu nie musi stosować metody przedmiaru zapisanego w kosztorysie inwestorskim.

Uwzględniając jednak fakt, że ten zamawiający musi posiadać kosztorys inwestorski, zlecając jego wykonanie (jednostce projektowania) powinien już wtedy zdecydować o rodzaju wynagrodzenia i szczegółowości kosztorysu ofertowego (zob. art. 353¹ kc^[6]).

W obecnych warunkach prawnych i rynkowych zamawiający powinien zrezygnować z żądania kalkulowania ceny ofertowej wg metody szczegółowej

( Ck = R + S + Kp + M + Kz + Z + VAT ),

gdyż, jak to wykazuje praktyka, do takiej kalkulacji zawsze może złożyć zastrzeżenia konkurent w przetargu, a przez to niekiedy zamawiający musi odrzucać najkorzystniejszą ofertę, a nawet unieważniać postępowanie, bo wszystkie kosztorysy ofertowe zawierają błędy, których nie można naprawić w trybie art. 87 i 88 Pzp^[7].

Z uwagi na złożoność technologiczną robót budowlanych i długi czas ich realizacji, strony muszą w umowie dokonać podziału przedmiotu umowy na etapy lub części, nie tylko z uwagi na konieczność zapłaty

– za roboty wykonane w ustalonym w umowie przedziale czasu (co miesiąc) - rozliczenie przejściowe

lub

– za wykonanie określonego w umowie elementu scalonego robót (rodzaj robót) - rozliczenie częściowe,

lecz przede wszystkim z myślą, że po wykonaniu określonej w umowie części, może z tej części korzystać przed zakończeniem innych części. Dla realizacji tego ustalenia umownego,

zamawiający powinien w siwz (w projekcie umowy) zobowiązać wybranego wykonawcę, aby przed podpisaniem umowy uzgodnił z zamawiającym harmonogram rzeczowo-finansowy i aby ten harmonogram był elementem umowy.

Należy również zwrócić uwagę stron, że wynagrodzenie (umowne) i rozliczenie za wykonane roboty to dwie różne instytucje prawne i nie można tych spraw ze sobą łączyć. Wszystkie płatności przejściowe i częściowe (niezależnie od rodzaju wynagrodzenia) stanowią przedpłatę na poczet wynagrodzenia umownego i podlegają rozliczeniu w fakturze końcowej.

^[1] por. ustawę z dnia 26 lutego 1982 r. o cenach z ustawą z dnia 5 lipca 2001 r. o cenach (Dz.U. Nr 97 poz.1050, z późn. zm.)

^[2] Ustawa z dnia 5 lipca 2001 r. o cenach (Dz.U. Nr 97 poz.1050, z późn. zm.)

Art. 3.

1. Użyte w ustawie określenia oznaczają:

1) cena - wartość wyrażoną w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę; w cenie uwzględnia się podatek od towarów i usług oraz podatek akcyzowy, jeżeli na podstawie odrębnych przepisów sprzedaż towaru (usługi) podlega obciążeniu podatkiem od towarów i usług oraz podatkiem akcyzowym,

^[3] Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz.93, z późn.zm.)

Art. 628.

§ 1. Wysokość wynagrodzenia za wykonanie dzieła można określić przez wskazanie podstaw do jego ustalenia. Jeżeli strony nie określiły wysokości wynagrodzenia ani nie wskazały podstaw do jego ustalenia, poczytuje się w razie wątpliwości, że strony miały na myśli zwykłe wynagrodzenie za dzieło tego rodzaju. Jeżeli także w ten sposób nie da się ustalić wysokości wynagrodzenia, należy się wynagrodzenie odpowiadające uzasadnionemu nakładowi pracy oraz innym nakładom przyjmującego zamówienie.

^[4] Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz.93, z późn.zm.)

Art. 630.

§ 1. Jeżeli w toku wykonywania dzieła zajdzie konieczność przeprowadzenia prac, które nie były przewidziane w zestawieniu prac planowanych będących podstawą obliczenia wynagrodzenia kosztorysowego, a zestawienie sporządził zamawiający, przyjmujący zamówienie może żądać odpowiedniego podwyższenia umówionego wynagrodzenia. Jeżeli zestawienie planowanych prac sporządził przyjmujący zamówienie, może on żądać podwyższenia wynagrodzenia tylko wtedy, gdy mimo zachowania należytej staranności nie mógł przewidzieć konieczności prac dodatkowych.

