W ostatnich miesiącach mieliśmy prawdziwy wysyp zapowiedzi zmian przepisów dotyczących mieszkaniówki. W szumie informacyjnym coraz trudniej jest się więc połapać, które rozwiązania przeszły już całą drogę legislacyjną, a które są na jej początku. Tak jest m.in. w przypadku zmian w Prawie budowlanym, które jest jedną z najczęściej nowelizowanych ustaw.

Dokończenie cyfryzacji procesu budowlanego

Ostatnia nowelizacja Prawa budowlanego została ogłoszona w Dzienniku Ustaw w lipcu 2022 r. Jednak dopiero od 27 stycznia 2023 r. zaczną obowiązywać przepisy, które m.in. umożliwią inwestorom prowadzenie dziennika budowy i dokumentowania przebiegu robót budowlanych w postaci elektronicznej.

Oczywiście zachowana zostanie możliwość prowadzenia dziennika budowy w formie papierowej. Forma cyfrowa tego dokumentu jest jednak opcją znacznie wygodniejszą dla inwestorów. Będą bowiem mogli śledzić wpisy na swoim telefonie komórkowym, laptopie czy tablecie bez konieczności udawania się na teren budowy.

Dodajmy, że już od 2022 r. wiele formalności budowlanych można załatwić online, i tak inwestor może złożyć w formie elektronicznej m.in. wnioski:

  • o ustalenie warunków zabudowy,
  • o pozwolenie na budowę,
  • o pozwolenie na użytkowanie,

zgłoszenia:

  • robót budowlanych,
  • budowy lub przebudowy domu jednorodzinnego,
  • budowy domu jednorodzinnego do 70 m kw.

czy zawiadomienia:

  • o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych,
  • zakończeniu budowy domu jednorodzinnego.

W sumie w serwisie e-Budownictwo dostępnych jest 25 urzędowych wzorów formularzy wniosków, zgłoszeń, zawiadomień i oświadczeń. Oczywiście inwestorzy mogą wybierać, w jakiej formie chcą składać dokumenty: w papierowej, czy też elektronicznej. Korzyścią ze składania wniosków online jest nie tylko ograniczenie liczby wizyt w urzędzie. Przesyłając pliki w formie elektronicznej inwestor nie wydaje pieniędzy na wydruk setek lub nawet tysięcy stron dokumentów.

Domy jednorodzinne bez pozwolenia – co dalej?

Uwaga! Wbrew medialnym doniesieniom, w ostatniej nowelizacji Prawa budowlanego nie ma rozwiązań, które miałyby „rozszerzyć możliwości budowy w uproszczonej procedurze domów jednorodzinnych, bez limitu powierzchni użytkowej”. Tego typu deklarację złożył w czerwcu ub. roku minister rozwoju i technologii Waldemar Buda. Projekt stosownej nowelizacji wciąż jest na etapie uzgodnień wewnątrz rządu i nie wiadomo, kiedy ten skieruje go do Sejmu.

Przypomnijmy, że od 1 stycznia 2022 r. Prawo budowlane umożliwia budowę domów jednorodzinnych bez pozwolenia na budowę, a także bez ustanowienia kierownika budowy oraz bez prowadzenia dziennika budowy. Z tego typu ułatwień w ramach programu „Dom bez formalności” mogą jednak skorzystać tylko ci inwestorzy, którzy budują dom na własne potrzeby. Ponadto musi on być wolnostojący i mieć nie więcej niż dwie kondygnacje. Obszar oddziaływania musi mieścić się w całości na działce, na której taki dom został zaprojektowany. A co najważniejsze, powierzchnia zabudowy takiego domu nie może przekraczać 70 m kw.

Modyfikacja programu miałaby polegać na:

  • całkowitej rezygnacji z pozwolenia na budowę w przypadku domów jednorodzinnych budowanych na własne potrzeby,
  • zniesieniu ograniczeń w powierzchni zabudowy dla domów do dwóch kondygnacji,
  • zniesieniu konieczności zatwierdzenia przez organ projektu architektoniczno-budowlanego oraz projektu zagospodarowania działki lub terenu,
  • obowiązku zatrudnienia kierownika budowy przy powierzchni zabudowy domu powyżej 70 m kw.,
  • uproszczeniu procedury oddawania do użytkowania budynków jednorodzinnych.

Dodajmy, że od połowy 2015 r. Prawo budowlane dopuszcza budowę domów jednorodzinnych bez pozwolenia, i to domów o dowolnej wielkości. Wystarczy zgłoszenie, jeśli obszar oddziaływania domu mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany. Tego typu uproszczenie nie zyskało na popularności. Przykładowo w 2021 r. inwestorzy uzyskali pozwolenia na budowę ok. 150 tys. domów jednorodzinnych, a zaledwie 3,2 tys. inwestorów jedynie zgłosiło taką budowę.

