Dane na temat budownictwa mieszkaniowego sukcesywnie publikuje GUS i NBP. Ostatni pełny roczny raport NBP dotyczy 2020 roku. W 6 największych miastach wziętych pod uwagę (Warszawa, Wrocław, Gdańsk, Gdynia, Łódź, Poznań) średnia powierzchnia oddanych do użytkowania nieruchomości mieszkaniowych wynosiła około 60 mkw. Wśród przywołanych ośrodków najmniejsze mieszkania na sprzedaż oddano w Gdańsku - 57,4 mkw. , największe w Poznaniu - 62,8 mkw. 

Z wykresu opublikowanego w raporcie wynika, że powierzchnia użytkowa nowych mieszkań i domów powoli, ale jednak spada. Jeszcze 10 lat temu na niektórych lokalnych rynkach była nawet o około 10 mkw. większa. Na początku XXI wieku w Łodzi powierzchnia nowych nieruchomości mieszkaniowych wynosiła przeciętnie 120 mkw. Możemy zakładać,  że wpływ na taki wynik miała znaczna przewaga liczby oddanych domów jednorodzinnych nad mieszkaniami w budownictwie wielorodzinnym, ale generalny obraz potwierdza, że budowano wówczas po prostu większe mieszkania. W Poznaniu czy Wrocławiu uśredniona powierzchnia sięgała 80 mkw.  Pokazuje to poniższy wykres. 

wykres

Mniejsze, ale większe

Na podstawie powyższych danych można wyciągnąć wniosek, że warunki mieszkaniowe Polaków się pogarszają. Będzie to jednak błędna konstatacja. Współcześnie powierzchnia mieszkalna przypadająca na jedną osobę jest znacznie większa niż jeszcze kilkanaście lat temu, nie mówiąc o czasach PRL. Wpływ na taki stan rzeczy ma jednak przede wszystkim demografia i zmiana modelu życia. Chodzi w szczególności o upowszechnienie życia w małych rodzinach - bezdzietnych, albo z jednym, góra dwojgiem dzieci, lub życia tzw. singla, czyli w pojedynkę. 

Pokazuje to poniższy wykres z przywołanego raportu banku centralnego

wykres

Jak widzimy, w ciągu blisko 20 lat powierzchnia przypadająca na jednego mieszkańca zwiększyła się o kilkadziesiąt procent - najbardziej we Wrocławiu, z nieco ponad 20 mkw. w 2002 roku do 38 mkw. w 2022 r.  W skali całego kraju uśredniony wzrost powierzchni mieszkalnej przypadającej na jedną osobę wyniósł 36 proc. - z 22 do 30 mkw. Jest to oczywiście skorelowane z liczbą osób w mieszkaniach. Ta sukcesywnie spada, co pokazuje poniższy wykres z tego samego raportu NBP

wykres

Jak podał Główny Urząd Statystyczny: W 2020 r. warunki mieszkaniowe w Polsce uległy dalszej poprawie w porównaniu do poprzednich lat. Według stanu na 31 grudnia 2020 r. przeciętna liczba izb przypadająca na 1 mieszkanie wyniosła 3,82, w miastach 3,55, a na obszarach wiejskich 4,38. Średnia wielkość Mieszkania (w całym dostępnym zasobie) wynosiła 74,5 m2 i wzrosła o 0,1 m2 w porównaniu z rokiem poprzednim.

Zwiększa się też liczba mieszkań przypadających na 1000 mieszkańców. Poniżej wykres pokazujący dane z największych miast

wykres

Budownictwo pandemiczne

Jak kształtowała się powierzchnia mieszkań oddawanych do użytku i kupowanych przez klientów rynku mieszkaniowego w ostatnim czasie? Na razie dysponujemy niepełnymi danymi Głównego Urzędu Statystycznego - za trzy kwartały ubiegłego roku. Wynika z nich, że średni metraż nowych nieruchomości mieszkaniowych, które weszły do zasobu, nieznacznie zwiększył się w porównaniu do roku ubiegłego.

