Czas na koncesję (część I)

1. Uwarunkowania prawne realizacji robót budowlanych oraz projektowania budowlanego

W obrocie gospodarczym, obiekt budowlany (budynek, budowla) jest przedmiotem:

Mając na uwadze powyższe, Prawo Budowlane nakazuje, aby na budowie był ustanowiony kierownik budowy (zob. art. 42 ustawy Prawo budowlane^[1]), a na budowach szczególnie skomplikowanych pod względem technicznym – inspektor nadzoru inwestorskiego (zob. rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 19 listopada 2001 r. w sprawie rodzajów obiektów budowlanych, przy których realizacji jest wymagane ustanowienie inspektora nadzoru inwestorskiego^[2]).
Na żądanie zamawiającego, Prawo budowlane obliguje projektanta do pełnienia na budowie funkcji nadzoru autorskiego (zob. art. 19 ust. 1 i art. 20 ust. 1 pkt 4 ustawy PB).
PB, regulując proces budowlany, nakazuje m.in., aby obecne przy realizacji robót osoby (te które robotami kierują oraz osoba, która podjęła się projektowania) legitymowały się wykształceniem i doświadczeniem udokumentowanym uprawnieniami budowlanymi oraz były pełnoprawnymi członkami stowarzyszenia architektów, inżynierów budownictwa i urbanistyki (zob. ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o samorządach zawodowych architektów, inżynierów budownictwa oraz urbanistów^[3]).

Prawo budowlane bardzo szczegółowo określiło warunki, jakie muszą spełniać osoby sprawujące samodzielne funkcje techniczne w budownictwie (zob. rozporządzenia w sprawie – samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie^[4], – obowiązku ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej architektów oraz inżynierów budownictwa^[5], – szczegółowych zasad i trybu postępowania dyscyplinarnego w stosunku do członków samorządów zawodowych: architektów i inżynierów budownictwa i w sprawie szczegółowych zasad i trybu postępowania dyscyplinarnego w stosunku do członków samorządów zawodowych architektów, inżynierów budownictwa oraz urbanistów^[6]).

Prawo budowlane zawiera też grupę przepisów obligujących „państwowy” nadzór budowlany do działań zmierzających do zapewnienia ładu i porządku w procesie budowlanym (zob. art. 84 ustawy PB).

Uwzględniając fakt, iż obiekt budowlany jest realizowany przez wielu wykonawców (branżystów), reaktywowano funkcję generalnego wykonawcy oraz funkcję podwykonawcy (zob. art. 647¹ kc).

W tych warunkach mogłoby się zdawać, że uregulowano kompleksowo proces budowlany pod względem technicznym i technologicznym. Życie w nowych warunkach ekonomicznych okazało się jednak bardziej skomplikowane i kolejny raz udowodniło, że nie można przewidzieć wszystkich zdarzeń wpływających na proces budowlany.

2. Rzeczywiste warunki realizacji prac projektowych w budownictwie oraz robót budowlanych

2.1. Projektowanie budowlane

Nie przewidziano, mimo ostrzeżeń środowiska projektowego, że upadną przedsiębiorstwa projektowania budowlanego, które wyznaczały kierunki nowoczesnego projektowania.
W dalszym ciągu nie słucha się środowiska projektowego, że zapisy ustawy Prawo zamówień publicznych upowszechniając zasadę oceny jakości prac projektowych poprzez pryzmat ceny za opracowanie projektowe, spowoduje dalszą degradację potencjału projektowego.
Środowisko projektowania budowlanego, broniąc się przed zagładą ekonomiczną nie zwraca uwagi decydentom, że projekt wykonawczy (zob. art. 18 ust. 1 pkt 1 ustawy PB) składający się na dokumentację projektową powinien być wykonywany „stosownie do potrzeb” i powinien być wykonany po wyłonieniu wykonawcy robót, uwzględniać możliwości techniczne, technologiczne i organizacyjne wybranego wykonawcy.
Pomimo kontrowersji, nie rozwiązano problemu praw autorskich projektanta do rozwiązań projektowych wykraczających poza ramy architektoniczne, architektoniczno-urbanistyczne i urbanistyczne (zob. art. 1 ust. 2 pkt 6 ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych^[7]), a udowodnienie cech indywidualnego rozwiązania jest bardzo trudne w sytuacji, gdy zamawiający ocenia projekt przez pryzmat ceny i przy ocenie ofert nie ma możliwości uwzględnienia nowatorskiego rozwiązania.
Wnioski o ściganie osób naruszających prawo autorskie projektanta są lekceważone i umarzane przez organa ścigania i sądy, które to instytucje nie posiadają wiedzy i umiejętności w ocenie przedmiotowych naruszeń.
Bez zapewnienia projektantowi praw autorskich i skutecznej ich ochrony, projektowanie budowlane nie odrodzi się jako branża i będzie ulegało dalszej degradacji jakościowej do czasu zmiany ustawy Prawo zamówień publicznych i uznania, że projektowanie budowlane jest działalnością twórczą i nie podlega rygorom tej ustawy.