Budowa domów w kooperatywie

Całkowitą nowością jest wchodząca w życie od 1 marca 2023 r. ustawa o kooperatywach mieszkaniowych oraz zasadach zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych. Ustawa ta ułatwi realizację inwestycji mieszkaniowych grupom osób fizycznych, które chciałyby zbudować dom własnymi siłami. 

Nowe regulacje wprowadzą ponadto preferencje przy sprzedaży nieruchomości gminnych na potrzeby oddolnego budownictwa mieszkaniowego. Mogą na nie liczyć kooperatywy mieszkaniowe oraz nowo założone spółdzielnie mieszkaniowe, które realizują inwestycje w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych własnych członków lub ich dzieci.

Kooperatywę będą mogły utworzyć co najmniej trzy osoby. Razem poszukają gruntu, razem go kupią, ustalą koncepcję zagospodarowania, wyodrębnią lokale i części wspólne nieruchomości. Ponadto zdecydują o wysokości i formie finansowania całego przedsięwzięcia.

W grę wchodzi nie tylko budowa mieszkań lub domów jednorodzinnych, ale także zakup budynku z mieszkaniami do remontu. Co ważne kooperatywy powstałe na podstawie ustawy mogą liczyć na bonifikatę od ceny gruntu kupionego od gminy. Koszt bonifikaty pokryje wówczas państwo – gmina będzie mogła się ubiegać o tzw. grant na infrastrukturę.

Największą zaletą kooperatywy może być niższa cena wybudowanych przez nią mieszkań lub domów. Ich przyszli właściciele oszczędzają bowiem na marży dewelopera, ale równocześnie nakładają na siebie wiele obowiązków. Ministerstwo Rozwoju i Technologii ocenia, że dzięki temu ceny mieszkań mogą być nawet o 20% niższe od oferowanych przez firmy deweloperskie. Z drugiej strony realizacja inwestycji w ramach kooperatywy stawia przed jej członkami wiele wyzwań, np. będą musieli odpowiadać solidarnie za wszystkie zobowiązania, przede wszystkim finansowe, które powstaną w trakcie realizacji inwestycji.

Kredyt bez wkładu na nowych zasadach

Również od 1 marca 2023 r. modyfikacji ulegnie rządowy program „Mieszkanie bez wkładu własnego”. W założeniu ma on pomóc w zakupie mieszkań tym, którzy mają odpowiednią zdolność kredytową, ale nie mają oszczędności na wkład własny. Zainteresowanie kredytem z gwarantowanym przez państwo wkładem własnym było jednak w ub. roku znikome. Jedną z głównych przyczyn jest zbyt niska zdolność kredytowa potencjalnych beneficjentów. Skurczyła się ona drastycznie na skutek podwyżek stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej oraz rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego (KNF), która nakazała bankom liczenie zdolności kredytowej przy oprocentowaniu powiększonym o 5 pkt proc.

Problemem jest także znalezienie lokum, które spełnia kryteria cenowe programu. Przy czym pole poszukiwań zawęża zarówno limit ceny metra kw., często oderwany od realiów rynkowych, jak też maksymalna kwota gwarancji dla 10-20% wkładu wymaganego przez banki. Ponieważ nie przekracza ona 100 tys. zł, więc ci, którzy nie mają oszczędności muszą znaleźć mieszkanie lub dom z ceną poniżej 500 tys. zł. Z danych BIG DATA Rynek Pierwotny.pl i portalu GetHome.pl wynika, że w największych miastach, czyli tam, gdzie popyt na mieszkania jest największy, oferta nowych mieszkań jest bardzo skromna, a co gorsza – kurczy się.

Poprawki do programu zakładają m.in. podwyższenie zarówno kwoty gwarancji wkładu własnego do 200 tys. zł, jak też i limitów ceny m kw. Ponadto obecnie nie można skorzystać z programu mając wkład własny większy niż 10% ceny mieszkania. Po zmianach, jeśli ktoś będzie miał odłożone np. 15%, gwarancja dla niego wyniesie 5%, a jeśli 17%, to gwarancją zostanie objęte brakujące 3% ceny.

Grzywna za brak świadectwa energetycznego

28 kwietnia to data, którą powinni zapamiętać właściciele mieszkań i domów, którzy planują w tym roku ich sprzedaż lub wynajem. Już nie będą oni mogli zignorować obowiązku sporządzania dla nich świadectwa charakterystyki energetycznej, które ma informować, z jakim zużyciem energii trzeba się liczyć. Taki obowiązek wprowadziła ustawa o charakterystyce energetycznej budynków. Jednak w praktyce jest on egzekwowany jedynie w przypadku mieszkań i domów powstających od 2009 r. Natomiast właścicielom wybudowanych przed tą datą za nieprzekazanie świadectwa energetycznego kupującemu lub najemcy nie grożą żadne sankcje. Wprawdzie kupujący lub najemca może się domagać świadectwa (kopii), a gdyby właściciel uchylał się – zlecić na jego koszt wykonanie tego dokumentu. Jednak praktyka pokazuje, że zależy na tym nielicznym.

