Czy lubisz swój najbliższy supermarket?

Dziwny tytuł, jak na felieton w periodyku poświęconym sprawom cen i budownictwa, prawda? Już zatem spieszę go wyjaśnić, a także wyjaśnić dlaczego warto byłoby taki supermarket polubić.

Zacznijmy wyjaśnianie od końca.

Dlaczego warto polubić? Ano, bo nowego już pewnie nie będzie, bo nie uda się go zbudować. Jak to?, powie niejeden z czytelników, przecież ostatnimi laty centra handlowe i supermarkety, te jeszcze możliwe do ogarnięcia wzrokiem i te dotknięte elefantiazą (uczona nazwa przerostu pod względem wielkości), zwane centrami handlowymi lub megamarketami, wyrastały jak grzyby po deszczu. W samej Warszawie jest ich już przynajmniej kilkadziesiąt.

A nie od rzeczy będzie też przypomnieć, że od przynajmniej kilku miesięcy jesteśmy zasypywani informacjami o szykowanych kolejnych ułatwieniach w budowlanych procedurach, zamiarami w zakresie zniesienia części dzisiejszych pozwoleń na budowę i zastąpienia ich zgłoszeniami, likwidacją działek rolnych w granicach miast, uproszczeniami w zakresie określania warunków zabudowy i tworzenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Czyli, wierząc zapewnieniom, powinno nawet być jeszcze łatwiej z budową, w tym także dużych obiektów handlowych.

Dlaczego zatem, odwrotnie do zapowiadanego trendu ułatwień i uproszczeń, nowe duże obiekty nie będą już powstawać, lub też tempo wzrostu ich liczby ulegnie przynajmniej znacznemu zahamowaniu?

Spowoduje to niewątpliwie nowa ustawa o tworzeniu i działaniu wielkopowierzchniowych obiektów handlowych z 11 maja 2007 roku, która właśnie obecnie (18 września) wchodzi w życie. Rodziła się ona w dużych bólach, „poród" trwał blisko 2,5 roku (pierwszy projekt, jeszcze pod inną nazwą – „o wielkopowierzchniowych obiektach handlowych”, trafił do Sejmu jeszcze w 2005 roku, nie trafił jednak w tamtym okresie, określanym niekiedy przez pewnych polityków jako czasy „rozpasanego liberalizmu gospodarczego”, na podatny grunt).

Obecnie natomiast grunt ten okazał się jak najbardziej podatny, ochrona rodzimego, drobnego handlu jest jednym z haseł używanych w kampaniach politycznych, a spot reklamowy pewnej partii, z drobnym handlowcem w roli głównej, przekładającym skrzynki z jabłkami i chwalącym rządzące władze za walkę z bezrobociem, wzrost zamożności społeczeństwa, skuteczną walkę ze złodziejami, itd., aż chwyta za serce.

Co zatem przynosi nowa ustawa dotycząca tworzenia dużych obiektów handlowych?

Między innymi podział tego typu obiektów na trzy grupy. Te małe, których powierzchnia sprzedaży nie przekracza 400 m² i których uregulowania nowych przepisów nie dotkną w ogóle, te duże, o powierzchni sprzedaży od 400 do 2000 m², dla których w nowej ustawie wprowadzana jest kolejna bariera utrudniająca uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę, i te bardzo duże, liczące ponad 2000 m², dla których będzie jeszcze trudniej.

Niewątpliwie wyjaśnienia wymaga co kryje się pod pojęciem tej powierzchni sprzedaży, a więc pojęciem którego próżno szukać w Polskiej Normie dotyczącej wskaźników powierzchniowych i kubaturowych dotyczących obiektów budowlanych. Definicję tę znajdziemy natomiast w słowniczku aktualnej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wg której jest to:

art. 2, pkt 19 - powierzchnia sprzedaży - należy przez to rozumieć tę część ogólnodostępnej powierzchni obiektu handlowego stanowiącego całość techniczno-użytkową, przeznaczonego do sprzedaży detalicznej, w której odbywa się bezpośrednia sprzedaż towarów (bez wliczania do niej powierzchni usług i gastronomii oraz powierzchni pomocniczej, do której zalicza się powierzchnie magazynów, biur, komunikacji, ekspozycji wystawowej itp.).

