O umowach o roboty budowlane napisano już wiele książek, poradników i artykułów z mniej lub bardziej rozbudowanymi wzorami, rozpowszechnianych w postaci drukowanej i elektronicznej, prezentowanych nawet na powszechnie dostępnych portalach internetowych. Pomimo jednak tak wielu źródeł informacji w sądach toczy się szereg spornych spraw, których źródło należy upatrywać właśnie w wadliwie zawartych umowach pomiędzy stronami procesu inwestycyjnego.

Po latach praktyki w kosztorysowaniu i sporządzaniu opinii na temat rozliczania wykonanych robót budowlanych stwierdzam, że sporządzenie dobrej umowy jest sztuką, przy której nie wystarczy legitymować się tylko znajomością wiedzy prawniczej. Niezbędna jest również wiedza z zakresu ekonomii, budownictwa, a przede wszystkim kosztorysowania robót budowlanych. Ten ostatni obszar niedoceniany przez polskich prawników, pozostawiony bez patronatu ministerstwa któremu podlega budownictwo, pozornie zmarginalizowany przez formę wynagrodzenia ryczałtowego często jest przyczyną konfliktów pomiędzy inwestorem a wykonawcą.

Przy braku znajomości metod i podstaw kosztorysowania, realiów toczącego się procesu inwestycyjnego, doświadczenia w prowadzeniu robót budowlanych, a również braku znajomości podstaw psychologii, nawet najsprawniejszy prawnik nie jest w stanie opracować dobrej umowy o roboty budowlane.

Poniżej kilka, wybranych spostrzeżeń, które powinno się mieć na uwadze przy opracowywaniu umowy o roboty budowlane.

 

Swoboda w kreowaniu umów

 

Zgodnie z art. 3531 Kodeksu Cywilnego strony procesu inwestycyjnego mogą „ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego”. Oznacza to w praktyce, że każda umowa, również o roboty budowlane powinna być indywidualnie redagowana, w zależności od istniejących warunków i potrzeb stron lecz nie wbrew prawu czy zasadom współżycia społecznego, co w terminologii prawniczej oznacza minimum powszechnie przyjmowanych zasad poprawności i uczciwości w relacjach z innymi osobami. Jest to zwrot niedookreślony, odwołujący się do elementów porządku prawnego poprzez wskazanie norm pozaprawnych.

Inaczej umowa będzie konstruowana, przykładowo – w przemyśle, rolnictwie, budownictwie, gdzie produkty finalne są zróżnicowane a realia wykonania zaciągniętego zobowiązania każdorazowo inne, odmiennie gdy źródłem finansowania będą środki publiczne lub prywatne, inaczej gdy przedmiotem umowy będzie wykonanie wielobranżowej, długoletniej inwestycji, inaczej gdy jedynie niewielkiego zakresu robót budowlanych w krótkim okresie. Czynników wpływających na wzajemne relacje pomiędzy stronami jest dużo i to one powodują konieczność zindywidualizowanego podejścia i właściwego ich uregulowania.

Za każdym jednak razem autorzy umowy powinni znać uwarunkowania występujące na obszarze, w którym realizowane będą postanowienia umowne. W przypadku umów o roboty budowlane jej twórcy powinni dysponować wiedzą o procedurach stosowanych w budownictwie, dokumentach niezbędnych przy realizacji inwestycji, prawach i obowiązkach stron, stosowanych w budownictwie zasadach rozliczeń i formach wynagradzania za roboty budowlane.

 

Umowy a kosztorysowanie

 

W sposób odmienny strony spisują umowę w przypadku gdy zdecydują się na formę wynagrodzenia ryczałtowego za wykonanie robót budowlanych, tj. określą z góry należną kwotę pieniężną za wykonanie zobowiązania bez rozliczania poszczególnych kosztów (art. 632 Kodeksu Cywilnego), lub też na formę wynagrodzenia kosztorysowego w oparciu o przyjęte przez strony podstawy do jego ustalenia (art. 628 kc).

W drugim przypadku strony w umowie muszą odwołać się do metod i podstaw kalkulacji, co też z lepszym czy gorszym skutkiem czynią. Natomiast zachodzi pytanie czy przy wynagrodzeniu ryczałtowym, gdy strony umówiły się na konkretną kwotę, strony muszą zagłębiać się w szczegóły kosztorysowania? Praktyka pokazuje, że jest to nieuniknione.

Strony powinny być przygotowane na pojawienie się w czasie trwania budowy okoliczności, które mogą spowodować zmianę zakresu zamówienia. Zamówienie na roboty budowlane ma bowiem szczególny, zindywidualizowany charakter poprzez opisanie jego przedmiotu za pomocą dokumentacji projektowej sporządzanej każdorazowo na użytek konkretnego zamawiającego i konkretnej inwestycji. Jakość tego opracowania weryfikowana jest praktycznie w trakcie realizacji inwestycji, już po zawarciu umowy.

