Budownictwo należy do tych sektorów gospodarki, które nigdy nie rozwijały się harmonijnie.
W okresie powszechnie zwanym „gospodarka planową” brakowało właściwie wszystkiego, z różnych przyczyn, których przypominać dziś nie ma sensu. Pozyskanie materiałów budowlanych, ludzi do pracy, sprzętu, a nawet dokumentacji projektowej wymagało niesłychanej obrotności i zabiegów, a także tzw. „znajomości”. Wydawać by się mogło, że jest to opinia niesłuszna w sytuacji, gdy nawet na najwyższych szczeblach decyzyjnych precyzyjnie bilansowano setki asortymentów, dokonywano „przydziałów” pracowników na poszczególne zjednoczenia i przedsiębiorstwa, bilansowano zdolności przerobowe przedsiębiorstw wykonawczych, które z kolei przydzielane były na realizację zadań zwykle wymienianych imiennie.
Jedno, czego na ogół nie brakowało – to terenów pod budowę, zwykle zresztą nieuzbrojonych. Na ogół też nie było problemów finansowych. Bilanse materiałowe i siły roboczej określały potrzeby, a środki pieniężne, odgórnie przyznawane były realizatorom przedsięwzięć.

W tej sytuacji nasuwa się pytanie jak to było możliwe, że pomimo niedoborów niemal wszystkich środków produkcji powstawały w owych latach wielkie budowy przemysłowe, ogromne osiedla mieszkaniowe, obiekty kultury, służby zdrowia, szkoły (1000 szkół na 1000-lecie) itp.

Jeśli władze zdecydowały, że w określonym terminie ma zostać zbudowana Nowa Huta, kopalnia, elektrownia, czy osiedle, koncentrowano wysiłek na tych właśnie obiektach, które starano się (nie zawsze w pełni skutecznie) zaopatrzyć z niezbędne materiały, wyposażyć w sprzęt budowlany, przydzielić i opłacić załogę wykonawczą, a jeśli obiektem był zakład przemysłowy - wyposażyć w maszyny i instalacje.
Preferowane budowy były systematycznie monitorowane przez specjalnych inspektorów, którzy informowali przełożonych o ewentualnych brakach lub trudnościach wykonawczych, co skutkowało natychmiastową interwencją. Do takich metod zarządzania nikt już oczywiście nie tęskni, zresztą byłyby już niemożliwe w dobie gospodarki rynkowej.
W tym miejscu należałoby zadać sobie pytanie jak rynek radzi sobie obecnie i w jakich granicach zapewnia harmonijny rozwój sektora.

Można tu wyróżnić kilka wyraźnie zarysowanych okresów.

W pierwszym okresie transformacji ustrojowej, w tym gospodarczej, największym hamulcem rozwoju budownictwa (i nie tylko) były trudności finansowe. Kraj odczuwał powszechny brak kapitału, co przekładało się na niedostatek środków pieniężnych u większości przedsiębiorstw. Nie umiały sobie one radzić z regułami panującymi na rynku, były słabe organizacyjnie i wzajemnie nie konkurencyjne, a w szczególności obciążone nadmiernym, źle wykorzystywanym zatrudnieniem. W efekcie stawały się nierentowne, a w związku z tym pozbawione środków finansowych na rozwój. Rynek kredytowy był słabo rozwinięty, a istniejące nieliczne początkowo banki nie dysponowały zasobami finansowymi na cele kredytowe. Powodowało to trudności uzyskania kredytu, ponieważ banki żądały od potencjalnych kredytobiorców zabezpieczeń niemożliwych do spełnienia. W tym okresie wobec wysokiej stopy oprocentowania kredyty były drogie, co zniechęcało do korzystania z tej formy finansowania. Sytuacja finansowa uczestników rynku kapitałowego ulegała stopniowej poprawie. Oprocentowanie kredytów znacznie się obniżyło, a równocześnie rentowność przedsiębiorstw wzrastała umożliwiając przeznaczenie nadwyżkowych środków na rozwój. Zmieniła się także sytuacja finansowa banków, które prześcigają się obecnie w ofertach kredytowych, ostro ze sobą konkurując. Nie bez znaczenia jest napływ kapitałów z zagranicy od inwestorów, jak też w postaci środków pomocowych z Unii Europejskiej.
Podsumowując można stwierdzić, że brak środków finansowych przestał być hamulcem rozwoju budownictwa.

