Choć Prawo budowlane posługuje się pojęciem powierzchni użytkowej, nie definiuje go wprost, odsyłając do przepisów wykonawczych i Polskiej Normy. Podobnie choćby miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego czasem odnoszą się np. do powierzchni użytkowej budynku usługowego przy określaniu wymaganej dla niego liczby stanowisk postojowych, ale również nie definiują tego pojęcia. To z kolei rodzi pytania interpretacyjne, zwłaszcza w kontekście szczegółowych włączeń i wyjątków przy dokonywaniu obliczeń.

Pojęcie budynku i lokalu mieszkalnego

Zgodnie z art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego [1], budynek to taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz ma fundamenty i dach. Prawo budowlane nie definiuje już jednak pojęcia „lokal mieszkalny”, choć się nim posługuje, podobnie zresztą jak rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie [2]. W przywołanym rozporządzeniu zdefiniowano jedynie mieszkanie – pod pojęciem tym należy rozumieć zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego (§ 3 pkt 9).
Dalej, pomieszczenie mieszkalne to pokoje w mieszkaniu, a także sypialnie i pomieszczenia do dziennego pobytu ludzi w budynku zamieszkania zbiorowego, a pomieszczenie pomocnicze to pomieszczenie znajdujące się w obrębie mieszkania lub lokalu użytkowego służące do celów komunikacji wewnętrznej, higieniczno-sanitarnych, przygotowywania posiłków (z wyjątkiem kuchni zakładów żywienia zbiorowego), a także do przechowywania ubrań, przedmiotów oraz żywności (§ 3 pkt 10 i 11 rozporządzenia [2]).

Definicję lokalu mieszkalnego znajdziemy w ustawie o własności lokali [3]. Zgodnie z art. 2 ust. 2 zd. 1 tej ustawy, samodzielnym lokalem mieszkalnym (w rozumieniu tej ustawy) jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Regulacje zawarte w rozporządzeniu o zakresie i formie projektu budowlanego

Jak już wcześniej zauważono, przepisy Prawa budowlanego choć posługują się pojęciem „powierzchni użytkowej budynku i poszczególnych lokali mieszkalnych”, to go nie definiują i odwołują się w tym zakresie jedynie do kwestii dokonania pomiaru tej powierzchni – zgodnego z przepisami rozporządzenia Ministra Rozwoju w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego [4].

Zgodnie z tym rozporządzeniem (§ 12), powierzchnie budynku określa się zgodnie z zasadami zawartymi w Polskiej Normie dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych wymienionej w załączniku nr 2 (jest to najnowsza norma PN-ISO 9836 – Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych – obecnie z 2022 r.), uwzględniając przepisy § 14 pkt 4 lit. a oraz § 20 ust. 1 pkt 4 lit. b.
Powyższy zapis wskazuje, że m.in. powierzchnię użytkową lokalu mieszkalnego należy obliczać zgodnie z Polską Normą 9836, a rozporządzenie modyfikuje, uzupełnia lub zmienia zapisy tej normy w odpowiednim zakresie.

I tak, zgodnie z § 14 pkt 4 lit. a rozporządzenia [4], część opisowa projektu zagospodarowania działki lub terenu zawiera zestawienie powierzchni zabudowy projektowanych i istniejących obiektów budowlanych, przy czym powierzchnię zabudowy budynku pomniejsza się o powierzchnię części zewnętrznych budynku, takich jak: tarasy naziemne i podparte słupami, gzymsy, balkony oraz loggie.

Zgodnie z kolei z § 20 ust. 1 pkt 4 lit. b rozporządzenia [4], część opisowa projektu architektoniczno-budowlanego zawiera charakterystyczne parametry obiektu budowlanego, w szczególności zestawienie powierzchni, przy czym:

  • powierzchnię użytkową budynku pomniejsza się o powierzchnię: przekroju poziomego wszystkich wewnętrznych przegród budowlanych, przejść i otworów w tych przegrodach, przejść w przegrodach zewnętrznych, balkonów, tarasów, loggii, schodów wewnętrznych i podestów w lokalach mieszkalnych wielopoziomowych, nieużytkowych poddaszy,
  • powierzchnię użytkową budynku powiększa się o powierzchnię: antresol, ogrodów zimowych oraz wbudowanych, ściennych szaf, schowków i garderób,
  • przy określaniu powierzchni użytkowej powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m zalicza się do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m – w 50%, natomiast o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie,
  • przy określaniu zestawienia powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych przez lokal mieszkalny należy rozumieć wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku pomieszczenie lub zespół pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych,
  • powierzchnię całkowitą budynku pomniejsza się o powierzchnię tarasów, balkonów i loggii.