Publikowane ceny materiałów budowlanych a ceny rynkowe

Poruszany temat jest bezpośrednią kontynuacją wcześniejszych rozważań, które dotyczyły publikowanych stawek robocizny i narzutów kosztorysowych oraz ich wpływu na ceny jednostkowe robót, ze szczególnym uwzględnieniem cen rynkowych (patrz – BzG 3,4/2013)^[1]. Rozważania powyższe były kontynuowane na warsztatach kosztorysowych Stowarzyszenia Kosztorysantów Budowlanych w Szczyrku. Podczas dyskusji stwierdzono między innymi, że nie należy wiązać w sposób bezpośredni stawki robocizny z wynagrodzeniem pracowników wykonujących roboty budowlano-montażowe. Ponadto próbowaliśmy zdefiniować pojęcie "ceny rynkowej" - efekty tej dyskusji dotyczące stworzenia definicji zostały poniżej przedstawione.

Jak wspomniałem na wstępie, przed rozpoczęciem właściwych rozważeń konieczne jest zdefiniowanie pojęcia ceny rynkowej. Sprawa poniekąd bardzo prosta, a jednak na warsztatach kosztorysowych SKB próba jej zdefiniowania spowodowała burzliwą dyskusję. Poniżej przedstawiam trzy definicje - dwie pierwsze to "akademickie" podejście, oraz trzecią, która stanowi moją propozycję - co do zasady uwzględniającą ustalenia ze wspomnianej wyżej dyskusji.

Cena rynkowa (cena równowagi rynkowej) - oscyluje wokół wartości towaru. Zależy od gry popytu i podaży na dane dobro; państwo nie ma na nią bezpośredniego wpływu.

Cena równowagi rynkowej (P0) jest to cena, przy której popyt (D) i podaż (S) na dobro lub usługę zrównują się. Następuje więc przecięcie dwóch linii D i S. Punkt przecięcia to tzw. punkt równowagi cenowej. Gdy cena jest mniejsza od ceny równowagi rynkowej, następuje nadwyżka popytu nad podażą (A). Natomiast kiedy cena jest większa od ceny równowagi rynkowej, występuje nadwyżka podaży nad popytem (B).

Powyższa definicja dotyczy ceny jednostkowej za roboty budowlano-montażowe z uwzględnieniem wszystkich czynników mających wpływ na wartość końcową, tj. w szczególności kosztów bezpośrednich i pośrednich. Z uwagi na fakt, że moje rozważania mają dotyczyć kolejnego, a nieomawianego jeszcze przeze mnie czynnika produkcji, tj. materiałów, na wstępie należy przypomnieć, że koszt nabycia materiałów, w zależności od rodzaju roboty budowlanej jest kosztem dominującym i stanowi od około 40% do nawet 90% wartości robót budowlanych. Poniżej przedstawiam przykładowy podział kosztów opracowany dla budowy domu jednorodzinnego i uwzględniający wszystkie branże.

Po zdefiniowaniu ceny rynkowej należy wspomnieć o źródłach publikowanych cen materiałów. Najważniejsze, a co często jest pomijane, to określenie, co jest cennikiem, a co jedynie informacją cenową. Przykładowo, bardzo popularne "cenniki" Sekocenbud tak naprawdę nie są cennikami, a jedynie informacją cenową, podobnie zresztą jak i inne publikowane wydawnictwa cenowe. Różnica niby drobna, ale bardzo ważna, bo choć to prawnie możliwe, to proszę spróbować kupić od firmy publikującej informator cenowy: beton, pustaki czy jakiekolwiek inne materiały budowlane. Na rynku dostępne są również internetowe wersje informatorów cenowych, takie jak Intercenbud, eSekocenbud, etc. które umożliwiają dostęp do bazy cen on-line. Zawierają one już ponad 100.000 cen materiałów, co czyni je ważnym narzędziem w pracy kosztorysanta. Pamiętacie Państwo, że pierwsze informatory cenowe opiewały jedynie na kilkaset pozycji?