Budziła ona zawsze istotne wątpliwości, gdzie bowiem odbywa się ta bezpośrednia sprzedaż towarów, czy ma ona miejsce tylko w samej strefie kas, czy też sprawę należy traktować szerzej, że jest ona równa powierzchni całej sali sprzedaży. Czy nie da się uzasadnić, że pod powierzchnią regałów żadne transakcje kupna się nie odbywają, że pomiędzy regałami to nie powierzchnia sprzedaży a, np. powierzchnia komunikacji, o której zresztą przytoczona wyżej definicja wspomina, nie zaliczając jej do powierzchni sprzedaży, itd. W świetle nowej ustawy sprawy te nabierają bardzo istotnego znaczenia.

Kwestię tę próbował, odpowiednią interpretacją, rozstrzygnąć niegdyś Główny Urząd Nadzoru Budowlanego. W piśmie informacyjnym, skierowanym w początkach 2006 roku do wszystkich podległych wojewódzkich inspektoratów nadzoru budowlanego, przedstawiono stanowisko, że za powierzchnię sprzedaży, w przypadku sklepu samoobsługowego, należy uważać całą ogólnodostępną powierzchnię obiektu handlowego, pomniejszoną o powierzchnię pomocniczą zajmowaną przez magazyny, biura, ekspozycje wystawowe i ciągi komunikacyjne, ale tylko te znajdujące się poza halą sprzedaży.

Tego typu interpretacja, która choć oczywiście nie stanowi żadnej oficjalnej wykładni prawa, a jest jedynie opinią departamentu prawnego GUNB-u, będzie jednak niewątpliwie powszechnie stosowana, a jej konsekwencją stanie się zaliczanie do dużych obiektów handlowych, podlegających uregulowaniom nowowprowadzanej ustawy, nawet takich gigantów jak hala zwykłego bazaru owocowego o wymiarach 20 na 20 metrów.

Na czym polegać ma utrudnienie? Na konieczności uzyskania jeszcze jednego dokumentu, niezbędnego do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. Ma być nim zezwolenie na utworzenie takiego obiektu, wydane przez właściwego, ze względu na planowaną lokalizację obiektu, wójta (ew. burmistrza lub prezydenta miasta). Z odpowiednim, szczegółowo opisanym w ustawie wnioskiem w sprawie wydania takiego zezwolenia będzie musiał wystąpić zainteresowany budową inwestor; a aby zezwolenie takie mogło być wydane, konieczne będzie spełnienie dwóch warunków. Pierwszym ma być zgodność lokalizacji obiektu z miejscowym planem zagospodarowania, a w przypadku braku takowego (co jest nagminne) z uzyskaną przez składającego wniosek decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wydana notabene przez tego samego wójta. Spełnienie drugiego warunku (choć i pierwszego, w przypadku braku planu i uregulowań obecnych przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, może okazać się niełatwe) może stać się bardzo trudne. Konieczne będzie bowiem uzyskanie pozytywnej opinii (czyli po prostu zgody) właściwej rady gminy.

Co więcej, opinia ta będzie musiała być poprzedzona licznymi analizami i opiniami, o których na razie ustawa wspomina jedynie ogólnikowo, przenosząc szczegóły do zapowiedzianego aktu wykonawczego Ministra Gospodarki, który ma wydać rozporządzenie dotyczące szczegółowego zakresu analiz i opinii dotyczących oceny skutków utworzenia wielkopowierzchniowego obiektu handlowego, mając na względzie konieczność oceny skutków utworzenia wielkopowierzchniowego obiektu handlowego na infrastrukturę gminy (miasta), lokalny układ komunikacyjny, miejscowy rynek pracy, istniejący układ urbanistyczny, istniejącą sieć handlową, w tym sieć istniejących wielkopowierzchniowych obiektów handlowych na obszarze gmin sąsiednich oraz wpływ na środowisko naturalne. Ponadto ustawa stanowi, że opinia rady gminy powinna uwzględniać w miarę możliwości stanowiska izb gospodarczych oraz lokalnych organizacji konsumenckich i organizacji samorządu gospodarczego.

W myśl założeń nowego przepisu, opinia rady gminy ma być uchwalana w terminie 40 dni od dnia przekazania jej wniosku przez organ zezwalający, ale, uwaga, wraz z opiniami i analizami, o których mowa była wyżej.

Kto ma te opinie i analizy zamówić, kto wykonać, za ile i w jakim terminie, o tym oczywiście jeszcze nic nie wiadomo. Nie wiadomo też, czy wydawanie zezwoleń będzie bezpłatne, czy też konieczne okaże się uiszczanie za nie odpowiedniej opłaty administracyjnej. W tym względzie nie byłbym specjalnym optymistą, co prawda obecna wersja ustawy o tym nie wspomina, ale od czego ewentualne nowelizacje lub akty wykonawcze. O jakie to może chodzić kwoty? Pewną orientację może dawać zapis z projektu tej ustawy z roku 2005, gdzie przewidywano 25 zł za każdy metr kwadratowy obiektu. Niby niedużo, ale już dla obiektu o powierzchni 1 ha (100 na 100 metrów) byłoby to ćwierć miliona.