2.2. System deweloperski

W okresie transformacji ekonomicznej na rynku budowlanym pojawił się pośrednik zwany deweloperem, który za pieniądze nabywcy lokali mieszkalnych organizuje proces inwestycyjny przez pozyskanie: terenu, projektanta, decyzji pozwolenie na budowę. W dużych ośrodkach miejskich konkurentami dewelopera są spółdzielnie budowlano-mieszkaniowe, które w poprzednim okresie „za grosze” pozyskały tereny pod budownictwo mieszkaniowe. Spółdzielnie mieszkaniowe nie dysponując własnym potencjałem wytwórczym ani środkami finansowymi, wzorem deweloperów realizują budowę przy pomocy firm budowlanych z pieniędzy przyszłych nabywców lokali mieszkalnych (przyszłych spółdzielców) za cenę rynkową porównywalną z ceną dewelopera, mimo że budują na własnych gruntach tańszych niż cena, jaką za grunt płaci deweloper.
Obserwując zainteresowanie firm zagranicznych tym rodzajem budownictwa nie można nie zauważyć, że jest to działalność zyskowna, nie zawsze zależna od umiejętności dewelopera czy tzw. spółdzielni budowlano-mieszkaniowych i pozostająca poza kontrolą fiskusa.
Za sprawą dewelopera wykształciło się tzw. samozatrudnienie – jednoosobowe „firmy” budowlane, które na zamówienie dewelopera świadczą na budowie jedynie robociznę. Deweloper zatrudnia też kilkuosobowe „firmy” budowlane, świadczące jedynie robociznę. Na budowach realizowanych przez deweloperów nie występuje pojęcie - generalny wykonawca i podwykonawca. Deweloper jest inwestorem realizującym budowę w systemie tzw. wykonawstwa częściowego. Z uwagi na fakt, iż ustawa PB zakazuje łączenia funkcji kierownika budowy z funkcją inspektora nadzoru inwestorskiego (zob. art. 24 ustawy PB), deweloper związany nakazem art. 42 ustawy PB ustanawia na budowie kierownika budowy nadzorującego jednocześnie roboty branżowe (lecz tam, gdzie nie musi ustanawiać inspektorów nadzoru inwestorskiego, to takich osób nie zatrudnia, a jeżeli już, to na podstawie umowy zlecenia). Z uwagi na fakt, iż kierownik budowy i inspektor nadzoru inwestorskiego są angażowani przez jedną osobę - dewelopera, obie te osoby wykonują dyspozycje dewelopera zmierzające do obniżenia kosztów, co wpływa negatywnie na jakość robót budowlanych. Po wielu latach budowy mieszkań deweloper osiągnął najwyższy poziom wiedzy na temat „ekonomiki” budowy bez wykazywania zysku, a przez to uchyla się od płacenia podatku dochodowego.
Korzystając z „niemocy” fiskusa oraz „uległości” państwowego nadzoru budowlanego, do obrotu prawnego wprowadzono tzw. umowę deweloperską zawieraną przez dewelopera z nabywcą lokalu. Umowę narzucającą nabywcy warunki, a bez odpowiedzialności ze strony dewelopera. Deweloper, dążąc do maksymalizacji zysku, część kosztów budowy ujętych w cenie mieszkania przerzuca na jednostki samorządu terytorialnego, które zobowiązane ustawą o drogach, są zmuszane do budowy drogi dojazdowej do granicy działki budowlanej w postaci tzw. drogi gminnej (warunek uznania działki za budowlaną).
Wliczając cenę działki budowlanej do ceny mieszkania, deweloper w tzw. umowie deweloperskiej wymusza na nabywcy lokalu nieodpłatne dysponowanie tym gruntem przez dostawców czynników energetycznych (woda, energia elektryczna, ciepło, gaz).
Deweloper wykorzystuje swoją pozycję ekonomiczną i „wymusza” na „państwowym” nadzorze budowlanym przyjmowanie do użytkowania obiektów niezakończonych w robotach budowlanych, np. bez docelowych przyłączy, drogi dojazdowej do granicy działki, urządzeń gwarantujących bezpieczeństwo użytkownika.
W tych warunkach przestało dziwić, że na rynku pojawili się deweloperzy – meteory, którzy przestają istnieć po zakończeniu (lub przed zakończeniem) pierwszej budowy po uzyskaniu (warunkowej) decyzji na użytkowanie. Firmy te były zarządzane w większości przez osoby, które nie posiadały podstawowej wiedzy dotyczącej budowy obiektów budowlanych i nie zatrudniały osób posiadających uprawnienia do wykonywania samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie. Firmy te w przeważającej większości korzystały z najtańszych projektantów (z których usług zresztą nie korzystały dla sprawowania nadzoru autorskiego) i wykonawców świadczących wyłącznie robociznę.

