ROBOTY BUDOWLANE I ROZBIÓRKOWE [art. 7 ÷ 9]
- Żadna osoba prawna i fizyczna nie może budować lub burzyć budynku bez pozwolenia Gminy na budowę lub rozbiórkę budynku. Wniosek o pozwolenie na budowę lub rozbiórkę budynku może być złożony przez osobę określoną w przepisach i w formie zatwierdzonej przez ministra. Odmowa udzielenia pozwolenia na budowę może mieć miejsce tylko w przypadkach niedopełnienia następujących warunków:
- projektowana budowa, prace budowlane lub rozbiórki nie mogą naruszać prawa budowlanego, norm budowlanych i innych przepisów, a osoby opiniujące te dokumenty posiadają uprawnienia budowlane;
- wniosek o pozwolenie wymaga potwierdzenia zgodności projektowanej budowy z planem zagospodarowania oraz potwierdzenia, że osoby, które przygotowały rysunki, plany, specyfikacje lub inne dokumenty, posiadają odpowiednie kwalifikacje.
- Odmowa wydania pozwolenia powinna być wydana w terminie przewidzianym w przepisach oraz musi zawierać informację o powodach takiej decyzji.
- Jeżeli wniosek nie spełnia wszystkich wymogów, może być wydane pozwolenie warunkowe, o ile projekt jest zgodny z przepisami ustawy o zarządzaniu i planowaniu przestrzennym, oraz kiedy odmowa przyznania warunkowego pozwolenia spowodowałaby nieuzasadnione opóźnienie budowy.
- Wydanie pozwolenia warunkowego wymaga podpisania z Gminą umowy w sprawie przejęcia przez właściciela na siebie odpowiedzialności za:
- zachowanie bhp na placu budowy i ochronę środowiska;
- wszelkie ryzyka związane z budową;
- uzyskanie wszelkich niezbędnych pozwoleń w terminie określonym w umowie z Gminą;
- skompletowanie projektów i specyfikacji technicznych dla całego budynku w terminie określonym w umowie;
- zobowiązanie się wnioskodawcy, że na swój koszt usunie rozpoczęte roboty i przywróci teren do stanu określonego w umowie i pokryje zobowiązania finansowe zaciągnięte w związku z budową, jeżeli budowa nie zostanie zrealizowana.
- Jeśli inspekcja budowlana uzna, że budynek nie został rozebrany, a miejsce budowy nie zostało zrekultywowane, może nakazać rozbiórkę budynku. W tym celu inspektorzy budowlani i ich przedstawiciele mogą wejść na teren budowy dla przeprowadzenia zastępczej rozbiórki.
- Jeżeli budynek znajduje się na terenie jurysdykcji Gminy, koszty rozbiórki podlegają egzekucji w pierwszej kolejności ze sprzedaży prawa własności nieruchomości gruntowej. Pokrycie kosztów rozbiórki ma status zastawu priorytetowego, o którym mowa w art. 1 ustawy z 2001 r. w sprawie gmin. Koszty te, jak również wydatki poniesione na usunięcie budynku i przywrócenie terenu do stanu sprzed budowy stanowiące dług wobec Gminy mogą być odzyskane w trybie ustawy z 2006 r. o podatku od gruntu lub podatku nałożonego na podstawie ustawy z 1992 r. rozdz. 23 ust. 8.
- Urząd może cofnąć pozwolenie na budowę w następujących przypadkach:
- zezwolenie zostało wydane w oparciu o fałszywe informacje;
- nie rozpoczęto budowy w ciągu sześciu miesięcy od wydania pozwolenia;
- budowa została porzucona na okres co najmniej jednego roku;
- zezwolenie zawiera błędy;
- na pisemny wniosek właściciela.
Komentarz
Wspomniany już wyżej dwufazowy system podejmowania decyzji o pozwoleniu na budowę, a szczególnie zapis ustawy o pozwoleniu warunkowym, stanowi dowód czynnego współbrzmienia prawa budowlanego z nowoczesnymi formami organizacji procesu budowlanego, tj. zarządzania cyklem projektowania budowlanego – PCM z udziałem wysokokwalifikowanych Project Managerów. Pozwolenie warunkowe stanowi bowiem obopólne zobowiązanie umowne Gminy i Właściciela budowy, pozwalające bez ryzyka zmiany decyzji o przeznaczeniu terenu kontynuować proces projektowy, który przy zastosowaniu kryterium LLCA może wymagać czasu na projektowanie na rzecz obniżenia kosztów w pełnym cyklu życia obiektu. Przepis ten umożliwia umowne (a więc oparte na ocenie stanu rzeczywistego) regulowanie terminów rozpoczynania budowy, eliminuje biurokratyczne odnawianie pozwolenia na budowę i wszelkie pokusy korupcyjne.
*
OBOWIĄZKI WŁAŚCICIELI NIERUCHOMOŚCI [art. 15.1 ÷ 15.13]
- Nieruchomość to całość lub część terenu zabudowanego lub niezabudowanego, albo lokal w budynku razem z terenem, budynkami gospodarczymi i ogrodzeniem.
