Podaż, popyt, ceny, czyli jak minął rok 2021 na mieszkaniowym rynku wtórnym

– To był szalony rok. Kupujący uciekając ze swoją gotówką przed inflacją prześcigali się w zakupach nieruchomości – wspomina Dariusz Tajerle z agencji Tekton Property.
Wtórują mu inni pośrednicy: „klienci z obawy o utratę wartości pieniądza zaczęli chętniej inwestować gotówkę w nieruchomosci”; „powodem większej liczby transakcji jest ucieczka od trzymania pieniędzy na koncie, coraz niższa ich wartość z powodu inflacji i ciągłego wzrostu cen” – to tylko niektóre z opinii.

Ceny miały być stabilne, a wzrosły

Niemal 99% pośredników, którzy wzięli udział w sondzie GetHome.pl przyznało, że w 2021r. ceny transakcyjne mieszkań i domów poszły w górę, a nieco ponad 1%, że ceny się nie zmieniły. Dodajmy, że przed rokiem tylko nieco ponad jedna trzecia ankietowanych przez nas pośredników prognozowała wzrost cen. Pozostali spodziewali się ich stabilizacji lub nawet spadku w 2021 r.

Nie potwierdził się jednak czarny scenariusz, który zakładał, że wywołany przez pandemię Covid-19 kryzys gospodarczy, a w konsekwencji wzrost bezrobocia, doprowadzi do spadku popytu na mieszkania. Wręcz przeciwnie, dzięki rosnącym zarobkom i stosunkowo niskiemu bezrobociu, banki udzieliły najwięcej kredytów mieszkaniowych od czasu wybuchu kryzysu finansowego w 2008 r.

Narodowy Bank Polski nie podał jeszcze średnich cen transakcyjnych w IV kwartale 2021 r. W III kwartale ceny były wyższe niż w analogicznym okresie rok wcześniej w 16 z 17 największych miast. Wyjątkiem był Poznań, gdzie średnia cena transakcyjna praktycznie się nie zmieniła, zaś ofertowa wzrosła o 6%. W pozostałych miastach podwyżki średniej wyniosły od 4% (Warszawa i Bydgoszcz) do 21% (Zielona Góra).

Istnieje duże prawdopodobieństwo, że także czwarty kwartał przyniósł podwyżki, więc liczone dla całego roku średnie wzrosną jeszcze bardziej. Tym bardziej, że – na co zwracają uwagę ankietowani pośrednicy – na rynku wtórnym skurczyła się oferta mieszkań i domów.

Potwierdza to portal Unirepo.pl, który analizuje oferty w 38 portalach ogłoszeniowych: „W ostatnich miesiącach zmniejsza się liczba nowych, unikalnych ofert. Może to być niepokojący sygnał mówiący, że popyt jest tak duży, iż nieruchomości na rynku wtórnym się po prostu kończą. Jeżeli trend spadkowy utrzyma się w nowym roku, przede wszystkim wiosną, będziemy mogli już mówić o poważnym kryzysie na rynku nieruchomości” – czytamy w listopadowym raporcie Unirepo.

Mieszkania kupowane głównie inwestycyjnie

Dawid Nowakowski z Polskiej Agencji Nieruchomości zauważa, że sprzedaż nieruchomości przeważnie była związana z kupnem nowej lub z realizacją innych zamierzeń okołomieszkaniowych. – Nikt nie chciał zostawać z wolnymi pieniędzmi – wyjaśnia Dawid Nowakowski.

I dodaje, że w przypadku kupujących znacząca część z nich kierowała się potrzebą ulokowania oszczędności. To nie dziwi, bo wśród specjalistów panuje powszechna opinia, że nieruchomości są jedną z najpewniejszych lokat zabezpieczających przed skutkami inflacji. Ponadto w największych miastach załamanie cen jest mało prawdopodobne, bo dynamicznie rozwija się rynek pracy i szybko rosną dochody ludności. Popyt na mieszkania będzie więc rósł.

Oczywiście wielu było też takich, którzy przyspieszali decyzję o zakupie z obawy o dalszy wzrost cen.
– Rosnące ceny nieruchomości nie zniechęcały potencjalnych nabywców, a wręcz odwrotnie, zainteresowanie rosło wraz z cenami. Średni czas sprzedaży nieruchomości również się skrócił – przyznaje Michał Jeziorski z Freedom Nieruchomości, oddział w Piasecznie.

Ankieta GetHome.pl wykazała, że kupującym przyświecają wciąż te same cele. Zdaniem pośredników najliczniejszą grupą (przeszło 76% wskazań) są kupujący mieszkania w celach inwestycyjnych, w tym pod wynajem.
– Wzrosła też liczba transakcji zakupu za gotówkę – podkreśla Maciej Ciżek z Home Asset

Covid-19 zmienia preferencje kupujących

Ankieta potwierdziła, że wskutek pandemii koronawirusa zmieniają się preferencje klientów agencji. Na drugim miejscu znalazły się bowiem osoby, które chcą poprawić swoje warunki mieszkaniowe więc kupują większe mieszkanie lub domy.
– Obawa przed kolejnym zamknięciem nas w mieszkaniach, determinowała u wielu osób potrzebę zmiany na większe mieszkanie, zakup mieszkania z balkonem, działki budowlanej albo domu – przyznaje Maciej Ciżek.