 

Od pewnego czasu pojawiła się bariera rozwoju budownictwa w postaci trudności pozyskania zatrudnienia w przedsiębiorstwach wykonawczych. Temat ten jest powszechnie znany. Przyczyną tego stanu jest emigracja zarobkowa fachowców z tej branży (spowodowana niskimi płacami w Polsce, odbiegającymi znacznie od zarobków za granicą), która wzmogła się dzięki otwarciu rynku pracy po wstąpieniu Polski w struktury unijne. Inną przyczyną jest likwidacja szkolnictwa w zawodach budowlanych wywołana małą atrakcyjnością tego zawodu (niewielki nabór uczniów) i małym popytem na fachowców tej branży w okresie regresu budownictwa w minionych latach.

Różne są szacunki niedoborów zatrudnienia w sektorze budownictwa. Najczęściej wymieniana jest liczba 150 tysięcy pracowników zarówno niewykwalifikowanych, jak też fachowców, kierowników budowy. Jeżeli zamierzone programy będą realizowane, to potrzeby zatrudnieniowe w budownictwie będą znacznie wyższe.

Dla pozyskania pracowników przedsiębiorstwa budowlane podwyższają płace. Poprawiająca się kondycja finansowa firm budowlanych stwarza korzystne warunki dla tego rodzaju działań i płace w budownictwie systematycznie wzrastają. W 2006 r. płace w sektorze budownictwa wzrosły o 9,9%, a w okresie 10 miesięcy 2007 roku - o 16,3%.
Kryzys kadrowy trwa jednak nadal i nic nie wskazuje na to by szybko minął. Bariera braku zatrudnienia jest dla branży bardzo dotkliwa, powodując rezygnację z zawierania kontraktów przez wiele firm wykonawczych.

 

Do niedawna nic nie wskazywało na to, że pojawić się może bariera w postaci niedostatku materiałów budowlanych i to tak podstawowych jak materiały ścienne, cement, stal, wełna mineralna, a nawet stolarka okienna i drzwiowa. Zgodnie z zasadami rynku zbyt mała podaż „owocuje” gwałtownymi podwyżkami cen, na przełomie lat 2006 -2007 dochodzącymi do 10% miesięcznie, co zresztą nie ograniczało presji na rynek. Wysokie ceny materiałów budowlanych przekładają się oczywiście na rosnące ceny mieszkań, czego jesteśmy świadkami.

Przyczyn deficytu materiałów budowlanych jest kilka:

  • zwiększone zainteresowanie inwestorów budownictwem jednorodzinnym, które staje się bardziej opłacalne niż mieszkanie w bloku o zbliżonym standardzie;
  • lekka zima, dzięki czemu sezon budowlany trwa nieprzerwanie cały rok (zazwyczaj zimą składy budowlane gromadziły zapasy, które upłynniały w sezonie);
  • likwidacji uległo wiele wytwórni materiałów budowlanych, które nie wytrzymywały konkurencji.

Cenowa presja na rynek wymusiła import najważniejszych i najbardziej deficytowych materiałów budowlanych. W konsekwencji niektóre ceny obniżyły się do poziomu zbliżonego do tych, jakie obowiązywały w połowie 2006 r.

 

Kolejną barierą, która hamuje rozwój budownictwa jest nasilający się niedostatek terenów budowlanych, zwłaszcza w dużych aglomeracjach i na ich obrzeżach. Główną tego przyczyną jest brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, a tym samym niewiedza, czy określona działka może być przeznaczona do zabudowy i na jaki cel. Deficyt terenów budowlanych wywołuje bardzo znaczny wzrost ich cen, co przekłada się na coraz to wyższe koszty obiektów, a w konsekwencji ich ceny.
Nie wydaje się, aby dostępność działek wzrosła w najbliższym okresie, a zatem bariera ta nadal utrudniać będzie rozwój budownictwa.

Wśród barier rozwojowych wymienić należy także wyjątkowo nieudolną, korupcjogenną i wymagającą radykalnej nowelizacji ustawę dot. zamówień publicznych. W dotychczasowym brzmieniu ustawa ta nadmiernie preferuje opcje cenowe na niekorzyść jakościowych, a ponadto dyskryminuje słabsze finansowo, małe firmy developerskie. Długie procedury przetargowe z różnych przyczyn szkodzą budownictwu między innymi na skutek dopuszczonych przez prawo niekończących się protestów i odwołań uczestników przetargów, którzy je przegrali.

 

 

Barier i hamulców rozwoju budownictwa jest, jak widać, wiele. Optymizm budzi fakt, że niektóre z nich można zwalczać przemyślanym ustawodawstwem, a inne podlegają samoregulacji w ramach gospodarki rynkowej.