- Gmina może nakazać właścicielowi utrzymanie nieruchomości zgodnie z obowiązującymi standardami i regulaminem, jak również zakazać użytkowanie nieruchomości niezgodnych ze standardami. Może również zobowiązać właściciela do wykonania napraw i konserwacji nieruchomości, lub nakazać ich rozbiórkę wraz z wywozem gruzu i odpadów.
- Po uprawomocnieniu się poleceń Gminy inspektor budowlany po przedstawieniu legitymacji może przeprowadzać (w dowolnym czasie i bez nakazu) kontrolę stanu technicznego nieruchomości w celu ustalenia, czy nieruchomość spełnia standardy regulaminu użytkowania. W przypadku stwierdzenia, że nieruchomość nie spełnia standardów inspektor budowlany sporządza protokół z kontroli zawierający szczegółowe informacje na temat stanu nieruchomości i dokonanych napraw oraz może wydać nakaz wykonania koniecznych robót i wskazać termin na złożenie odwołania od nakazu.
- Właściciel lub lokator, któremu został doręczony protokół kontroli wraz z nakazem może wnieść odwołanie listem poleconym do Gminy w ciągu 14 dni od doręczenia nakazu.
- Gmina może potwierdzić, zmienić lub anulować nakaz, albo przedłużyć termin wykonania.
- Właściciel nieruchomości lub inne osoby objęte decyzją Gminy mogą wnieść odwołanie do Sądu w terminie 14 dni od otrzymania decyzji, powiadamiając pisemnie urząd gminy.
- Sąd wyznacza datę, godzinę i miejsce przesłuchań, oraz zawiadomienie o rozprawie.
- Gmina ma prawo zastawu na nieruchomości do wysokości kwoty wydatkowanej na zastępcze wykonywanie napraw lub rozbiórki. Kwota ta ma status zastawu priorytetowego, o którym mowa w art. 1 ustawy z 2001 r. w sprawie gmin.
- Właściciel może wystąpić z wnioskiem i wnieść opłatę za sporządzenie oceny technicznej budynku po naprawach.
- Jeśli w trakcie inspekcji nieruchomości, inspektor budowlany stwierdzi, że obiekt budowlany nie spełnia standardów i stanowi bezpośrednie zagrożenie dla zdrowia lub bezpieczeństwa osób, może żądać natychmiastowego usunięcia przyczyn. Postanowienie o natychmiastowym usunięciu zagrożeń inspektor budowlany doręcza właścicielowi nieruchomości i innym zainteresowanym osobom, zaś odpis postanowienia wywiesza na nieruchomości.
- W nagłych wypadkach inspektor budowlany może podjąć niezbędne środki, aby zapobiec niebezpieczeństwu. W tym celu pracownicy gminy bez nakazu mogą wejść na nieruchomość dla wykonania niezbędnych prac zabezpieczających. Gmina lub osoby działające w jej imieniu nie są zobowiązane do zrekompensowania właścicielowi lub innym osobom szkód za działanie wykonane dla zapobieżenia zagrożeniu życia i mienia.
Dla potrzeb kontroli inspektor budowlany może:
- żądać przedstawienia do kontroli dokumentów lub innych dowodów, które mogą dotyczyć nieruchomości lub jej części, w tym rysunków i specyfikacji technicznych;
- żądać informacji od każdego, kto zna sprawy związane z nieruchomością lub jej częścią;
- współdziałać z każdą osobą o specjalistycznej wiedzy na temat usunięcia zagrożeń nieruchomości lub jej części;
- samodzielnie lub we współpracy z innymi osobami o specjalistycznej wiedzy przeprowadzać stosowne badania, pobrać próbki do badania oraz robić zdjęcia dokumentujące stan obiektu budowlanego, które są niezbędne dla ustalenia wyników kontroli;
- obciążyć właściciela nieruchomości kosztami za prowadzone badania pobranych próbek.
Komentarz
Większość mieszkań we Francji, poza nielicznym budownictwem socjalnym zbudowanym po utraconych koloniach w Afryce Północnej dla uchodźców z terytoriów zamorskich, jest własnością prywatną, a lokale mieszkalne są wynajmowane za czynsz. Prawo budowlane nakłada na właścicieli domów czynszowych obowiązek utrzymania lokali, w jakości określonej ustawowo w regulaminie. Zadanie kontroli tego standardu powierzono Gminnej Inspekcji Budowlanej, która posiada uprawnienia do wydania nakazu wykonania robót remontowych, a w przypadkach odmowy ze strony właściciela – zlecenia wykonania tych robót na jego koszt w ciężar hipoteki nieruchomości lub za zgodą Ministra Finansów w formie obciążenia podatkowego właściciela na rzecz Gminy. W stosunku do naszej praktyki (kiedy to prawo budowlane jest bezradne, gdy właściciel poprzez zaniechanie remontu chce usunąć lokatora) francuskie prawo budowlane spełnia główne założenie prawa budowlanego, to jest ochronę życia zdrowia i mienia obywateli.