Efektywność energetyczna budynków w najbliższych latach będzie standardem wynikającym nie tylko z regulacji unijnych, ale także z oczekiwań rynkowych i rosnącej świadomości użytkowników. Jej poprawa staje się istotnym elementem organizacji współczesnych obiektów, zwłaszcza komercyjnych i użyteczności publicznej.
BMS (Building Management System) z funkcjami monitoringu, analizy danych i dynamicznego sterowania np. oświetleniem i osłonami przeciwsłonecznymi umożliwiają realne ograniczenie zużycia energii i mediów, jednocześnie poprawiając komfort użytkowników. Ponadto, w kontekście wdrażanej w UE obowiązkowej oceny gotowości na rozwiązania inteligentne Smart Readiness Indicator (SRI), systemy BMS zaczynają być nieodzownym elementem nowoczesnego budownictwa.
- Obiekty z zaawansowanymi systemami automatyki, sprawnie reagujące na potrzeby użytkowników, warunki zewnętrzne i wewnętrzne, będą lepiej oceniane, bardziej konkurencyjne i mniej kosztowne w eksploatacji, a sama inwestycja w rozwiązania inteligentne ma potencjał zwrotu w okresie 5-7 lat – ocenia dr hab. inż. Andrzej Ożadowicz, profesor AGH, ekspert w dziedzinie automatyki budynkowej i zarządzania energią,
Redukcja zużycia energii i kosztów operacyjnych
Wdrożenie systemu zarządzania budynkiem to jeden ze skutecznych sposobów ograniczania zużycia energii oraz kosztów operacyjnych obiektów. Dzięki jego integracji z instalacjami HVAC, oświetleniem, monitoringiem zużycia mediów oraz czujnikami obecności, możliwa jest automatyczna optymalizacja pracy urządzeń w budynku.
Takie rozwiązania pozwalają na bieżąco analizować dane z różnych systemów, a dzięki temu efektywnie sterować zużyciem energii, dostosowywać parametry pracy do rzeczywistych potrzeb użytkowników oraz szybko wykrywać i eliminować nieprawidłowości. W praktyce wdrożenie BMS w nieruchomościach komercyjnych – zarówno w biurowcach, centrach handlowych, jak i obiektach przemysłowych – przekłada się na realne oszczędności energii, obniżenie kosztów operacyjnych oraz ograniczenie emisji CO₂. Warto zauważyć, że jest możliwość przejścia z reaktywnego na predykcyjne utrzymanie budynku, co wydłuża żywotność urządzeń i ogranicza ryzyko kosztownych awarii.
Choć BMS pełni kluczową funkcję w automatyzacji i optymalizacji pracy systemów technicznych budynku, to rosnące wymagania, szczególnie w świetle nowelizowanej dyrektywy EPBD, wymagają bardziej zaawansowanego podejścia do zarządzania energią. Istotną rolę zaczyna odgrywać EMS (Energy Management System), który uzupełnia funkcjonalności BMS, koncentrując się na ciągłym monitorowaniu, analizowaniu, optymalizacji i raportowaniu zużycia energii. Podczas gdy BMS steruje infrastrukturą techniczną budynku, EMS pozwala realnie zarządzać energią – dostarczając danych niezbędnych do podejmowania świadomych decyzji operacyjnych i strategicznych.
Warto jednak podkreślić, że sama instalacja EMS nie przyczynia się do powstania oszczędności energii w obiektach. Jego wartość polega na stworzeniu podstaw do efektywnego zarządzania zużyciem energii. Przyjmuje się, że minimalny poziom oszczędności wynikających z wdrożenia systemu wynosi 5%, co jest efektem realizacji beznakładowych lub niskonakładowych działań optymalizacyjnych (w tym tych związanych z zapobieganiem skutkom sytuacji awaryjnych oraz likwidacją ewidentnych strat).
Ochrona przed przegrzewaniem
Ważną rolę w efektywności energetycznej odgrywa kontrola zysków ciepła słonecznego, co jest szczególnie istotne w kontekście zmian klimatycznych. Analizy efektywności energetycznej budynków wyposażonych w inteligentne systemy zarządzania energią dostarczają konkretnych danych o potencjalnych oszczędnościach. - Przykładowo, badanie IES wykazało, że połączenie automatycznej ochrony przeciwsłonecznej z efektywnymi rozwiązaniami oświetleniowymi może prowadzić do redukcji zużycia energii na oświetlenie o 54%, na klimatyzację, wentylację i ogrzewanie o 10%, a całkowitego zużycia energii o 29% – podkreśla Gabriela Walczyk, Project Business Developer w Somfy, doktorantka AGH w Katedrze Energoelektroniki i Automatyki Systemów Przetwarzania Energii na Wydziale Elektrotechniki, Automatyki, Informatyki i Inżynierii Biomedycznej AGH.
