Trafia się okazja – nasz zleceniodawca, czyli kupujący planuje nabyć działkę w atrakcyjnej miejscowości z rozpoczętą inwestycją i dokończyć budowę. Przedtem chciałby jednak sprawdzić, czy cena zakupu kosmicznie nie odbiega od rzeczywistej wartości.

Wycena szybka, ale czy realna?

Sprzedawca lub działający w jego imieniu pośrednik zapewnia, że do zakończenia prac, czyli oddania obiektu „pod klucz” wystarczy kwota, którą wyliczył sobie w następujący sposób: od wartości kosztorysu inwestorskiego odjął wartość faktur za już wykonane prace, plus oczywiście cena działki. Nasz zleceniodawca nie jest przekonany i woli to sprawdzić – stąd zlecenie. Będzie przy tej transakcji jeszcze sporo innych problemów, np. sprawy formalne, ale pomińmy je, aby nie zagmatwać rozważań kosztowych.

Czy metoda wyceny przedstawiona przez pośrednika jest prawidłowa? Chyba nie, bo faktury za wykonane roboty często nie są zgodne z tym, co widnieje w kosztorysie inwestorskim. Wykonawcy mają swoje sposoby i czasem pobierają większe kwoty na początku prowadzonej inwestycji (choć nie zawsze), aby „starczyło na później”. Taka metoda na zaliczki.

Czy wystarczy aktualizacja kosztorysu?

Przejdźmy do meritum: na fotografii widzimy obiekt, w którym wydaje się, że zakończono roboty „stanu zero”, czyli fundamenty oraz konstrukcję parteru tj. ściany, filary, schody i płytę stropową nad tą kondygnacją. Teoretycznie wystarczy sprawdzić, na ile te elementy zostały wycenione w kosztorysie inwestorskim, a różnica pomiędzy całkowitą kwotą z kosztorysu inwestorskiego da nam wiedzę, jaką wartość należałoby przewidzieć dla dokończenia tej budowy. Proste? Też nie do końca. Wszak zmieniają się ceny i wartość kosztorysu sprzed kilku lat powinna zostać skorygowana o wskaźnik wzrostu cen w budownictwie. Musimy więc przeszacować kosztorys inwestorski tymże wskaźnikiem poprzez posłużenie się zwykłą arytmetyczną proporcją lub przeliczyć wszystko, wykorzystując nowe, aktualne ceny. Tylko, że jest to droga na skróty. Za dużo wątpliwości, by zaufać wyliczeniom tak pobieżnym.

Stan istniejący potrafi zaskoczyć

Jak w takim razie do tego podejść? Na początek warto sprawdzić, czy wybudowana konstrukcja nie ma wad uniemożliwiających wykorzystanie jej w dalszym procesie budowy. Minęło sporo czasu od rozpoczęcia inwestycji, a narażone na działanie wody czy mrozu elementy jak np. płyta stropowa mogły ulec destrukcji i być może konieczne będzie ich wyburzenie. Powinno się poddać ocenie stan zachowania i na bazie opinii konstruktora (a nie tylko rzeczoznawcy majątkowego czy pośrednika nieruchomości) stwierdzić, czy to co stoi jest do uratowania.
Warto sprawdzić także, czy podczas budowy wykonawcy nie popełnili błędów typu: wymiarowanie odbiegające od projektu, braki w zbrojeniach elementów żelbetowych, uszkodzona izolacja fundamentów (lub jej brak – to też się zdarza).  Zapewne znacie tę starą śpiewkę każdego kolejnego wykonawcy, który wchodząc na budowę wyliczy wszystkie błędy poprzedników. Ten co zabierze się za fundamenty będzie opowiadał ileż kłopotów narobił „facet od robót ziemnych”. Murarz przyczepi się do krzywych ścian fundamentowych i nierównej płyty nad piwnicami. Cieśla zauważy, że wieńce są „kopnięte” czyli nierównoległe i nieprostopadłe „i jak tu wiązać więźbę”. O tynkarzach i pozostałych już nawet nie trzeba wspominać, bo zabierze to za dużo czasu. Jaki z tego wniosek? Inwestor powinien wszystko rozebrać i budować od początku – więc bez sensu będzie ta nasza wycena i najlepiej nie wchodzić w ten interes. Kupujący od proponowanej ceny powinien odjąć wartość robót rozbiórkowych, a że będą większe od wartości działki to sprzedawca powinien mu dopłacić, że ten zechce przejąć ten plac…
To oczywiście żart. A tak na poważnie. Jak zabrać się za taką wycenę, aby dać rzetelną informację naszemu zleceniodawcy? Po pierwsze żadnych skrótów. Nie zrobimy tego „w trzy minuty” i nie będzie to kosztowało „parę złotych”.