Dynamika zmiany cen na rynku materiałów budowlanych sprawia, że ich producenci coraz rzadziej publikują cenniki w formie drukowanej; ponadto nie wszyscy decydują się na ich zamieszczenie w internecie. Wiele firm, które takie informacje udostępniało, zrezygnowało z ich publikowania nie tylko z uwagi na częste zmiany cen detalicznych, kursów walut, ale również z uwagi na "ogólnie" rozumiany interes wykonawców. Biorąc pod uwagę, że ceny publikowane w internecie często są cenami nieaktualnymi, opiewającymi na końcówki produkcyjne oraz materiały z różnych przyczyn niepełnowartościowe - kosztorysanci cały czas chętnie korzystają z informacji cenowych publikowanych przez specjalizujące się w tym wydawnictwa.

Dalszą analizę oprę na informacjach cenowych Sekocenbud, gdyż są one, przynajmniej w centralnej Polsce jednym z najpopularniejszych źródeł pozyskania cen do celów kosztorysowania. Często dochodzi nawet do takich sytuacji, że dla sądu, bądź instytucji rozliczającej ważniejsza jest informacja cenowa podana w publikacjach Sekocenbud, niż inne, racjonalne dowody zakupu przedstawione przez wykonawcę.

Informacje cenowe Sekocenbud zawierają dla materiałów ceny minimalne, średnie, maksymalne oraz ceny nabycia. Ceny nabycia, zgodnie z wyjaśnieniami załączonymi do informacji cenowej, to ceny średnie za jednostkę materiału oraz koszty jego zakupu. Nieprawdą jest, że do wszystkich materiałów, dla których podano ceny nabycia dodano procentowo te same koszty zakupu. Z analizy cen wynika, że materiały masowe mają wliczone zdecydowanie większe koszty zakupu niż pozostałe, co oczywiście jest logiczne i zgodne ze strukturą kosztów na rynku materiałów budowlanych.

Przy sporządzaniu i weryfikacji kosztorysów w chwili obecnej nie ma żadnych obowiązujących "urzędowo" uregulowań prawnych, oczywiście za wyjątkiem kosztorysu inwestorskiego w zamówieniach publicznych. Nie zawsze jednak obowiązuje pełna dowolność - dla przykładu przy rozliczaniu dotacji unijnych, zgodnie z rozporządzeniem Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi z dnia 12 lipca 2013 r. (Dz.U. poz.872)^[2] złożony kosztorys powinien być sporządzony z zastosowaniem cen rynkowych. Ogólnie zapisane pojęcie ceny rynkowej jest niestety tak interpretowane przez urzędników sprawdzających rozliczenia, że każda cena niższa niż średnia Sekocenbud jest traktowana jako cena rynkowa, a w przypadku ceny wyższej konieczne jest złożenie dodatkowych wyjaśnień i udowodnienie, że mamy do czynienia z ceną rynkową.

Opracowanie kosztorysów w których przyjmowane są ceny materiałów z kosztami zakupów, czyli de facto koszty ich nabycia, stało się już standardem. W rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 18 maja 2004 r. w sprawie określenia metod i podstaw sporządzania kosztorysu inwestorskiego, obliczania planowanych kosztów prac projektowych oraz planowanych kosztów robót budowlanych określonych w programie funkcjonalno-użytkowym (Dz.U. Nr 130, poz. 1389) postanowienia § 5 ust. 3 jasno stanowią, że ceny materiałów podaje się łącznie z kosztami zakupu. Podobnie w "Polskich Standardach Kosztorysowania Robót Budowlanych" wydanych przez Stowarzyszenie Kosztorysantów Budowlanych oraz "Metodach Kosztorysowana Robót Budowlanych" wydanych przez WACETOB, PZITB i Komitet Ekonomiki Budownictwa określono, iż "Mnj - wartość kosztorysowa materiałów na jednostkę przedmiarową (obmiarową) robót, obliczona w cenach nabycia materiałów robót, tzn. łącznie z kosztami zakupu", a do obowiązujących formuł kalkulacji należy podawać ceny jednostkowe nabycia materiałów "Cm - ceny jednostkowe nabycia materiałów". Zgodnie z powyższym wstawianie do kosztorysu cen jednostkowych materiałów i następnie doliczanie kosztów zakupu jako narzut procentowy, jest w świetle obecnych regulacji i wytycznych nieprawidłowe. Tak naprawdę kosztorysowanie metodą szczegółową przy jednoczesnym zastosowaniu narzutu "koszty zakupu" z udziałem procentowym do całego kosztorysu wypacza ceny rynkowe pozyskania materiałów i nie powinno być już nigdy więcej stosowane.

