Obserwowany w Polsce wzrost aktywności na rynku dotyczącym nieruchomości handlowych generowany jest przede wszystkim przez inwestycje w parki handlowe. Te, w ciągu ostatnich pięciu lat podwoiły swoją liczbę i stały się dominującym formatem w sektorze retail. Dynamika nowych projektów utrzymuje się nadal na rekordowo wysokim poziomie.

Za tą zmianą stoi przede wszystkim dopasowanie produktu do oczekiwań inwestorów prywatnych, którzy w dużym stopniu napędza rozwój rynku. Parki handlowe to prosta, transparentna struktura najmu, przewidywalne przepływy pieniężne oraz relatywnie niski próg wejścia. Realizacja projektu jest możliwa już przy kwocie około 10 mln zł. 

Bezpieczny mechanizm i przewidywalny cash flow

Realna stopa zwrotu, gwarantowana wieloletnimi umowami, wynosi 7-8 proc. rocznie przed opodatkowaniem, a przy wykorzystaniu finansowania bankowego zwrot z gotówki rośnie do kilkunastu procent. Stabilność dochodów wynika z corocznej indeksacji czynszów o wskaźniki inflacyjne (zazwyczaj ok. 3,5–4 proc.) oraz optymalizacji opłat serwisowych. Co więcej – przy właściwie dobranym tenant-mixie i dobrej kondycji obiektów istnieje potencjał wzrostu stawek czynszowych nawet o kilka euro za metr kwadratowy. 

Banki pozytywnie oceniają obecnie profil ryzyka tego segmentu. Kluczowe znaczenie mają wieloletnie umowy najmu, zazwyczaj denominowane w euro, zawierane z ogólnopolskimi i międzynarodowymi sieciami handlowymi. To właśnie ze względu na zapotrzebowanie lokalizacyjne przede wszystkim projektowane są nowe parki, zarówno w średnich miastach, jak i mniejszych ośrodkach miejskich.

Zapotrzebowanie

W dużych miastach rynek powierzchni handlowych jest w znacznym stopniu nasycony. Nowe projekty są realizowane w miastach powiatowych i mniejszych ośrodkach, liczących powyżej 15–20 tys. mieszkańców. Poszukiwane są przede wszystkim działki o powierzchni 1–2 ha, z dobrą ekspozycją oraz bezpośrednim dostępem do dróg krajowych i wojewódzkich. Wyścig o takie grunty trwa, a konkurencja na rynku jest duża.

Z drugiej strony poszukiwanie gruntów inwestycyjnych w niektórych lokalizacjach nie jest trudne, bo właściciele działek sami zgłaszają się z propozycją współpracy. Często niekoniecznie planują sprzedaż, ale chcą zachować własność i stać się inwestorem. Ważna jest wtedy analiza potencjału gruntu, a później zabezpieczenie finansowania, przeprowadzenie procesu inwestycyjnego oraz komercjalizacja, a także zarządzanie obiektem. Dzięki temu dostają bezobsługowy produkt finansowy o zadowalającym poziomie zwrotu.

Bezprecedensowy 2025 rok

Parki handlowe funkcjonują dziś jako przewidywalny, odporny na wahania koniunktury produkt inwestycyjny. W 2025 roku wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne na sześciu głównych rynkach Europy Środkowo-Wschodniej osiągnęła 11,6 mld euro, z czego 4,5 mld euro wygenerowała Polska, a rodzimi inwestorzy odpowiadali za około 860 mln euro kapitału. Udział kapitału krajowego w całkowitym wolumenie inwestycyjnym osiągnął rekordowe 20 proc., co oznacza wzrost o ponad połowę rok do roku.

W ostatnim roku odnotowano zrost liczby finalizowanych transakcji w segmencie parków handlowych, co potwierdza rosnącą płynność i atrakcyjność tego typu aktywów. Parki przyciągają, zarówno wyspecjalizowane podmioty inwestycyjne, jak i zamożnych inwestorów prywatnych, którzy dotychczas nie lokowali kapitału w nieruchomościach.

Jednocześnie brak w Polsce regulacji umożliwiających funkcjonowanie REIT-ów ogranicza skalę instytucjonalizacji krajowego kapitału. Wprowadzenie tego typu instrumentów mogłoby znacząco zwiększyć udział polskich inwestorów w dużych transakcjach.

Fundamenty inwestycji

W tym roku oczekiwane są kolejne transakcje portfelowe dotyczące parków handlowych oraz wejścia na rynek nowych inwestorów. Polska pozostaje rynkiem o solidnych fundamentach. Dynamiczny wzrost PKB, niskie bezrobocie, rosnące wynagrodzenia oraz umiarkowana inflacja przyczyniają się do zwiększonej konsumpcji prywatnej. A wejście do grona najbardziej rozwiniętych gospodarek świata jest dowodem na skuteczność transformacji rynku, jaka dokonała się na przestrzeni ostatniej dekady.

Polska gospodarka jest jedną z najszybciej rozwijających się w Unii Europejskiej. Prognozowany jest jej dalszy, szybki wzrost, któremu towarzyszyć będzie m.in. rosnąca sprzedaż detaliczna. Widać to w strategiach sieci handlowych. Na polskim rynku debiutuje co roku kilkadziesiąt nowych marek, których właściciele poszukują efektywnych finansowo i dobrze zlokalizowanych powierzchni.

Mimo rekordowej podaży – około 500 tys. m kw. oddanych do użytkowania w 2025 roku – rynek parków handlowych charakteryzuje się bardzo niskim poziomem dostępnej powierzchni. Wysoki stopień komercjalizacji potwierdza stabilność i efektywność modelu biznesowego tego formatu. Sektor nieruchomości komercyjnych jest obecnie w sprzyjającym momencie inwestycyjnym.

Tendencje i perspektywy

Proces inwestycyjny w przypadku parków handlowych opiera się dziś na sprawdzonych, powtarzalnych schematach, zarówno w zakresie struktury powierzchni, jak i doboru najemców. Zwiększa się powierzchnia nowych projektów. Powstają parki liczące od kilku do kilkudziesięciu tysięcy metrów kwadratowych powierzchni, które funkcjonują już nie tylko jako miejsca zakupów, ale coraz częściej lokalne centra aktywności.

W parkach systematycznie rozbudowuje się ofertę gastronomiczną, przybywa najemców związanych z modą i usługami. Pojawiają się restauracje, kawiarnie, kluby fitness, salony beauty, strefy rozrywki dla dzieci, placówki medyczne, a nawet showroomy samochodowe.

Parki handlowe stały się jednym z cenionych segmentów inwestycyjnych. Wysoka płynność transakcyjna, rosnący udział krajowego kapitału, solidne fundamenty makroekonomiczne oraz utrzymujący się popyt najemców tworzą dobre perspektywy do dalszego rozwoju tego formatu.

Autor Wojciech Jurga, Partner Zarządzający w Scallier
Tekst został zmodyfikowany redakcyjnie.