W ostatnich latach temat ESG znacząco zyskał na popularności, stając się jednym z kluczowych kryteriów oceny inwestycji. W naturalny sposób wyewoluował z koncepcji społecznej odpowiedzialności biznesu – CSR (z ang. Corporate Social Responsibility), nadając jej bardziej mierzalny i strategiczny charakter.
ESG to skrót od angielskich słów Environmental, Social, Governance, co w tłumaczeniu oznacza – środowisko, społeczność i ład korporacyjny. Pomaga zrozumieć, jak firma wpływa na otoczenie, jak dba o ludzi oraz jak jest zarządzana – niezależnie od jej wyników finansowych. W kontekście nieruchomości obejmuje zbiór wskaźników pozafinansowych, które pomagają rozpoznać ryzyka związane ze stabilnością inwestycji.

ESG w sektorze nieruchomości

Zainteresowanie ESG wynika nie tylko z presji społecznej, ale jest także naturalną konsekwencją intensyfikacji wymogów regulacyjnych. Unijny cel klimatyczny to ograniczenie emisji w UE o co najmniej 55% do 2030 r., a do 2050 r. uczynienie z UE neutralną dla klimatu. Aby osiągnąć ten cel, przyjęto pakiet ustaw zwany „Gotowi na 55” (z ang. Fit for 55) zawierający dyrektywy dotyczące m.in. efektywności czy charakterystyki energetycznej budynków.
W ramach wytyczenia standardów i raportowania wynikających z Europejskiego Zielonego Ładu należy również wspomnieć o Dyrektywie CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive), zawierającej rozszerzone raportowanie zrównoważonego rozwoju zgodnie ze standardami ESRS (European Sustainability Reporting Standards) oraz Taksonomii UE, która definiuje warunki, jakie musi spełniać działalność gospodarcza, aby została uznana za zrównoważoną środowiskowo.

Dla podmiotów z sektora nieruchomości, wdrożenie strategii ESG oraz przeprowadzenie analizy due diligence w tym zakresie staje się czynnikiem mogącym warunkować dostęp do finansowania. Po drugie zwiększa atrakcyjność obiektów dla najemców, dla których kluczowe jest korzystanie z przestrzeni spełniającej standardy zrównoważonego rozwoju i wpisującej się w ich własną strategię ESG. W praktyce oznacza to, że ESG staje się integralnym elementem zarządzania ryzykiem, procesem inwestycyjnym oraz tworzeniem wartości nieruchomości w średnim i długim horyzoncie czasowym.

Czym jest analiza ESG Due Diligence?

Analiza ESG Due Diligence (ESG DD) to kompleksowy proces oceny nieruchomości (lub portfela nieruchomości) pod kątem zgodności z kryteriami ESG. Podobnie jak analiza techniczna, finansowa czy prawna, ESG DD pozwala inwestorom i właścicielom lepiej zrozumieć ryzyka oraz możliwości rozwoju danego aktywa. Identyfikowane ryzyka mogą dotyczyć zagadnień związanych m.in. z niską efektywnością energetyczną nieruchomości, zagrożeniami ze strony zmian klimatu, dostępnością budynku, ale również zgodnością z nadchodzącymi regulacjami Unii Europejskiej.
Efektem przeprowadzenia analizy ESG DD jest zmapowanie obszarów potencjalnego ryzyka (czyli lista „red flags”), które należy uwzględnić w procesie inwestycyjnym.

Analiza powinna być przygotowywana przez zespół multidyscyplinarny, mający kompetencje w zakresie prawa, inżynierii oraz zrównoważonego rozwoju. Pozwala to szeroko spojrzeć na analizowane elementy i kompleksowo zbadać wszystkie aspekty środowiskowe, społeczne, ładu korporacyjnego, zarówno te dotyczące rozwiązań technicznych zastosowanych w budynku, jak i zbieżności z regulacjami prawnymi.
Należy dodać, że analiza ESG DD nie jest usystematyzowana prawnie i opiera się na wymogach zaczerpniętych z dobrowolnych systemów certyfikacyjnych, planowanych regulacji i dobrych praktykach rynkowych. Dlatego przebieg jej opracowania i oceniane elementy mogą się w praktyce różnić.

Kiedy przeprowadza się analizę ESG DD?

Analiza ESG DD może być przeprowadzana na różnych etapach cyklu życia inwestycji, w zależności od potrzeb inwestora. Kluczowym momentem, podczas którego wykonuje się ją najczęściej jest etap transakcyjny (np. przed zakupem danej nieruchomości). Analiza ESG DD pozwala potencjalnemu inwestorowi zidentyfikować ryzyka z obszarów E, S i G, które mogą wpłynąć na wartość i rentowność nabywanego obiektu.
Przeprowadzenie ESG DD coraz częściej stanowi również wymóg instytucji finansujących.

Niezależnie od wymogów transakcyjnych czy finansowych, analiza może być także inicjowana przez samego inwestora w dowolnym momencie – w ramach wewnętrznej polityki zarządzania aktywami. Pozwala to na bieżące monitorowanie ryzyka ESG oraz podejmowanie świadomych decyzji zarządczych.
Dobrze przeprowadzona analiza ESG DD nie tylko zwiększa bezpieczeństwo inwestycji, ale też pozwala na planowanie długofalowej strategii zrównoważonego rozwoju dla danego obiektu.

Zakres analizy ESG Due Diligence

Analiza ESG DD obejmuje ocenę nieruchomości pod kątem wpływu na środowisko, społeczeństwo i sposób zarządzania. Obecnie procedura jej przygotowania nie jest ujednolicona – brak obowiązujących przepisów szczegółowo określających zakres, strukturę czy metodykę. W związku z tym sposób przeprowadzania oceny może różnić się w zależności od firmy konsultingowej, przy czym punktem odniesienia są zazwyczaj dobre praktyki rynkowe, standardy certyfikacyjne (np. BREEAM, LEED), a także wytyczne płynące od instytucji finansujących.
Zakres dodatkowo może być dostosowywany do potrzeb inwestora, co oznacza, że różnice mogą występować nie tylko pomiędzy podmiotami realizującymi analizę, ale także w zależności od wymagań zamawiającego.