Stosowanie cen nabycia przy rozliczaniu robót budowlanych jest, jak wyżej opisałem, standardem, jednak jak się w praktyce okazuje nie dla wszystkich. Przy wspomnianych już rozliczeniach robót budowlanych z dotacji unijnych możemy spotkać się z interpretacją urzędników, że koszty zakupu nie są kosztem kwalifikowanym i nie mogą być rozliczone, nawet kiedy nie są narzutem, a są "wliczone" w cenę materiału. Na szczęście liczne tłumaczenia i spora utrata zdrowia psychicznego zaowocowała i cena nabycia materiałów, podawana zresztą również, jak już wspomniałem, w informatorach Sekocenbud została w końcu uznana. Komu bowiem uda się wbudować cegłę w budynek bez jej dostarczenia na jego plac budowy, osobiście postawię skrzynkę Johny Walkera.

Jak zatem kształtują się koszty nabycia w informatorach cenowych Sekocenbud? Poniżej zestawiłem przykładowo kilka powszechnie stosowanych materiałów:

Co charakterystyczne, na pierwszy rzut oka możemy zauważyć nie tylko ogromną rozbieżność między cenami minimalnymi a maksymalnymi, ale również w przyjętych kosztach zakupu. O ile większe koszty zakupu materiałów masowych są oczywiste, to ponad dwukrotne, a nawet kilkukrotne rozbieżności między ceną minimalną, a ceną maksymalną powodują, że utożsamianie cen rynkowych z informacji z części A cennika Sekocenbud jest objęte zbyt dużą dowolnością, a ich dalsze stosowanie na przykład do postępowań spornych wydaje się utrudnione. Dodatkowo, wykazywane ceny minimalne są wyższe od cen, które bez problemu można uznać za cenę rynkową. Dla przykładu – cena płyty gipsowej zwykłej 12,5 mm przy zakupie detalicznym w jednym z pobliskich wielkopowierzchniowych składów budowlanych wynosi 4,62 zł/m², nie mówiąc już o cenach w hurtowniach budowlanych.
Moim skromnym zdaniem, cena minimalna w informatorach cenowych powinna opiewać na wartość za jaką dany materiał można kupić przy założeniu maksymalnych upustów wynikających nie tylko z ilości zamawianych materiałów, ale również powtarzalności, formy płatności, etc. i która bez specjalnych promocji lub wyprzedaży nie może być obniżona. Podobnie cena maksymalna nie może być wyższa niż cena wynikająca z detalicznego cennika producenta(-ów).

Informacje cenowe Sekocenbud obejmują również ceny materiałów budowlanych podawane przez producentów i przedstawicieli handlowych. Są to już ceny, które pochodzą z cenników ofertowych, co zgodnie z informacją wydawcy oznacza, że w trakcie zakupu mogą one ulec zmianom w wyniku negocjacji handlowych. Uzgodniona cena końcowa jest zależna od ilości kupowanego materiału i powtarzalności zakupów, formy i terminu zapłaty, a także warunków dostaw. W takim przypadku do dyspozycji mamy już tylko jedną cenę w kolumnie cena średnia (brak cen minimalnych i maksymalnych), która jest w przypadku zastosowania w kosztorysie ceną nabycia.

