„Dom bez formalności” – uproszczenia z ograniczonym efektem

Uproszczenia w Prawie budowlanym sięgają 2015 r., kiedy po raz pierwszy wprowadzono możliwość budowy domów jednorodzinnych na zgłoszenie. Od tamtej pory kilkukrotnie próbowano przyspieszyć i usprawnić proces inwestycyjny. W 2022 r. zaczął obowiązywać program „Dom bez formalności”, który ma przyspieszyć proces budowy małych domów jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m kw. Inwestor może rozpocząć prace budowlane natychmiast po doręczeniu zgłoszenia, nie czekając na reakcję urzędników. Dodatkowo umożliwiono rezygnację z kierownika budowy i prowadzenia dziennika budowy, przy czym cały ciężar odpowiedzialności za jej prawidłowy przebieg spada wówczas na samego inwestora. Ułatwieniem miało być również skrócenie do 21 dni procedury wydania warunków zabudowy na terenach bez miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Co więcej, Główny Urząd Nadzoru Budowlanego (GUNB) przygotował 69 darmowych projektów gotowych domów do 70 m kw. Teoretycznie można uzyskać w nich nawet 30 m kw. dodatkowej powierzchni użytkowej.

Czy to wystarczyło, aby zachęcić Polaków do masowego korzystania z tej ścieżki? Najnowsze statystyki GUNB wskazują, że na podstawie programu „Dom bez formalności” w pierwszym roku działania mogło powstać 1 167 domów jednorodzinnych do 70 m kw. W 2023 r. było ich 1 655, a w ubiegłym roku – 1 667, co oznacza niewielki, niespełna jednoprocentowy wzrost.

wykres

Dlaczego Polacy nie chcą budować „bez formalności”?

Dodatkowo 1 921 domów powstanie w trybie zgłoszenia, z którego można korzystać (z pewnymi zmianami) już od 2015 r. W porównaniu do 2022 r. to spadek o 18%. Biorąc pod uwagę, że w ostatnich trzech latach wydano pozwolenia na budowę ponad 301 tys. domów jednorodzinnych, liczby te wyglądają bardzo skromnie.

Poprzedni rząd zaproponował rozszerzenie uproszczonej procedury na wszystkie domy budowane na własne potrzeby, bez względu na powierzchnię zabudowy. Projekt nowelizacji przepisów jednak ostatecznie trafił do kosza.

Tymczasem obecny rząd zapowiada zmiany w Prawie budowlanym, lecz mają one iść w przeciwnym kierunku – zapobiegać nadużyciom związanym z budową domów do 70 m kw. Okazuje się bowiem, że obecne przepisy nie pozwalają urzędnikom na merytoryczną ocenę dokumentacji załączonej do zgłoszenia budowy w ramach programu „Dom bez formalności”. W rezultacie zdarzały się przypadki, gdy inwestorzy przynosili do urzędu zaledwie jedną kartkę z ogólnikowym opisem, i to wystarczało, by rozpocząć roboty budowlane. W Prawie budowlanym znajdą się więc przepisy, które uniemożliwią budowę domów do 70 m kw. w sytuacji, gdy inwestor nie dostarczy wraz ze zgłoszeniem kompletu wymaganych dokumentów.

Pięć przyczyn małej popularności programu „Dom bez formalności”.

1. Kłopoty z finansowaniem
Banki są ostrożniejsze przy udzielaniu kredytów na domy realizowane w trybie zgłoszenia, ponieważ inwestor może zrezygnować z kierownika budowy i dziennika budowy. Dla banku oznacza to mniejszą pewność, że prace przebiegają zgodnie z harmonogramem i zasadami sztuki budowlanej. Inwestorzy często wolą więc uzyskać tradycyjne pozwolenie na budowę, które uwiarygodnia cały proces.

2. Brak specjalistycznego nadzoru
Choć w trybie zgłoszenia formalnie można prowadzić budowę bez kierownika, oznacza to, że inwestor przyjmuje na siebie całą odpowiedzialność za prawidłowość prowadzonych prac. Dla wielu osób, zwłaszcza bez doświadczenia w budownictwie, jest to zbyt duże ryzyko i dodatkowy stres.

3. Obawy o późniejsze formalności i spory
Inwestorzy martwią się, że uproszczone procedury mogą w przyszłości utrudnić na przykład sprzedaż domu, wykazanie zgodności inwestycji z przepisami czy obronę przed ewentualnymi roszczeniami sąsiadów. Posiadanie pełnej dokumentacji i pozwolenia na budowę zapewnia większe bezpieczeństwo prawne.

4. Ograniczenia metrażowe i wymogi dokumentacyjne
Program „Dom bez formalności” ogranicza wielkości budynku do 70 m kw. powierzchni zabudowy. Tymczasem wielu inwestorów planuje domy o większym metrażu. Ponadto, mimo założeń o „uproszczeniu”, nadal konieczne jest skompletowanie niemal tych samych dokumentów, które są potrzebne do uzyskania pozwolenia na budowę.

5. Wielu inwestorów woli sprawdzone rozwiązania
Procedura pozwolenia na budowę jest dobrze ugruntowana, znana urzędnikom i uczestnikom rynku (architektom, kierownikom budowy, firmom wykonawczym). Niektórym trudno się przestawić na nowe, choćby teoretycznie wygodniejsze reguły. W rezultacie, choć budowa na zgłoszenie jest dostępna od lat, wciąż dominuje tradycyjna procedura z uzyskaniem pozwolenia na budowę. Gwarantuje ona większe bezpieczeństwo formalne, ułatwia finansowanie i ogólnie budzi mniej obaw wśród samych inwestorów.