Coraz mniej pracy na budowach

Kryzys na horyzoncie

Z rynku budowlanego docierają w tym roku sprzeczne sygnały. Z jednej strony GUS odnotował w pierwszych dwóch miesiącach 2023 r. całkiem duży, bo aż 7,5% wzrost produkcji budowlano-montażowej w porównaniu z analogicznym okresem 2022 r. Ale równocześnie w badaniach dotyczących ogólnego klimatu koniunktury w budownictwie wciąż przeważają w tej branży pesymiści (w lutym wskaźnik był na poziomie minus 16,9). GUS zwraca uwagę, że w ostatnich 12 miesiącach wzrósł z 18,5% do 28,2% odsetek firm zgłaszających problem niedostatecznego popytu na ich usługi.
O pogarszaniu się koniunktury może również świadczyć potężny spadek produkcji cementu. GUS podał, że w styczniu i lutym była ona aż o 13% mniejsza niż w analogicznym okresie przed rokiem. Z analizy struktury produkcji budowlano-montażowej można wywnioskować, że kłopoty mają firmy specjalizujące się w budownictwie kubaturowym. W tym segmencie GUS odnotował bowiem 5% spadek. Za to w budownictwie inżynieryjnym (w tym w drogowym) produkcja budowlano-montażowa wzrosła aż o 21%. Nie dziwi więc, że wzrosła także produkcja asfaltu, i to aż o blisko 120%. Wygląda jednak na to, że całą branżę budowlaną, także inżynieryjną, czeka w najlepszym razie znaczne spowolnienie.

Pozwolenia na budowę w 2022 r.

Główny Urząd Nadzoru Budowlanego (GUNB) poinformował, że w 2022 r. wszyscy inwestorzy uzyskali łącznie ok. 162,4 tys. pozwoleń na budowę ok. 206,2 tys. różnego rodzaju obiektów (rys. 1). Było ich więc mniej o odpowiednio 26% i 23% niż rok wcześniej. A przypomnijmy, że pozwolenia na budowę są powszechnie uznawane za papierek lakmusowy koniunktury w budownictwie.

Ze statystyk GUNB wynika, że pod względem liczby pozwoleń na budowę cofnęliśmy się do czasów sprzed wejścia Polski do Unii Europejskiej. Trzeba jednak pamiętać, że w ostatnich latach znacznie skrócona została lista obiektów, których nie można budować bez pozwolenia.

Skutki odczują wszystkie firmy

Na tej liście wciąż jest wiele obiektów inżynieryjnych. Dla firm specjalizujących się w ich budowie nie mamy dobrej wiadomości. Aż o 22% zmniejszyła się w ub. roku liczba planowanych rurociągów, linii telekomunikacyjnych i elektroenergetycznych. Ponadto GUNB odnotował 8% spadek w pozwoleniach na budowę infrastruktury transportu, czyli m.in. dróg, mostów czy torów. W 2022 r. wydano ok. 3 tys. pozwoleń na budowę nieco ponad 3,4 tys. tego typu obiektów.
Skutki spadku planowanych budów odczują też firmy, które specjalizują się w obiektach kubaturowych. Przykładowo aż o 10% zmniejszyła się liczba objętych pozwoleniami budynków przemysłowych i magazynowych. Mniej powstanie także budynków gospodarczo-inwentarskich, zamieszkania zbiorowego, czyli m.in. hoteli i pensjonatów oraz budynków użyteczności publicznej (rys. 2).