Piotr Kordus z Pronovo Kordus Nieruchomości i Zbigniew Bączek z Metrohouse zwracają uwagę na spektakularny wzrost zainteresowania działkami rekreacyjnymi i domami. Piotr Kordus przekonuje, że jest to efektem m.in. ograniczeń w turystyce związanych z pandemią.
– Ponadto Polacy zaczęli doceniać możliwość posiadania własnej działki i możliwość wyjścia na zewnątrz na świeże powietrze bez obecności osób postronnych – wtóruje mu Zbigniew Bączek.

Blisko 93% pośredników, którzy wzięli udział w ankiecie GetHome.pl przyznało, że z powodu upowszechniania się pracy zdalnej oraz bardzo wysokich cen mieszkań w największych miastach, popyt zaczął się przenosić się do okalających je miejscowości.

Jednak nie tylko niższe ceny mieszkań i domów oraz możliwość pracy zdalnej skłaniają do przeprowadzki za miasto. Zdaniem ankietowanych pośredników istotne znaczenie mają także niższe koszty życia oraz lepszy dostęp do infrastruktury. Mieszkańcy mają w zasięgu ręki m.in. sklepy, punkty usługowe, a także przedszkole, szkołę, aptekę czy ośrodek zdrowia.

Z kolei ci pośrednicy, którzy wskazują na spadek zainteresowania zakupem mieszkań i domów w lokalizacjach podmiejskich podkreślają, że najczęstszą przyczyną jest chęć korzystania z atrakcji, które oferuje duże miasto, czyli m.in. z kin i teatrów oraz lepsza infrastruktura społeczna i komunikacyjna.

Nie wszyscy pośrednicy odczuli poprawę

– W 2021 r. zanotowaliśmy prawie 50% wzrost obrotów a grudzień był rekordowym w siedmioletniej historii naszej spółki – mówi Przemysław Mularczyk z Freedom Nieruchomości, oddział Łódź Centrum.
Także dla ogromnej większości innych agencji miniony rok był bardzo udany. Przeszło sześć na 10 zadeklarowało w ankiecie wzrost obrotów. Tylko niespełna co 10 pożegnała rok bez żalu.

Może być co najmniej kilka przyczyn takiego stanu rzeczy. Przede wszystkim ubywało nieruchomości w ofercie. Grażyna Ślusarz z Freedom Nieruchomości, oddział Wadowice zauważyła, że wskutek dużego popytu część sprzedających rezygnowała z usług agencji.

Z kolei Janusz Pawłowski z PHU CREDI Polkowice mówi o „wyraźnie zauważalnym wzroście nowych biur nieruchomości”.
– Tym samym wzrosła konkurencja. Niestety, nie zawsze jest ona zgodna z zasadami fair play – komentuje Janusz Pawłowski.

Pośrednicy z dużym niepokojem obserwują wzrost inflacji, a w efekcie także wzrost stóp procentowych i spadek dostępności kredytów.
– Obawiam się, że to był ostatni tak dobry rok dla rynku nieruchomości. W najbliższych latach musimy się liczyć z kryzysem gospodarczym – ocenia Zbigniew Bączek z Metrohouse.

Kilkuletniego spowolnienia obrotów spodziewa się także Piotr Kordus z Pronovo Kordus Nieruchomości.
– Spowolnienie może być głębokie i długotrwałe aż do zmniejszenia poziomu inflacji – mówi ten pośrednik.
Przypomnijmy, że w październiku 2021 r. Rada Polityki Pieniężnej zapoczątkowała serię podwyżek stóp procentowych. W efekcie stopa referencyjna wzrosła z 0,1% do 2,25%. W ślad za tym z 0,25% do 2,79% wzrosła stopa WIBOR 3M, która jest najczęściej stosowanym przez banki składnikiem oprocentowania kredytów za zakup mieszkań i domów. To powoduje spadek zdolności kredytowej potencjalnych nabywców, a część z nich pozbawia szans na kredyt.

Widać już zresztą malejący zapał Polaków do kupowania mieszkań za kredyt. Biuro Informacji Kredytowej (BIK) podało, że w grudniu o kredyt mieszkaniowy wnioskowało łącznie 32,3 tys. potencjalnych kredytobiorców, czyli aż o ok. 10% mniej niż w listopadzie. Ta tendencja spadkowa utrzymuje się od kwietnia. Jednak dopiero w listopadzie skutkowało to dużym spadkiem liczby udzielonych kredytów. Banki udzieliły ich tylko 21,3 tys., czyli o 15% mniej niż miesiąc wcześniej. Sytuację może pogorszyć przykręcenie przez banki śruby kredytowej.