Jeżeli okaże się, że wykonawca będzie musiał zrealizować roboty dodatkowe nieprzewidziane dokumentacją projektową a których konieczność wykonania spowodowana została z różnych przyczyn, np. na skutek nieścisłości lub błędów w rozwiązaniach projektowych, czy też na skutek zmian wprowadzanych przez projektanta i inwestora, zapisy umowne powinny regulować sposób rozliczenia nowego zakresu robót. I tutaj najbardziej czytelnym sposobem jest kalkulacja kosztorysowa.
Dlatego też, autor czy autorzy umowy powinni dysponować wiedzą o metodach i podstawach kalkulacji robót budowlanych oraz źródłach informacji niezbędnych w kosztorysowaniu na obszarze budownictwa, by móc zabezpieczyć interesy obu stron.

 

Sposoby rozliczenia robót

 

Można widzieć różne rozwiązania dotyczące sposobu rozliczenia robót zarówno przy zawarciu umowy z wynagrodzeniem kosztorysowym, jak i z wynagrodzeniem ryczałtowym dla robót, które będą konieczne do wykonania, a które nie zostały przewidziane dokumentacją projektową.

Jednym z nich jest rozliczenie w oparciu o ceny jednostkowe robót, których źródłem jest kosztorys ofertowy, jeżeli takowy oczywiście był złożony. Sposób ten jest skuteczny w przypadku, gdy kosztorys ofertowy był sporządzony w dużym stopniu szczegółowości i dla różnorodnego zakresu robót, co umożliwiałoby wybór cen jednostkowych dla rozliczenia nowych robót.

Kolejnym sposobem, który może być brany pod uwagę, to przyjęcie kalkulacji uproszczonej w oparciu o ceny jednostkowe robót publikowane przez firmy badające rynek pod kątem cen i kosztów w budownictwie. Mankamentem jednak takiego rozwiązania jest ograniczony zakres dostępnego wyboru cen.

Następną możliwością może być kalkulacja szczegółowa sporządzona w oparciu o katalogi nakładów rzeczowych, popularnie zwane KNR-ami oraz w oparciu o ceny czynników produkcji, tj. ceny materiałów, koszty pracy sprzętu, kosztorysowe stawki robocizny oraz wskaźniki narzutów kosztów pośrednich i zysku. Taka informacja jednak jest zbyt ogólnikowa i celem uniknięcia sporu wybór podstaw rzeczowych i cenowych musi być jak najbardziej doprecyzowany.

 

Podstawy rzeczowe

 

Na rynku dostępnych jest kilkaset katalogów nakładów rzeczowych, poświęconych różnym branżom i opracowanych pod egidą różnych ministerstw. Większość z nich powstawała w latach 80-tych XX w., jeszcze przed przemianami ustrojowymi, kiedy kosztorysowanie regulowane było w sposób urzędowy. Od tamtej pory, za sprawą ustawy o cenach, status tych katalogów diametralnie się zmienił. Katalogi ministerialne, które były niegdyś w randze katalogów obligatoryjnych, obecnie stosowane są na zasadzie swobodnego wyboru przez strony procesu inwestycyjnego. Zniesienie patronatu urzędowego nad bazą normatywną spowodowało, że przestały one być uaktualniane i w efekcie przeważnie dotyczą technologii, materiałów i organizacji robót odmiennych od stosowanych obecnie.

Na rynku są też i nowsze katalogi, tworzone przez jednostki (firmy) prywatne działające na obszarze kosztorysowania. Niestety, są one wybiórcze, dotyczą ściśle określonych rodzajów robót i przeważnie są opracowywane na zlecenie producentów materiałów budowlanych.

W tej szerokiej bazie katalogowej można znaleźć normatywy o mocno zróżnicowanych nakładach, chociaż dotyczące tej samej lub podobnej roboty.
Przykładem może być ułożenie wodociągu z rur PVC – do wyboru jest KNR nr 2-15 pt. „Instalacje wewnętrzne wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe i centralnego ogrzewania”, KNNR 4 pt. „Instalacje sanitarne i sieci zewnętrzne”, KNR 0-13 pt. „Instalacje wewnętrzne wodociągowe i kanalizacyjne z tworzyw sztucznych”.
Oczywiście wskazówką przy doborze normatywu jak najbardziej odpowiadającego wykonywanej robocie są informacje podane we wstępach do katalogów i poszczególnych rozdziałów, oraz w wykazach czynności, lecz jak pokazuje praktyka, nie zawsze są one wystarczającym argumentem w sytuacji konfliktowej pomiędzy stronami. Dlatego też warto zadecydować o wyborze katalogu w odpowiednim czasie, tj. przy zawieraniu umowy, przed rozpoczęciem robót, a nie po ich wykonaniu.