Jednak największa zapaść widoczna jest w budownictwie mieszkaniowym, na które przypadło ok. 65% wszystkich pozwoleń oraz objętych nimi obiektów. I tak, na podstawie wydanych w 2022 r. pozwoleń na budowę i zgłoszeń budowy będzie mogło powstać ok. 117,8 tys. domów jednorodzinnych wobec 153,3 tys. rok wcześniej (rys. 3). Ich liczba spadła więc aż o 23%!
Z kolei deweloperzy uzyskali ponad 6,2 tys. pozwoleń na budowę ok. 15,6 tys. budynków wielorodzinnych. Powstanie ich więc o 12% mniej. Oznacza to także mniejszą sprzedaż wielu materiałów budowlanych i wyposażeniowych, czyli m.in. mebli, sprzętu RTV i AGD. Te branże zaczną odczuwać skutki dekoniunktury w budownictwie mieszkaniowym dopiero wtedy, gdy spadnie drastycznie liczba kończonych mieszkań.

Także dane GUS o liczbie rozpoczętych mieszkań mogą budzić skojarzenia z sytuacją po wybuchu kryzysu finansowego jesienią 2008 r. Deweloperzy wygaszali swoją aktywność inwestycyjną z powodu kurczącego się popytu na mieszkania. Dla ich potencjalnych nabywców barierą stała się zbyt niska zdolność kredytowa, do czego przyczyniły się seria podwyżek stóp procentowych, którą Rada Polityki Pieniężnej zapoczątkowała w październiku 2021 r. oraz rekomendacja ostrożnościowa Komisji Nadzoru Finansowego (KNF). Nakazała ona bankom liczenie zdolności kredytowej przy oprocentowaniu powiększonym o 5 pkt proc.
Do tego przez większą część ub. roku w lawinowym tempie rosły ceny wielu materiałów budowlanych i koszty robocizny. W efekcie mniej osób zdecydowało się na budowę domu.

Może nie będzie tak źle?

Na szczęście początek tego roku przyniósł dawkę optymizmu. W pierwszym kwartale popyt na nowe mieszkania w największych miastach wręcz eksplodował. I co ważne, wzrosło też zainteresowanie kredytami na ich zakup. Jedną z przyczyn jest poprawa ich dostępności. Już od listopada ub. roku zaczęła bowiem spadać stopa trzymiesięcznego WIBOR, która jest składnikiem oprocentowania kredytów mieszkaniowych. Ponadto Komisja Nadzoru Finansowego dała bankom zielone światło do obniżenia buforu ostrożnościowego (z 5% do 2,5%). Zastosowanie przez banki wytycznych KNF oznacza poprawę zdolności kredytowej potencjalnych nabywców mieszkań nawet o 20%. Decyzja KNF jest też sygnałem, że oprocentowanie kredytów już nie powinno rosnąć.
Do biur sprzedaży firm deweloperskich wrócili jednak nie tylko ci, którzy wstrzymywali się z decyzją o zakupie mieszkania z powodu zbyt niskiej zdolności kredytowej. Najpewniej wśród kupujących było też wielu takich, którzy ją mieli, ale liczyli na spadek cen mieszkań. Jednak przecen nie było, więc dalsze odkładanie decyzji zakupowej przestało mieć sens.
Problem w tym, że deweloperzy nie zareagowali do tej pory zwiększeniem podaży mieszkań. Prawdopodobnie wielu wstrzymuje obawa przed recesją w gospodarce, a w efekcie – wzrostem bezrobocia. Jednak wciąż realny jest też optymistyczny scenariusz. Zakłada on dezinflację w drugiej połowie roku, a w efekcie spadek stóp procentowych i dalszą poprawę zdolności kredytowej nabywców mieszkań. Popyt na nie może dodatkowo ożywić zapowiedziany przez rząd program „Bezpieczny Kredyt 2%” (w Sejmie jest już projekt stosownej ustawy).
Pamiętajmy, że deweloperzy dysponują ogromnym zapasem mieszkań, na które uzyskali pozwolenia na budowę, ale jeszcze jej nie zaczęli (rys. 4). Pozwolenia wydane w ostatnich pięciu latach obejmują łącznie ponad 915,8 tys. mieszkań. W tym czasie deweloperzy zaczęli budowę ok. 685,4 tys. Różnica wynosi więc blisko 230,4 tys. lokali. W 2022 r. niewykorzystanych pozwoleń było wyjątkowo dużo.