Dynamiczne osłony przeciwsłoneczne, takie jak rolety czy żaluzje, to kolejny filar ekologicznego komfortu. Potrafią one obniżyć temperaturę w szczycie upałów o 4 do 7°C w porównaniu do rozwiązań ręcznych (badanie TBC dla FFB). Niska częstotliwość operowania osłonami manualnymi podkreśla przewagę automatyki.
Wzrost komfortu i bezpieczeństwa użytkowników
Nowoczesne BMS analizują w czasie rzeczywistym parametry takie jak: temperatura, jakość powietrza, poziom oświetlenia czy obecność osób, dostosowując warunki do rzeczywistych potrzeb. W niektórych budynkach zintegrowane czujniki powietrza i jego parametrów (CO₂, VOC, wilgotność, temperatura, ruch itp.) pozwalają na uruchamianie HVAC „na żądanie” (tzw. demand-controlled ventilation – DCV) oraz dynamiczne dostosowanie wentylacji, klimatyzacji i oświetlenia. Zapewnienie powietrza, wtedy, kiedy faktycznie jest potrzebne, podnosi komfort użytkowników, a dodatkowo unika się przegrzewania lub niedogrzania przestrzeni. Projekt badawczy ASHRAE wykazał, że instalacje wentylacyjne sterowane zapotrzebowaniem (DCV) pozwalają zredukować zużycie energii o 9–33% w skali całego budynku, a w przypadku wybranych urządzeń, takich jak: wentylatory czy centrale wentylacyjne, oszczędności mogą sięgać do 40–60% (w stosunku do wentylacji działającej non-stop bez względu na obecność). Największy efekt obserwuje się w budynkach o zmiennej obecności użytkowników – biurach, salach konferencyjnych czy szkołach, zaś w obiektach o stałym obłożeniu (np. hotele) skala redukcji jest mniejsza, ale nadal zauważalna.
Wspieranie realizacji celów ESG i dekarbonizacji
Systemy BMS umożliwiają precyzyjny monitoring i raportowanie zużycia energii, a co za tym idzie emisji gazów cieplarnianych, która jest kluczowa dla realizacji strategii ESG i zgodności z regulacjami, takimi jak Taksonomia UE czy wspomniana dyrektywa EPBD. Ułatwiają też wdrażanie praktyk gospodarki o obiegu zamkniętym – np. optymalizację zużycia mediów, efektywne zarządzanie odpadami.
Skalowalność i adaptacja do różnych typów nieruchomości
Savills – międzynarodowa firma doradcza działająca na rynku nieruchomości wdraża i rekomenduje BMS nie tylko w biurowcach, ale także w centrach handlowych, obiektach przemysłowych, akademikach i hotelach. W sektorze handlowym systemy te pozwalają na zarządzanie oświetleniem, klimatyzacją i bezpieczeństwem w dużych, wielofunkcyjnych obiektach. Natomiast w logistyce i przemyśle umożliwiają optymalizację zużycia energii, co przekłada się na niższe koszty operacyjne i większą efektywność procesów.
Nowoczesne systemy zarządzania energią to inwestycja, która może przynieść szybki zwrot i długofalowe korzyści. Ich wdrożenie pozwala nie tylko na obniżenie kosztów i emisji, ale także na podniesienie atrakcyjności nieruchomości dla najemców oraz realizację celów ESG. Z naszych doświadczeń wynika, że warto wdrażać BMS we wszystkich segmentach rynku nieruchomości komercyjnych – wszędzie tam, gdzie liczy się efektywność, komfort i zrównoważony rozwój – podsumowuje Ilona Otoka, Associate Director w dziale ESG & Sustainability w Savills.
Innowacje, które już działają
Nowoczesne BMS wykorzystują algorytmy uczenia maszynowego do analizy danych z wielu źródeł (czujniki, liczniki, systemy najmu), umożliwiając automatyczną optymalizację pracy urządzeń i szybkie wykrywanie anomalii. Dzięki monitorowaniu parametrów pracy urządzeń i porównywaniu ich z danymi historycznymi, możliwe jest przewidywanie potencjalnych awarii i planowanie serwisów w sposób minimalizujący przestoje i koszty.