Zgodnie z instrukcją wydawcy informatora cenowego producentów i przedstawicieli handlowych powyższe ceny należy traktować jako katalogowe i w praktyce stanowią bardziej ceny maksymalne niż średnie z kosztami zakupu, gdyż w obecnej sytuacji rynkowej trudno wyobrazić sobie zakup materiałów budowlanych powyżej detalicznej oferty producenta. Rabaty, jakie uzyskują wykonawcy sięgają od 10% (przy pojedynczych zakupach w małych ilościach) do nawet 60-70% dla firm na stałe współpracujących i realizujących średnie lub duże roboty budowlane. Tak więc do definicji ceny rynkowej niezbędne byłoby dodanie członu dotyczącego zarówno zakresu pojedynczej dostawy, jak i dotychczasowej współpracy wykonawcy z producentem lub bezpośrednim pośrednikiem. Na rynku możemy spotkać się również z takim zachowaniem producentów (szczególnie przy wyrobach specjalistycznych), gdzie jedynie autoryzowani wykonawcy mają "dostęp" do wysokich upustów, co faworyzuje ich w przypadku konkursów na wykonywanie robót z danych materiałów w stosunku do wykonawców nieposiadających autoryzacji.

Jak więc przedstawiają się ceny rynkowe materiałów, stanowiące ofertę cenową po uwzględnieniu wszystkich czynników opisanych powyżej w stosunku do cen producentów publikowanych np. w informatorach Sekocenbud? Poniżej przedstawiam przykładowe zestawienie dla podstawowych materiałów używanych przy ociepleniu budynków w systemie BOLIX:

* liczona w stosunku do cen rynkowych

Jak widać na powyższym przykładzie, różnica w cenach pomiędzy: detalicznymi producenta, publikowanymi również w Sekocenbud, a końcową ceną na fakturze, szczególnie w przypadku stałej współpracy i dużej ilości zamawianego materiału, może być prawie dwukrotna.

W związku z powyższym należy zadać sobie pytanie, czy informacje dotyczące cen materiałów, które w zależności od wielu czynników mogą się tak różnić od końcowej ceny mogą być traktowane jako część składowa wyceny i czy mogą być stosowane przy kosztorysowaniu? Do tej pory z powodzeniem stosowano je przy sporządzaniu kosztorysów inwestorskich, jednak po ostatniej nowelizacji Pzp ich bezkrytyczne stosowanie będzie się praktycznie każdorazowo wiązało z późniejszym wzywaniem oferenta do złożenia wyjaśnień w zakresie rażąco niskiej ceny.

Niech każdy odpowie sobie na powyższe pytanie, ale przynajmniej ja często z nich korzystam i nie widzę możliwości pracy bez nich. Oczywiście w zależności od rodzaju kosztorysu są one później weryfikowane - zgodnie z zasadą Pareto. Po wprowadzeniu cen z informacji cenowych analizie poddaję jedynie około 20% z nich, ale tworzą one w przybliżeniu 80% kosztów materiałów. Zasada ta pozwala zoptymalizować czas spędzony przy wycenie materiałów w celu uzyskania jak najlepszych efektów, tj. w tym przypadku zbliżenia się jak najbardziej do ceny rynkowej.

Na zakończenie, chciałbym przytoczyć definicję ceny rynkowej na materiały budowlane, nad którą prowadziliśmy dyskusję na warsztatach kosztorysowych. Dyskusja trwała prawie godzinę, analizowane były wszystkie elementy tej definicji i nawet z pozoru jasne pojęcia typu "loco budowa" były inaczej interpretowane przez uczestników dyskusji.

Dziękuję za Państwa cenny czas poświęcony lekturze i mam nadzieję, że nie był to czas stracony.

^[1] BzG 3/2013, T.Pytkowski „Z życia kosztorysanta – czyli jak stawka robocizny kształtuje wartość kosztorysu”
BzG 4/2013, T.Pytkowski „Z życia kosztorysanta – kosztorys szczegółowy a ceny rynkowe”
 

^[2] Rozporządzenie Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi z dnia 12 lipca 2013 r. w sprawie szczegółowych warunków przyznawania pomocy finansowej wstępnie uznanej grupie producentów owoców i warzyw oraz wykazu kwalifikowanych kosztów inwestycji ujętych w zatwierdzonym planie dochodzenia do uznania (Dz.U. poz. 872)