W świadomości wielu osób aspirujących do własnego, ale niekoniecznie skromnego, mieszkania funkcjonuje stereotyp wyrażający się przekonaniem, że kupno lokalu nawet w nowoczesnym komfortowym apartamentowcu jest tańsze niż kupno lub budowa domu jednorodzinnego. Przeświadczenie to zostało częściowo podważone ofertami developerów, którzy dostrzegli wielką szansę jednorodzinnego budownictwa osiedlowego na obrzeżach aglomeracji miejskich. Uznano, że jest to niewykorzystana nisza rynkowa, której wypełnienie może okazać się bardzo opłacalne.

Warunkiem powodzenia tej inicjatywy jest dysponowanie działkami w atrakcyjnym terenie poza miastem, w zdrowym klimacie, czystym powietrzu i z dala od zgiełku wielkomiejskiego. Wspomniana oferta developerów pokrywa się, a może nawet idzie naprzeciw coraz powszechniej występującemu trendowi zamieszkiwania poza ruchliwymi aglomeracjami.

Wśród inwestorów obserwuje się zmianę preferencji domu jednorodzinnego jako alternatywy mieszkania w luksusowym apartamentowcu. Coraz mniejszą rolę odgrywają dominujące do niedawna kryteria komunikacyjne. Uciążliwe „korki” śródmiejskie stają się coraz bardziej dolegliwe, a poprawiająca się infrastruktura drogowa do miejscowości położonych na obrzeżach miast pozwala szybciej przemieścić się z podmiejskiego osiedla do śródmieścia.

Czołowym kryterium wyboru – apartament czy dom jednorodzinny – pozostaje cena.

 

 

Obserwując rynek mieszkaniowy w Polsce, zwłaszcza w dużych aglomeracjach, łatwo dostrzec ogromny wzrost cen w budownictwie wielorodzinnym, w szczególności o wysokim standardzie. Pułap cen za 1 m² dobrze zlokalizowanych komfortowych apartamentów jest praktycznie nieograniczony. Cena 20 tys. zł /m² nie budzi już zdumienia, a developerzy nie narzekają na brak popytu.

Przy silnej hossie cen luksusowych mieszkań w apartamentowcach domy jednorodzinne kalkulują się taniej. Według danych agencji obrotu nieruchomościami na zakup willi poza miastem (nie dalej niż 25 km) trzeba obecnie przeznaczyć przeciętnie 2÷2,5 mln zł i tyleż kosztuje mieszkanie 100÷150 m² w atrakcyjnym apartamentowcu.

Porównywanie cen mieszkań w apartamentowcach i domach jednorodzinnych jest jednak obarczone ryzykiem. W przypadku mieszkań-apartamentów główne kryteria różnicujące to: lokalizacja, komfort budynku i oczywiście metraż. Nie bez znaczenia jest także prestiż budynku zaprojektowanego przez architekta o światowej renomie.

Jeśli chodzi o domy jednorodzinne metraż odgrywa mniejszą rolę (zawsze są to mieszkania duże), natomiast istotną różnicę cen wyznacza powierzchnia otaczającej dom działki i atrakcyjna lokalizacja (las, woda, dostępność mediów, bliskość szkoły i obiektów handlowych, powiązania komunikacyjne itp.). Mieszkania poza miastem preferowane są przez rodziny z małymi dziećmi, a także osoby starsze, często niepełnosprawne, które w miastach są skazane na przebywanie w domach. Dom jednorodzinny to także możliwość odpoczynku dla osób o szczególnym zaangażowaniu zawodowym. I co bardzo ważne: nowoczesne domy jednorodzinne dysponują wszystkimi wygodami i w praktyce nie różnią się w tym zakresie od mieszkań w apartamentowcach.

Przytoczone wyżej rozważania dotyczą porównania opcji: mieszkanie versus dom jednorodzinny w osiedlu wybudowanym przez firmę developerską. Zapewne dom wzniesiony tzw. sposobem gospodarczym przez indywidualnego inwestora kalkuluje się taniej, zwłaszcza, co często się zdarza, gdy inwestor posiada działkę. Oprócz „darmowej” pracy własnej i przeważnie tańszych, nieobciążonych podatkami i ubezpieczeniem okolicznych rzemieślników, mniej kosztują miejscowe materiały (piasek, kruszywo); unika się też całej gamy kosztów administracyjnych i narzutów stosowanych przez firmy profesjonalne.