Zmieni się to od 28 kwietnia 2023 r., bo przekazanie świadectwa energetycznego (już także w formie elektronicznej) będzie musiało być odnotowane w akcie notarialnym. Sprzedającemu, który nie przekaże świadectwa, grozić będzie grzywna, o czym poinformuje notariusz. Co ważne, nabywca albo najemca nie mogą zrzec się prawa do otrzymania świadectwa charakterystyki energetycznej lub jego kopii (wydruku). Ponadto nie będzie już można zdobyć go „na lewo”. Legalne będą jedynie świadectwa sporządzone w Centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków, a następnie z niego wygenerowane. Audytorom, którzy sporządzaliby świadectwa energetyczne poza system centralnego rejestru, grozić ma grzywna oraz wykreślenie z listy uprawnionych.

Zapowiedzi zmian i ministerialne propozycje

Wspomnieliśmy już o zapowiedzi kolejnej nowelizacji Prawa budowlanego. Deklarowanych przez resort rozwoju i technologii zmian dotyczących obszaru mieszkalnictwa było jednak więcej. Oto najważniejsze z nich.

1. Przekształcanie budynków biurowych i handlowych na cele mieszkalne

W Ministerstwie Rozwoju i Technologii trwają prace nad projektem ustawy o zmianie sposobu użytkowania niektórych budynków niemieszkalnych na budynki mieszkalne. Resort zapewnia, że proponowane rozwiązania zwiększą dostępność mieszkań dzięki wykorzystaniu pustych powierzchni biurowych i handlowych.

Dodajmy, że już teraz Prawo budowlane dopuszcza zmianę sposobu użytkowania budynków. Problem w tym, że w przypadku biurowców czy centrów handlowych konieczna jest także zmiana przeznaczenia terenu, który w gminnym planie zagospodarowania przestrzennego nie zezwala na budowę w tym miejscu domów mieszkalnych. Zmiana planu jest zaś długotrwałą procedurą. Resort proponuje więc, żeby uchwała rady gminy wystarczała do zmiany przeznaczenia terenu, na którym powstał budynek biurowy lub obiekt handlowy o powierzchni sprzedaży pow. 2000 m kw. To nie wszystko. Takie budynki można byłoby przebudowywać na mieszkalne nawet bez zgłoszenia, o ile nie byłyby naruszone elementy konstrukcyjne. Warto w tym miejscu przypomnieć, że już obecne Prawo budowlane zwalnia z tego typu formalności przebudowę, która nie obejmuje ścian zewnętrznych i elementów konstrukcyjnych budynku.

2. Uporządkowanie zasad budowy budynków wielorodzinnych z myślą o komforcie mieszkańców

Od 20 września ub. roku miało zacząć obowiązywać nowe rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Do wydania nowych warunków technicznych zobowiązała ministra rozwoju i technologii uchwalona trzy lata wcześniej ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych. Ten okres okazał się jednak zbyt krótki dla urzędników ministerstwa. Stare warunki techniczne mają więc obowiązywać do 20 września 2024 r. Wygląda jednak na to, że minister rozwoju i technologii zastąpi je nowymi jeszcze w tym roku.

Resort poinformował, że przygotowywane zmiany (także w ustawach Prawo budowlane oraz o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) miałyby m.in. ukrócić działania inwestorów, którzy „maksymalizują zyski kosztem jakości życia mieszkańców”. Chodzi o mieszkania, w których jest np. ciemno, a z balkonów sąsiedzi zaglądają sobie do talerza czy place zabaw składające się z jednej huśtawki.

Tego typu praktykom mają zapobiec:

  • zwiększenie minimalnej odległości budynków mieszkalnych wielorodzinnych od granicy działki do 6 metrów;
  • między balkonami na odrębnej płycie balkonowej będzie musiało być min. 4 metry, a w przypadku mniejszej odległości lub balkonów na jednej płycie, konieczne będzie stosowanie przegród o odpowiedniej grubości i wysokości;
  • minimalna powierzchnia lokalu użytkowego w nowym budynku będzie musiała wynosić 25 m(tyle ile min. powierzchnia mieszkania); mniejsze lokale użytkowe będą mogły być lokalizowane na poziomie parteru budynku, z bezpośrednim dostępem do nich z ulicy; w przypadku potrzeby wydzielenia lokali o mniejszej powierzchni np. na innych kondygnacjach, będzie można skorzystać z odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych (wniosek organu administracji budowlanej do ministra);
  • zwiększenie nasłonecznienia dla pokoi mieszkalnych do 3,5 h (wyjątkiem pokoje zlokalizowane w zabudowie śródmiejskiej);
  • uszczegółowienie kwestii wyglądu placu zabaw, jego powierzchni i wyposażenia;
  • konieczność zapewniania na placach i skwerach publicznych co najmniej 20% terenu biologicznie czynnego;
  • wprowadzenie przerw pomiędzy terenami, które umożliwiają obejście osiedla w racjonalnym czasie;
  • wymóg przeprowadzania badania poziomu hałasu przed oddaniem budynku do użytku;
  • do powierzchni kondygnacji nie będą wliczane powierzchnie balkonów, logii i tarasów, a powierzchnia zabudowy ma być liczona po obrysie rzutu poziomego ścian zewnętrznych.