Dla obiektów o powierzchni sprzedaży ponad 2000 m² opisane wyżej formalności stanowić będą dopiero pierwszy etap drogi przez mękę. Dla wydania zezwolenia na utworzenie takiego obiektu przez wspomniany organ zezwalający, tj. wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, konieczne będzie jeszcze stwierdzenie, że lokalizacja ta nie stoi w sprzeczności z planem zagospodarowania przestrzennego województwa (zauważmy, jeśli takiego wojewódzkiego planu z jakichś przyczyn nie ma, z zezwoleniem i budową obiektu można się już pożegnać) oraz uzyskanie jeszcze jednej pozytywnej opinii, tym razem właściwego sejmiku województwa. Opinia tego sejmiku ma być wydawana, wg założeń ustawy, w terminie 3 miesięcy od dnia przekazania do niego kompletu wszystkich wcześniej uzyskanych dokumentów, a więc nie tylko wymienionych już opinii i analiz, lecz także pozytywnej opinii rady gminy.

Nawet więc jeśli wszystko pójdzie po myśli przedsiębiorcy myślącego o budowie wielkopowierzchniowego obiektu handlowego, to i tak, lekko licząc, cała procedura, od pomysłu do pierwszego legalnego wbicia łopaty w ziemię w ramach budowy, wydłuży się o przynajmniej pół roku.

Bo oczywiście, zgodnie z kolejną, 46 czy 47 nowelizacją Prawa budowlanego, wchodzącą w życie razem z ustawą „wielkopowierzchniową”, posiadanie takiego zezwolenia będzie konieczne przy składaniu wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

W życiu często bywa tak, że działania za którymi stoi chęć osiągnięcia jakiegoś celu (w naszym przypadku – ochrony drobnego handlu) przynoszą w praktyce efekt odwrotny od zamierzonego. Czy bowiem do nieprawdopodobnych należy scenariusz, że wielkie sieci handlowe zrezygnują teraz z tworzenia gigantycznych centrów (mają ich zresztą do tej pory, jak się wydaje, wystarczającą ilość), a skoncentrują się na tworzeniu nowych niewielkich obiektów. Takich po 399,99 m² powierzchni sprzedaży, z którymi spróbują wejść we wnętrza osiedli mieszkaniowych i w centra miast. Połączenie tych obiektów w sprawnie zarządzaną sieć (przeniesienie dotychczasowych metod pracy organizacji z obiektów dużych), kupującą w scentralizowanym systemie zaopatrzenia hurtowe ilości towarów bezpośrednio od ich producentów, a więc w konsekwencji kupującą tanio i mogącą tanio sprzedawać (a nawet, przejściowo bardzo tanio, aby „wykosić” konkurencję), może okazać się wyrokiem dla niewielkich rodzinnych sklepików, kiosków i warzywniaków.

Czy tak się stanie, zobaczymy. Być może ktoś z Państwa powie, a co nas to wszystko obchodzi, co to ma wspólnego z kosztorysowaniem (czyli profilem „Buduj z Głową”). Otóż może mieć, zwłaszcza dla tych z nas, którzy zajmują się liczeniem kosztów na bardziej zagregowanym poziomie, szacując koszty całych inwestycji, czy opracowując biznes-plany i studia wykonalności. Procedura wprowadzana w nowej ustawie na pewno będzie miała na to wpływ i raczej nie poprawi wyników rachunku efektywności ekonomicznej inwestowania w duże obiekty handlowe.

Ale nawet Ci z nas, którzy nie wychodzą poza KNR, też raczej liczą koszty i ceny nie z tego powodu, że akurat takie mają hobby, lecz z tak zwanego przymusu ekonomicznego (dla dutków, jak mówią górale). I dutki te zostawiają albo w dużych centrach handlowych, albo w małych sklepikach osiedlowych, czyli także powinni wiedzieć „co w trawie piszczy”.

Uznając, że dziwny tytuł niniejszego artykuliku został już wyjaśniony, pozwólcie Państwo, że ponieważ akurat jest sobota i zbliża się 14-ta, na tym skończę i wybiorę się po zakupy. Na razie do najbliższego sklepiku tuż pod domem, póki jeszcze nie splajtował.