Jak poinformował GUS: 

Przeciętna powierzchnia użytkowa nowo oddanego mieszkania wyniosła 93,8 m2 (w pierwszych trzech kwartałach 2020 roku – 88,8 m2). Średnia powierzchnia mieszkania w budynkach jednorodzinnych ukształtowała się na poziomie 133,5 m2, natomiast w budynkach wielorodzinnych – 52,7 m2. Mieszkania indywidualne miały przeciętnie 143,0 m2 (w 2020 r. 142,9 m2) powierzchni, mieszkania przeznaczone na sprzedaż lub wynajem – 63,0 m2 (w 2020 r. było to 61,7 m2), natomiast mieszkania liczone łącznie w pozostałych formach budownictwa (tj. spółdzielczym, komunalnym, społecznym czynszowym oraz zakładowym) – 51,5 m2.

Czy ostatnie dane wskazywałyby, że na rynek znów zaczęły trafiać większe mieszkania? Z informacji GUS wynika, że nieco większe metraże mają nieruchomości od deweloperów  -  ujmowane przez GUS w kategorii: przeznaczone na sprzedaż i wynajem. Zmniejsza się natomiast metraż budownictwa indywidualnego. Przykładowo - w 2018 roku powierzchnia oddanych nieruchomości indywidualnych wyniosła blisko 145 mkw., rok później było to 143,5 mkw., a w 2020 roku 142,9. Z kolei, jeśli chodzi o budownictwo przeznaczone na sprzedaż lub wynajem, w 2018 roku średnia powierzchnia takich nieruchomości wynosiła 60,4 mkw., w 2020 roku było to 61,7 a w trzech kwartałach 2021 r. 63 mkw. 

Takie dane potwierdzają ogólną konstatację - zmniejszanie się powierzchni użytkowej nowych nieruchomości mieszkalnych jest widoczne zwłaszcza w segmencie domów, co zrozumiałe biorąc pod uwagę zapotrzebowanie i sytuację demograficzną. Należy zakładać, że w związku z przepisami ułatwiającymi budowę małych domów w ramach Polskiego Ładu ta tendencja będzie się nasilać. Z kolei ostatnie lata na rynku deweloperskim, w związku z pandemią, przełożyły się na wzrost zainteresowania klientów nieruchomościami o większej powierzchni, z własnym ogródkiem, w zabudowie szeregowej itp., co zapewne poskutkowało lekką zwyżką powierzchni użytkowej lokali oddawanych przez deweloperów. Z danych GUS wynika jednak, że wzrost powierzchni nieruchomości deweloperskich nie dotyczy  stricte mieszkań w budynkach wielorodzinnych. Ich średnie metraże w trzech kwartałach ubiegłego roku i w roku 2020 nie zmieniła się istotnie i wynosiły 53 mkw. 

Te informacje korespondują z danymi z ostatniego raportu Amron - Sarfin, podsumowującego rok 2021 na rynku mieszkaniowo - kredytowym. W ostatnim kwartale minionego roku przeciętna powierzchnia nowych mieszkań, które były przedmiotem sprzedaży, wyniosła niecałe 55 mkw. i była niższa wobec wyniku z wcześniejszego kwartału. Największe mieszkania sprzedawały się w Warszawie (56,98 mkw.) i we Wrocławiu (56,41 mkw.) Najmniejsze nieruchomości wśród dużych ośrodków kupowano w aglomeracji katowickiej (50,21 mkw.).

W porównaniu do sytuacji z tego samego okresu roku wcześniejszego, metraże sprzedawanych mieszkań wyraźnie spadły. W IV kw. 2020 przeciętna powierzchnia nowego mieszkania w obrocie wyniosła 57,67 mkw. Największe mieszkania sprzedawały się w Poznaniu i Wrocławiu - nieco ponad 60 mkw. 

Trzeba jednak zaznaczyć, że widoczny jest wyraźny wzrost metrażów w stosunku do okresu sprzed pandemii. W IV kw. 2019 średnia powierzchnia mieszkań w obrocie wynosiła nieco ponad 53 mkw. 

Podsumowanie

Co prawda lockdown z 2020 roku mógł wpłynąć na zainteresowanie klientów większymi metrażami, ale na dłuższą metę nic nie wskazuje na to, by tendencja zmniejszania się powierzchni nieruchomości mieszkaniowych miała się zmienić. Takie jest zapotrzebowanie rynku. Klienci poszukują mniejszych mieszkań - nie tylko z racji faktu, że często żyją samotnie bądź w małych rodzinach. Chodzi także o wywindowane ceny nieruchomości i rosnące koszty utrzymania - w szczególności opłat czynszowych i mediów.