Umowa powierniczo-gwarancyjna „escrow”

Doświadczenia polskiego rynku inwestycyjno-budowlanego wskazują, że relacje pomiędzy developerem a jego klientem nie zawsze układają się pomyślnie. Można przytoczyć wiele przykładów niesolidności firm developerskich, które nie wywiązują się z zawieranych umów, nie dotrzymują uzgodnionych terminów lub wręcz narażają swoich klientów na straty materialne. Droga sądowa rewindykacji roszczeń jest uciążliwa i długotrwała, często także kosztowna, a w przypadku bankructwa developera całkowicie nieskuteczna.

Usługa o angielskiej nazwie „escrow” może zapobiec ewentualnym sporom między partnerami (developerem a jego klientem), a także transakcjom o podwyższonym ryzyku – jest szeroko rozpowszechniona zagranicą, natomiast w Polsce do niedawna nie miała odpowiedniego do pełnionej roli uznania. Tym niemniej działają już firmy oferujące tę usługę.

Umowa powierniczo-gwarancyjna jest szczególnie przydatna, jeśli transakcja jest współfinansowana przez nabywcę przed zakończeniem inwestycji. Sytuacja taka występuje przede wszystkim na rynku zdominowanym przez developerów przy równoczesnym braku pokrycia potrzeb klientów, szczególnie mieszkaniowych. Klienci mniej zamożni lub pozbawieni możliwości pozyskania kredytu bankowego (ze względu na brak wiarygodności kredytowej) chętnie współfinansują budowę przedpłatami ratalnymi. Taki sposób współfinansowania inwestycji przez klienta jest także wygodny dla developerów, zwłaszcza rozpoczynających działalność na rynku, a nie dysponujących dostatecznym kapitałem dla samodzielnego finansowania przedsięwzięcia budowlanego. Korzystając z tej formy współfinansowania przez klienta nie muszą bowiem zabiegać o kosztowny kredyt bankowy.

Uważny obserwator dostrzega, że sytuacja na rynku budowlanym jest zmienna i często developer przestaje być dominującym partnerem, a klienci mogą swobodnie wybierać najbardziej pożądany obiekt, zwłaszcza mieszkanie, jeśli oczywiście dysponują stosownym kapitałem. Ale również w takim przypadku umowa powierniczo-gwarancyjna ma rację bytu, bo łatwiej opłacać zakup ratalnie niż jednorazowo. Developer powiązany z klientem umową ”escrow” nie ponosi wówczas ryzyka niewywiązania się klienta ze zobowiązań.

A oto na czym polega istota usługi, o której wyżej mowa.
Firma świadcząca usługę „escrow” operuje w trójkącie: developer – bank – klient i jest pośrednikiem (ale nie tylko) w zawarciu umowy powierniczo-gwarancyjnej, która ma na celu zabezpieczenie przed ryzykiem partnerów transakcji.
W oparciu o taką trójstronną umowę, w wybranym banku zostaje otwarty przez firmę pośredniczącą „powierniczy rachunek depozytowy”, na który nabywca wnosi kwotę należną developerowi za wybudowanie obiektu. Klient może wpłacić na konto depozytowe pełną należność lub też, jeśli takie jest uzgodnienie, dokonywać wpłat ratalnych, z tym że ostatnia rata musi nawiązywać do ustalonego przez partnerów terminu oddania obiektu do użytku.
Rachunek podlega blokadzie na okres trwania transakcji, przy czym jest to rachunek oprocentowany, a odsetki stanowią własność klienta.
Po zakończeniu budowy, co potwierdza firma świadcząca usługę, zgromadzone środki przekazywane są developerowi, a odsetki właścicielowi konta depozytowego (nabywcy). Jeśli natomiast developer nie wywiązał się z umowy, wpłata zostaje zwrócona klientowi. Partnerzy umowy mogą również przewidywać warianty np. o potrąceniu developerowi określonej kwoty za opóźnienie oddania obiektu do użytku; mogą też przewidzieć, że odsetki karne za niewpłacenie (lub opóźnienie wpłaty) obciążą klienta. Taka konstrukcja umowy powierniczo-gwarancyjnej chroni klienta przed ryzykiem nierzetelności developera, ale wbrew pozorom działa także w interesie developera zabezpieczając go przed ewentualnym niewywiązaniem się klienta z płatności. Ale nie tylko.
Developerzy związani z nabywcami umową „escrow” stają się bardziej wiarygodni na rynku, zwłaszcza wobec banków, które wiedzą, że pieniądze zgromadzone na rachunku depozytowym po zakończeniu budowy trafią do developera i stanowić będą źródło spłaty kredytu zaciągniętego na sfinansowanie przedsięwzięcia. Wiarygodny developer może w tych warunkach skutecznie zabiegać o dalsze kredyty, a procedury z tym związane będą łatwiejsze i być może mniej kosztowne.
Umowa powierniczo-gwarancyjna w praktyce eliminuje ryzyko nierzetelności developera i może skłonić potencjalnego klienta do wyboru developera „na dorobku”, co na konkurencyjnym rynku nie jest bez znaczenia.

Firma świadcząca usługę „escrow” pobiera oczywiście należne wynagrodzenie wahające się zwyczajowo od 2 do 3% wartości transakcji. W zamian śledzi przebieg budowy, bada legalność i zgodność dokumentów, sprawdza czy developer wywiązał się z warunków umowy i czy przeniósł notarialnie tytuł własności nieruchomości na nabywcę. Po stwierdzeniu, że wszystko odbyło się „lege artis”, firma świadcząca usługę „escrow” zleca bankowi zamknięcie rachunku depozytowego i przekazanie zgromadzonej na nim należnej kwoty developerowi.

Strony zawierające umowę powierniczo-gwarancyjną mogą negocjować wysokość wynagrodzenia z firmą „escrow”, a także mogą negocjować między sobą udział w koszcie pośrednictwa.

Jak już zaznaczyłem usługi „escrow” nie są na naszym rynku powszechnie stosowane, w przeciwieństwie do zagranicy, gdzie stanowią już standard.

Czy więc usługi te mogą także w Polsce znaleźć należne miejsce z uwagi na niekwestionowany walor ograniczania ryzyka transakcji? Wyrażam przekonanie, że umowy powierniczo-gwarancyjne mają przed sobą w naszym kraju przyszłość i staną się powszechne, podobnie jak ma to miejsce z ubezpieczaniem działalności firm i osób fizycznych.

^[1] Wg Słownika Fundacji Kościuszkowskiej „escrow” to – „pisemne zobowiązanie złożone u trzeciej osoby aż do chwili wypełnienia określonego warunku”