Powierzając budowę developerowi lub też kupując dom w osiedlu developerskim, unika się kłopotów związanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę, projektowaniem i wykonawstwem. Ta „droga przez mękę” ma różne uwarunkowania: biurokratyczny opór urzędników wydających pozwolenia na budowę, wymagania stawiane pozwoleniom przez Prawo budowlane oraz trudności wynikające z powszechnego braku planów zagospodarowania przestrzennego, określających co i gdzie można budować. Zwalczanie tych trudności przez indywidualnego inwestora jest tak uciążliwe, że wielu decyduje się na nieporównywalnie droższe rozwiązania – ofertę firmy developerskiej.

Presja opinii publicznej, aby uprościć formalności i procedury hamujące budownictwo, zwłaszcza indywidualne, jest tak silna, że Ministerstwo Infrastruktury przygotowuje (nie po raz pierwszy) nowelizację Prawa budowlanego, które jeśli zostanie uchwalone zapewni bardziej cywilizowane i mniej sformalizowane przepisy. Aby rozpocząć budowę domu jednorodzinnego wystarczyłoby dostarczenie do starostwa wniosku z załączonym projektem obiektu. Jeśli projekt spełniać będzie podstawowe wymagania dotyczące linii zabudowy, gabarytu budynku (wysokość i geometria dachu) oraz normatywne odległości od sąsiednich działek, wówczas podlegać będzie automatycznemu zatwierdzeniu.

Uproszczone procedury stwarzają jednak niebezpieczeństwo nieuczciwości inwestora, który może zgłosić do starostwa projekt zgodny z przepisami, a podejmie budowę domu według innego projektu, który obowiązujących normatywów nie przestrzega. Aby temu zapobiec przewiduje się dwie kontrole inwestycji. Pierwsza – po zamknięciu stanu surowego, kiedy znany jest już obrys fundamentów, a także odległość przyszłego budynku od sąsiadów. Druga kontrola przeprowadzana byłaby po zakończeniu budowy, aby potwierdzić (lub nie) zgodność budynku ze złożonym i zatwierdzonym projektem. Kontrole będą odpłatne, a podmiot kontrolujący będzie odpowiedzialny także finansowo za przeprowadzoną ekspertyzę.

Istnieje przekonanie, że przepisy uproszczające procedury związane z budownictwem indywidualnym nie zahamują prac nad przygotowywaniem przez gminy miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Jest to tym ważniejsze, że przepisy unijne restrykcyjnie domagają się przestrzegania „uwarunkowań środowiskowych”, ochrony środowiska naturalnego, szczególnie na obszarach Natura 2000.

Środowisko budowlane z niecierpliwością oczekuje na sygnalizowane zmiany legislacyjne, ważne zarówno dla inwestorów instytucjonalnych, jak też developerów, czy inwestorów jednorodzinnego budownictwa mieszkaniowego, którzy (jak się oczekuje) coraz liczniej będą się decydować na tańszą budowę własnego domu rezygnując z drogiej oferty developerów.


Niezależnie od przytoczonych wyżej uwarunkowań wyboru pomiędzy mieszkaniem w apartamentowcu lub w jednorodzinnym domu za miastem – decydować będą przede wszystkim preferencje indywidualne.
Czy chcemy mieszkać w dużym lokalu, w przyjaznym otoczeniu, z dala od zgiełku, ale dojeżdżać do pracy i troszczyć się o techniczny stan budynku (cieknący dach, zrywające się rynny, wywóz śmieci, uprzątanie śniegu, zalane piwnice)?
Czy też wolimy mieszkać w apartamentowcu, gdzie o porządek i urządzenia dba administrator, mamy łatwy dostęp do usług (szkoły, służba zdrowia, instytucje kulturalne, kawiarnie itp.), ale słono płacimy za usługi świadczone przez administrację?

Decyzja zależy od nas.