Na budowach realizowanych przez deweloperów iluzoryczny jest nadzór inwestorski oraz fikcyjny kierownik budowy. O przebiegu robót na budowie decyduje deweloper nastawiony na maksymalizację zysku. Do wyjątkowej rzadkości należy kontrola budów deweloperskich w okresie ich realizacji pod względem zgodności z projektem budowlanym, decyzją pozwolenie na budowę, przepisami techniczno-budowlanymi przez dozór budowlany.

W drugiej części artykułu:

2.3. Generalne wykonawstwo

2.4. Wykonawcy robót remontowych i robót „nieopłacalnych” dla generalnego wykonawcy

3. Inwestor (zamawiający)

4. Stowarzyszenia zawodowe inżynierów budownictwa

^[1]  tekst jednolity – patrz – Obwieszczenie Marszałka Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 października 2013 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu – Prawo budowlane (Dz.U. z 2013 r., poz. 1409)
 

^[2] Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 19 listopada 2001 r. w sprawie rodzajów obiektów budowlanych, przy których realizacji jest wymagane ustanowienie inspektora nadzoru inwestorskiego (Dz.U. z 2001 r. Nr 138, poz. 1554)
 

^[3] tekst jednolity – patrz – Obwieszczenie Marszałka Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 19 kwietnia 2013 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy o samorządach zawodowych architektów, inżynierów budownictwa oraz urbanistów (Dz.U. z 2013 r., poz. 932)
 

^[4] Rozporządzenie Ministra Transportu i Budownictwa z dnia 28 kwietnia 2006 r. w sprawie samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie (Dz.U. z 2006 r. Nr 83 poz. 578, z 2007 r. Nr 210, poz. 1528, z 2011 r. Nr 99, poz. 573)
 

^[5] Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 11 grudnia 2003 r. w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej architektów oraz inżynierów budownictwa (Dz.U. z 2003 r. Nr 220, poz. 2174)
 

^[6] Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 31 października 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad i trybu postępowania dyscyplinarnego w stosunku do członków samorządów zawodowych architektów, inżynierów budownictwa oraz urbanistów (Dz.U. z 2002 r. Nr 194, poz. 1635)
 

^[7] Ustawa z dnia 4 lutego 1994 r. o prawie autorskim i prawach pokrewnych (Dz.U. z 2006 r. Nr 90, poz. 631, z późn. zm.)