Minęło właśnie siedem lat od wejścia w życie poprawki w Prawie budowlanym, która miała przyspieszyć nawet o kilka tygodni formalności związane z budową domów jednorodzinnych. Chodzi o art. 29 ust. 1 pkt 1. Zwalnia on inwestora z obowiązku uzyskiwania pozwolenia na budowę domu w sytuacji, gdy obszar jego oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany. To do projektanta należy ocena, czy spełniony zostanie ten wymóg, choć oczywiście ostateczna ocena należy do organu administracji architektoniczno-budowlanej (w starostwie powiatowym) przyjmującego zgłoszenie. Organ ten ma 21 dni na sprawdzenie, czy projekt jest zgodny z przepisami, np. z planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy. W tym czasie urząd może nakazać uzupełnienie dokumentacji albo wnieść sprzeciw. Dla inwestora oznacza on konieczność wystąpienia o pozwolenia na budowę. Natomiast, jeśli urząd nie zareaguje na zgłoszenie, to po upływie 21 dni będzie to oznaczało jego zgodę.

Ani szybciej, ani taniej

Według ówczesnego rządu z uproszczonej ścieżki miało korzystać lekko licząc 30 tys. inwestorów rocznie. Jednak statystyki Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego (GUNB) pokazują, że niewielu decydowało się na budowę domu jednorodzinnego na podstawie zgłoszenia. Np. w 2021 r. GUNB odnotował niespełna 3,2 tys. takich przypadków. Dla porównania w tym czasie wydane zostały pozwolenia na budowę przeszło 150 tys. domów. 

wykres

Polacy rzadko decydują się na budowę domu jednorodzinnego na podstawie zgłoszenia z co najmniej kilku powodów. Np. wymagane są praktycznie takie same dokumenty jak przy wniosku o pozwolenie na budowę. Ponadto wielu inwestorów kupuje gotowy projekt, który na ogół modyfikują w trakcie budowy. Każde istotne odstępstwo od projektu oznacza powrót do punktu wyjścia, czyli konieczność uzyskania pozwolenia na budowę lub dokonania ponownego zgłoszenia. 

Iluzoryczne uproszczenia?

Niezrażony tym rząd zaproponował kolejne uproszczenia w obowiązującym od 3 stycznia 2022 r. programie „Dom bez formalności”. Budując na zgłoszenie dom, którego pow. zabudowy nie przekracza 70 m2 i ma nie więcej niż dwie kondygnacje, można zrezygnować z zatrudnienia kierownika budowy oraz z prowadzenia dziennika budowy. 

Inną korzyścią – według rządu – jest też skrócenie do 21 dni terminu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego. Warto też wiedzieć, że dom o pow. zabudowy do 70 m2 inwestor może rozpocząć zaraz po doręczeniu zgłoszenia, czyli nie czekając na reakcję urzędników. Trzeba jedynie zawiadomić o terminie rozpoczęcia robót budowlanych.

Jak program „Dom bez formalności” został przyjęty przez inwestorów? W GUNB dowiedzieliśmy się, że w I półroczu zgłosili oni budowę 439 domów jednorodzinnych o pow. zabudowy do 70 m2. Wszystkich zgłoszeń dotyczących domów jednorodzinnych było w tym okresie blisko 4,1 tys., zaś pozwoleń na budowę GUNB odnotował przeszło 48,6 tys. Na razie trudno więc mówić o sukcesie rządowego programu.

Pamiętajmy, że inwestor, który zrezygnuje z dziennika i kierownika budowy, musi dołączyć oświadczenie, składane pod rygorem odpowiedzialności karnej o tym, że przyjmuje odpowiedzialność za kierowanie budową. Taki inwestor może więc mieć problem ze znalezieniem banku, który sfinansuje inwestycję. Szanujące się banki chcą mieć bowiem gwarancję, że budowa przebiega zgodnie z harmonogramem i sztuką budowlaną.

Eksperci radzą z dystansem podchodzić także do innych uproszczeń, np. skróconego do 21 dni terminu wydania WZ-etki. Jest to dość skomplikowana procedura, więc Kodeks postępowania administracyjnego przewiduje 60 dni na wydanie tego typu decyzji. W skomplikowanych sprawach ten termin może być wydłużony o 30 dni. Problem w tym, że w praktyce na decyzję o warunkach zabudowy można czekać i rok. Najpewniej także w przypadku domów o pow. zabudowy do 70 m2  znajdą się powody do wydłużenia terminu.

Korzyści dla wszystkich

Wbrew temu co sugeruje na swojej stronie internetowej Ministerstwo Rozwoju i Technologii, nie tylko ci inwestorzy, którzy budują domy w ramach programu „Dom bez formalności” zyskują czas i pieniądze dzięki możliwości załatwienia procedur budowlanych w formie cyfrowej, czyli bez konieczności wychodzenia z domu. Z tej możliwości może skorzystać każdy, kto chce budować dom. Warto też wiedzieć, że budując go na własne potrzeby, także na podstawie pozwolenia, można sięgnąć po darmowy projekt domu o pow. zabudowy do 70 m2. 

Wyjaśnijmy, że GUNB początkowo udostępnił na swojej stronie internetowej 22 takie projekty wyłonione w drodze konkursu architektonicznego, a docelowo ma ich być 70 (https://www.gunb.gov.pl/projekty-architektoniczno-budowlane). GUNB poinformował nas, że w ciągu niespełna miesiąca pobrano 5,5 tys. darmowych projektów (najczęściej jedna osoba pobierała trzy). Rzecz jasna wymagają one adaptacji, czyli dostosowania do warunków na konkretnej działce oraz do lokalnych przepisów.

Pozwolenia do lamusa

Tymczasem Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapowiedziało już kolejny „pakiet usprawnień mających przyśpieszyć proces inwestycyjno-budowlany”. Stosowna nowelizacja Prawa budowlanego miałaby wejść w życie w styczniu 2023 r. Resort nie ujawnił jeszcze szczegółów proponowanych rozwiązań. Wiadomo tylko tyle, że rozważana jest m.in. całkowita rezygnacja z pozwolenia na budowę domów jednorodzinnych na własne cele mieszkaniowe. Nie byłoby wymagane zatwierdzenie przez organ projektu architektoniczno-budowlanego oraz projektu zagospodarowania działki lub terenu. Kierownik budowy byłby obligatoryjny w przypadku domów o pow. zabudowy powyżej 70 m2. Ponadto uproszczona miałaby być procedura oddawania do użytkowania domów jednorodzinnych.