Zauważyć należy, że katalogi nakładów rzeczowych stanowiące, pomimo wcześniej wskazanych ułomności, podstawę kosztorysowania szczegółowego zakładają normatywy dla robót wykonywanych w warunkach przeciętnych, przy stosowaniu przeciętnej organizacji pracy. Stąd też, jeżeli roboty wykonywane są w warunkach niestandardowych np. na terenie czynnego zakładu pracy, gdy produkcja jest w toku, funkcjonują służby ochrony, odbywa się transport (dowożone są surowce do produkcji, wywożone wyroby) lub też gdy roboty prowadzone są w warunkach zmianowych z uwagi na termin zakończenia robót, albo wymagają szczególnej organizacji z uwagi m.in. na brak składowisk przyobiektowych i konieczność „montażu z kół”, strony powinny przewidzieć w umowie współczynniki zwiększające bądź też dodatki z tytułu utrudnień pozwalające na podniesienie wynagrodzenia. Jeżeli z różnych przyczyn strony nie podejmą takiej decyzji, dodatkowe koszty mogą być zrekompensowane takim doborem innych podstaw cenowych, które je pokryją.

 

Podstawy cenowe

 

Kolejnymi, istotnymi elementami, o którym należy pamiętać przy uzgadnianiu podstaw kalkulacji metodą szczegółową są ceny i ich źródła. Strony mogą przyjąć rozwiązanie polegające na rozliczeniu robót w oparciu o ceny materiałów wynikające z faktur zakupowych wykonawcy lub w oparciu o publikowane czy dostępne w formie elektronicznej ceny materiałów przeznaczone do kosztorysowania. Jednostek autorskich takich cen jest kilka – jest to m.in. Athenasoft, Orgbud-Serwis, Promocja.

Jeżeli strony zdecydują się na konkretne źródło informacji muszą mieć jeszcze świadomość formy w jakiej wyżej wymienione firmy prezentują ceny, celem dalszego uszczegółowienia informacji.

Z reguły strony umawiają się na stosowanie średnich cen nabycia, ale nierzadko decydują się również na minimalne ceny nabycia. To drugie rozwiązanie przyjmowane jest z uwagi na istniejącą aktualnie dużą konkurencyjność wśród producentów materiałów budowlanych, którzy chcąc pozyskać odbiorców udzielają wykonawcom daleko idących indywidualnych rabatów. W efekcie wykonawca pozyskuje materiał w cenach, które mogą oscylować wokół notowań minimalnych.

Ponadto wystąpienie robót dodatkowych jest, zdaniem inwestorów korzystnym dla wykonawcy czynnikiem poszerzającym front robót, co przemawia za rozliczeniem ich w oparciu o ceny minimalne. Inaczej mówiąc – zastosowanie niższych cen ma równoważyć bezkosztowe pozyskanie przez wykonawcę dodatkowych robót.

Uregulowania w umowie wymagają również informacje dotyczące cen sprzętu – w kalkulacji kosztorysowej strony mogą przyjąć ceny najmu sprzętu z odrębną kalkulacją kosztów jednorazowych, względnie ceny pracy sprzętu (ceny najmu z uwzględnieniem kosztów jednorazowych) w określonym poziomie cenowym (w poziomie cen minimalnych, średnich i maksymalnych).

Kolejnym elementem z zakresu podstaw cenowych wymagającym uszczegółowienia jest przyjęcie przez strony do rozliczeń kosztorysowej stawki robocizny. Mogą to być stawki w przekroju ogólnokrajowym, województw lub miast, w poziomie stawek średnich, minimalnych, maksymalnych, dodatkowo zróżnicowane w zależności od branży budowlanej.

Podobnie uszczegółowienia wymagają narzuty kosztów pośrednich i zysku.

 

Podsumowanie

 

Reasumując, uszczegółowienie w umowach o roboty budowlane problematyki kosztorysowania robót budowlanych, nawet przy przyjęciu formy wynagrodzenia ryczałtowego ma pierwszorzędne znaczenie. Zamieszczenie właściwych uzgodnień wymaga jednak szerokiej wiedzy z tej dziedziny, a przede wszystkim świadomości metod kalkulacyjnych i dostępnych na rynku źródeł o podstawach rzeczowych i cenowych stosowanych w kosztorysowaniu. Wadliwie przyjęte uzgodnienia z zakresu kosztorysowania, czy też mało doprecyzowane, mogą być takim samym źródłem konfliktów dla stron, jak gdyby w ogóle nie spisały żadnych postanowień.
Stąd też, na etapie opracowywania umowy o roboty budowlane konieczna jest współpraca prawników z kosztorysantami, którzy uczestnicząc w pracach każdego etapu procesu inwestycyjnego, zarówno po stronie inwestora jak i wykonawcy, mogą stanowić nieoceniony głos doradczy.