Nie trzeba chyba tłumaczyć, że nie wszystkie zapowiadane przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii zmiany przepisów zostały przyjęte z aprobatą przez deweloperów oraz ekspertów, którzy obawiają się wzrostu kosztów budowy. Czeka nas więc burzliwa dyskusja w tej sprawie.

3. Program Pierwsze Mieszkanie

Wspomnieliśmy o wchodzącej w życie od 1 marca 2023 r. modyfikacji rządowego programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapowiedziało już kolejny, który zakłada wprowadzenie kredytu mieszkaniowego o stałej stopie procentowej na poziomie 2% na zakup pierwszego mieszkania dla osób, które nie ukończyły 45. roku życia. Na razie resort przedstawił jedynie założenia nowego programu. Nie wiadomo, kiedy projekt stosownej ustawy rząd skieruje do parlamentu. Tym bardziej, że nie ma go jeszcze w wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów. W okresie przedwyborczym prace mogą jednak nabrać przyspieszenia. W ministerstwie liczą po cichu, że proces legislacyjny uda się zakończyć w pierwszym półroczu. Tak więc nowa forma wsparcia mogłaby zacząć funkcjonować od 1 lipca 2023.

Dopłata do rat kredytu ze strony państwa ma obejmować okres 10 lat. Wysokość kredytu ma sięgać maks. 500 tys. zł w przypadku jednoosobowego gospodarstwa, 600 tys. zł w przypadku gospodarstw wieloosobowych. Do programu będą kwalifikowały się mieszkania zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.

Ponadto resort proponuje zachętę do oszczędzania na wkład własny w przypadku zakupu pierwszego mieszkania za kredyt. Na specjalnym koncie oszczędnościowym będzie można oszczędzać przez okres od 3 do 10 lat kalendarzowych. Minimalna wpłata miesięczna to 500 zł, a maksymalna 2 tys. zł. Systematyczne oszczędzanie ma być nagrodzone premią od państwa równą rocznemu wskaźnikowi inflacji albo wskaźnikowi zmiany wartości ceny 1 m kw. pow. użytkowej budynku mieszkalnego. W każdym roku wybierany będzie wskaźnik korzystniejszy dla oszczędzającego. Oszczędności będą dodatkowo oprocentowane zgodnie z ofertą banku, przy czym odsetki będą zwolnione z podatku Belki.

Premia mieszkaniowa i zwolnienie z podatku będą przysługiwać wyłącznie w przypadku wypłaty odłożonych środków na zakup co do zasady pierwszego mieszkania (w tym zakup lub budowę domu jednorodzinnego, sfinansowanie części kosztów inwestycji prowadzonej w ramach kooperatywy mieszkaniowej lub ustanowienie spółdzielczego prawa do lokalu), a także na wkład mieszkaniowy w spółdzielni mieszkaniowej albo partycypację w SIM albo TBS.

W przypadku zakończenia oszczędzania, na wydanie środków będzie 5 lat.

Przypomnijmy, że rząd Zjednoczonej Prawicy odżegnywał się od wspierania kupujących mieszkania. W przyjętym przeszło sześć lat temu Narodowym Programie Mieszkaniowym priorytetem miała być budowa dostępnych cenowo mieszkań na wynajem. Zapowiedź zwiększenia zasobów mieszkaniowych gmin o ponad 150 tys. lokali czynszowych w okresie od 2019 do 2025 r. wciąż można znaleźć w rządowym portalu internetowym, który jest dedykowany programowi „Mieszkanie Plus”. Jednak wiele wskazuje na to, że efekty będą znacznie skromniejsze. W latach 2019-2022 gminy wybudowały zaledwie ok. 4,6 tys. mieszkań komunalnych. Ponadto niespełna 6,6 tys. lokali powstało w ramach społecznego budownictwa czynszowego (wybudowały je gminne towarzystwa budownictwa społecznego). W praktyce wciąż martwy jest rządowy program „Mieszkania za grunt”, który miał zwiększyć pulę tanich mieszkań czynszowych. Gminy miały je uzyskać od deweloperów w zamian za przekazane im grunty.