Partnerstwo Publiczno-Prywatne cenną inicjatywą na rzecz budownictwa czynszowego

Budownictwo mieszkań czynszowych (na wynajem) stanowi istotny element polityki mieszkaniowej gmin. Większości samorządów terytorialnych nie stać na budownictwo mieszkań komunalnych, zanika też budownictwo spółdzielcze, które przez wiele lat było najważniejszym źródłem tworzenia zasobów mieszkaniowych. Obecnie dominuje budownictwo deweloperskie rządzące się własnymi prawami, niekoniecznie zgodnymi z interesami gminy, oraz budownictwo prywatne jednorodzinne. Budownictwo czynszowe w formule Towarzystw Budownictwa Społecznego spełnia wprawdzie postulaty polityki mieszkaniowej gmin, ale jego skala jest znikoma, hamowana niedostatkiem preferencyjnych kredytów w ramach dotacji Krajowego Funduszu Mieszkaniowego.
Zupełnie natomiast nie wykorzystuje się ogromnych możliwości partnerstwa publiczno-prywatnego (PPP), jakie znajduje szerokie zastosowanie w większości krajów Unii Europejskiej. Jest to o tyle niezrozumiałe, że w Polsce istnieją odpowiednie przepisy prawne^[1], które precyzyjnie regulują zasady działania i procedury PPP^[2].

W najbardziej syntetycznym ujęciu rozwiązania budownictwa czynszowego w formule PPP są następujące.

Pomiędzy gminą reprezentującą stronę publiczną a deweloperem – partnerem prywatnym zawierany jest długookresowy kontrakt na budowę domu czynszowego. Gmina zwyczajowo wnosi aport w postaci nieruchomości gruntowej. Zadaniem dewelopera jest zapewnienie finansowania przedsięwzięcia własnymi środkami, bądź zaciągniętym kredytem bankowym, wybudowanie obiektu i zazwyczaj (choć niekoniecznie) sprawowanie zarządu nieruchomości w okresie objętym kontraktem. Do czasu spłacenia kosztu inwestycji, deweloper pozostaje właścicielem obiektu.
Kredyt bankowy w myśl przepisów może sięgać 80 % wartości przedsięwzięcia – reszta to wartość działki i wkład własny dewelopera. W przypadku, gdyby deweloper w całości sfinansował inwestycję z własnych środków, rezygnując z kredytu bankowego – koszt przedsięwzięcia będzie tańszy o odsetki bankowe. Przepisy dopuszczają przyznawanie kredytu preferencyjnego (jak to ma miejsce w formule TBS), ale w ramach PPP takiego rozwiązania jeszcze nie było.
Zachętą dla dewelopera jest możliwość wykorzystania części gruntu wniesionego przez gminę pod budowę mieszkań na sprzedaż, lub mieszkań pod wynajem (przez dewelopera) po czynszu rynkowym oraz ewentualnie budowa obiektów komercyjnych (handel, usługi, rozrywka, biura). Dochody z tego tytułu obniżają koszty mieszkań czynszowych wybudowanych w ramach PPP.

Gmina zasiedla lokale i pobiera od najemców czynsz w ustalonej przez siebie wysokości, kierując się względami własnej strategii mieszkaniowej, mając także na względzie możliwości finansowe najemców. Uwzględnia przy tym politykę dodatków mieszkaniowych z budżetów gminnych. Różnice pomiędzy czynszem „kontraktowym” a czynszem płaconym przez najemców gmina pokrywa z budżetu.

Formuła partnerstwa publiczno-prywatnego polega na wzajemnych korzyściach partnerów. Przedsięwzięcia PPP nie są bowiem oparte na dotacjach, subsydiach itp., a na zasadzie biznesowej.
Dla gminy najważniejsze jest, że nie musi wykładać na budowę domów czynszowych kapitału, ale sukcesywnie spłaca koszty inwestycji, aby po zakończeniu okresu kontraktowego przejąć inwestycję na własność.
Deweloper zainteresowany jest bezpieczną lokatą kapitału, a przede wszystkim wejściem w „nowe” niedocenione obszary inwestycyjne jakim jest czynszowe budownictwo mieszkaniowe.
W obliczu przewidywanego kurczenia się popytu na rynkowe budownictwo mieszkaniowe i drożejących terenów budowlanych, korzystanie z formuły PPP z udziałem gmin stanowi dla deweloperów przedsięwzięcie atrakcyjne (aporty gruntowe). Nie bez znaczenia są także profity z towarzyszącego budownictwu czynszowemu – budownictwa komercyjnego.

Ustawa o partnerstwie publiczno-prywatnym dopuszcza wiele wariantów rozwiązań organizacyjnych dla formuły budownictwa czynszowego, zwłaszcza w dziedzinie finansowania wspólnych przedsięwzięć:

Warunkiem powodzenia przedsięwzięć w formule PPP jest perfekcyjne przygotowanie kontraktu z uwzględnieniem różnego rodzaju ryzyka, które towarzyszy projektowi, takiego jak: ryzyko budowlane, popytowe, legislacyjne, związane z otoczeniem politycznym, biurokracją, siłami wyższymi itp. Strony kontraktu powinny rozważyć, jaki podział zadań przyczyni się do minimalizacji ryzyka.
Kluczowym elementem kontraktu jest prawidłowe ustalenie stawki czynszu „kontraktowego”, tak aby pokrył on wszystkie koszty eksploatacyjne, spłatę kredytu oraz gromadził środki na remonty i modernizację zasobów. Należy przy tym oddzielnie określić wysokość czynszu za lokale mieszkalne i użytkowe, jeśli takie znalazłyby się w danej nieruchomości.
Równocześnie gmina musi skalkulować czynsz pobierany od najemców w taki sposób, aby znając swoje możliwości budżetowe nie popaść w trudności finansowe, a przy tym uwzględnić kondycję finansową lokatorów.

Jak potwierdzają doświadczenia krajów, w których formuła partnerstwa publiczno-prywatnego znalazła szerokie zastosowanie w dziedzinie budownictwa czynszowego – rozwiązanie takie bardzo dobrze się sprawdza. Pozwala w sposób istotny zwiększać zasoby budownictwa mieszkaniowego, nie angażując przy tym w znaczącej skali budżetów samorządów terytorialnych i budżetu państwa.
Wzrasta również rola sektora bankowego, który występując jako „trzeci” partner może wolnym kapitałem wspomagać rozwój budownictwa czynszowego w gminach, narażając się na relatywnie nikłe ryzyko nietrafnego kredytowania.

^[1] Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o partnerstwie publiczno-prywatnym (Dz.U. nr 169, poz.1420, z późn. zm.) oraz 3 rozporządzenia wykonawcze:

^[2] przyp.red. – tematowi PPP poświęcony był też cały dział w BzG 2/2005