^[5] Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz.93, z późn.zm.)

Art. 632.

§ 1. Jeżeli strony umówiły się o wynagrodzenie ryczałtowe, przyjmujący zamówienie nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia, chociażby w czasie zawarcia umowy nie można było przewidzieć rozmiaru lub kosztów prac.

§ 2. Jeżeli jednak wskutek zmiany stosunków, której nie można było przewidzieć, wykonanie dzieła groziłoby przyjmującemu zamówienie rażącą stratą, sąd może podwyższyć ryczałt lub rozwiązać umowę.

^[6] Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz.93, z późn.zm.)

Art. 353¹

Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

^[7] Ustawa z dnia 29 stycznia 2004 r. – Prawo zamówień publicznych (Dz.U. z 2006 r. Nr 164, poz.1163, z późn.zm.)

Art. 87.

1. W toku badania i oceny ofert zamawiający może żądać od wykonawców wyjaśnień dotyczących treści złożonych ofert. Niedopuszczalne jest prowadzenie między zamawiającym a wykonawcą negocjacji dotyczących złożonej oferty oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a i 2, dokonywanie jakiejkolwiek zmiany w jej treści.>

1a. W postępowaniu prowadzonym w trybie dialogu konkurencyjnego w toku badania i oceny ofert zamawiający może żądać od wykonawców sprecyzowania i dopracowania treści ofert oraz przedstawienia informacji dodatkowych, z tym że niedopuszczalne jest dokonywanie istotnych zmian w treści ofert oraz zmian wymagań zawartych w specyfikacji istotnych warunków zamówienia.>

2. Zamawiający poprawia w tekście oferty oczywiste omyłki pisarskie oraz omyłki rachunkowe w obliczeniu ceny, niezwłocznie zawiadamiając o tym wszystkich wykonawców, którzy złożyli oferty.

Art. 88.

1. Zamawiający poprawia omyłki rachunkowe w obliczeniu ceny w następujący sposób:

1) w przypadku mnożenia cen jednostkowych i liczby jednostek miar:

a) jeżeli obliczona cena nie odpowiada iloczynowi ceny jednostkowej oraz liczby jednostek miar, przyjmuje się, że prawidłowo podano liczbę jednostek miar oraz cenę jednostkową,

b) jeżeli cenę jednostkową podano rozbieżnie słownie i liczbą, przyjmuje się, że prawidłowo podano liczbę jednostek miar i ten zapis ceny jednostkowej, który odpowiada dokonanemu obliczeniu ceny;

2) w przypadku sumowania cen za poszczególne części zamówienia:

a) jeżeli obliczona cena nie odpowiada sumie cen za części zamówienia, przyjmuje się, że prawidłowo podano ceny za części zamówienia,

b) jeżeli cenę za część zamówienia podano rozbieżnie słownie i liczbą, przyjmuje się, że prawidłowo podano ten zapis, który odpowiada dokonanemu obliczeniu ceny,

c) jeżeli ani cena za część zamówienia podana liczbą, ani podana słownie nie odpowiadają obliczonej cenie, przyjmuje się, że prawidłowo podano ceny za część zamówienia wyrażone słownie;

3) w przypadku oferty z ceną określoną za cały przedmiot zamówienia albo jego część (cena ryczałtowa):

a) przyjmuje się, że prawidłowo podano cenę ryczałtową bez względu na sposób jej obliczenia,

b) jeżeli cena ryczałtowa podana liczbą nie odpowiada cenie ryczałtowej podanej słownie, przyjmuje się za prawidłową cenę ryczałtową podaną słownie,

c) jeżeli obliczona cena nie odpowiada sumie cen ryczałtowych, przyjmuje się, że prawidłowo podano poszczególne ceny ryczałtowe.

2. Zamawiający poprawiając omyłki rachunkowe zgodnie z ust. 1 uwzględnia konsekwencje rachunkowe dokonanych poprawek.