Coraz większy wpływ ESG na rynek nieruchomości

Od paru lat rynek interesuje się tematyką ESG, czyli oceną inwestycji pod kątem dbałości o środowisko (E), społecznej odpowiedzialności (S) i ładu korporacyjnego (G). ESG w znacznym stopniu wpłynęło też na rynek nieruchomości, a przede wszystkim na formę nowej, bądź modernizowanej zabudowy. Standardem staje się uwzględnianie założeń zrównoważonego rozwoju, jeśli nie na etapie wyboru lokalizacji budynku, to podczas jego projektowania.

O silnej tendencji zmian w kierunku zrównoważonego budownictwa świadczy m.in. szybki przyrost podaży certyfikowanych „zielonych” budynków, stopniowo obejmującej kolejne sektory budownictwa. Obecnie w tej grupie najwięcej jest nieruchomości biurowych, magazynowo-przemysłowych i handlowych. Rosnąca świadomość inwestorów powoli zaczyna znajdować odzwierciedlenie także w kondycji sektora mieszkaniowego.

Nieruchomości to jedna z kluczowych branż dla realizacji założeń europejskiego Zielonego Ładu. Unia Europejska zakłada osiągnięcie całkowitej neutralności klimatycznej, tymczasem zgodnie z danymi Komisji Europejskiej budynki odpowiadają za 36% emisji CO₂ oraz 40% zużycia energii w Europie. Nieefektywnych energetycznie jest 75% zasobów budowlanych starego kontynentu. Jednocześnie renowacji podlega tylko 1% zasobów rocznie, podczas gdy wzmożone działania w tej sferze pozwoliłyby zmniejszyć całkowite zużycie energii w Unii łącznie o 5-6%. Naturalną tego konsekwencją jest wprowadzenie w branży nieruchomości regulacji, które spowodują ograniczenie negatywnego wpływu zabudowy na środowisko.

Znaczenie czynników ESG dla inwestorów

Rola kryteriów ESG w sektorze nieruchomości będzie wzrastać. Oprócz regulacji unijnych, w prowadzeniu działalności inwestycyjnej ważna jest świadomość inwestorów związana z odpowiedzialnością za środowisko, która wpływa na podejmowane przez nich wybory. Niemniej, kluczowy dla decyzji inwestycyjnych pozostaje poziom ryzyka związany z nabywanymi nieruchomościami, który jest niższy w przypadku tzw. „zielonych budynków”. Obiekty z certyfikatem środowiskowym są dla inwestorów bardziej atrakcyjne inwestycyjnie, ponieważ przyznana im certyfikacja wpływa na transparentność i standaryzację transakcji. Dzięki certyfikatom inwestorzy zyskują możliwość natychmiastowego poznania wielu cech budynku, które na późniejszym etapie analizy nieruchomości i tak musiałyby zostać zweryfikowane. To ułatwia wybór preferowanych inwestycji w kontekście obowiązujących norm czy przyjętej strategii, jak również może przekładać się na oszczędność czasu i kosztów powiązanych z analizą stanu nabywanych nieruchomości.

- Z poziomem ryzyka bezpośrednio wiąże się zainteresowanie najemców. Umowy najmu najlepszych nieruchomości komercyjnych zazwyczaj podpisywane są na 5-10 lat. Istotna dla inwestorów jest zatem zdolność nieruchomości do przyciągania atrakcyjnych i wiarygodnych najemców nie tylko w najbliższej przyszłości, ale przede wszystkim w perspektywie długoterminowej. Aktywa nienadążające za rynkiem, szkodliwe dla środowiska, bądź mało przyjazne użytkownikom, są obarczone większym ryzykiem, co zazwyczaj skutkuje niższym poziomem komercjalizacji. Jest to widoczne szczególnie w sektorach biurowym i magazynowym – ocenia Tomasz Wiśniewski, Partner w Dziale Deal Advisory, Szef Zespołu Wycen w KPMG w Polsce.

Wpływ ESG na wyceny

Zagadnienia związane ze zrównoważonym budownictwem znajdują już swoje odzwierciedlenie w najważniejszych, międzynarodowych standardach wyceny. Przykładem mogą być Europejskie Standardy Wyceny 2020 (EVS 2020) wydawane przez Europejską Grupę Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (TEGOVA) lub Standardy zawodowe Królewskiego Instytutu Rzeczoznawców Dyplomowanych (RICS) tzw. Red Book.

- Warto zwrócić uwagę, że żadne standardy wyceny nie przewidują na razie traktowania aspektów ESG jako odosobnionego czynnika przekładającego się na wartość nieruchomości. W standardach EVS 2020 zauważono, że powyższe nie istnieją w izolacji, więc same w sobie nie mają istotnego wpływu na wartość. Pokrywają się one jednak z innymi czynnikami i w ten sposób wywierają wpływ na wartość nieruchomości w sposób pośredni, jako część większej całości – mówi Marcin Malmon, Wicedyrektor, Zespół Doradztwa i Wycen dla Sektora Nieruchomości w Dziale Deal Advisory w KPMG w Polsce.

Dynamiczny przyrost „zielonych nieruchomości” z certyfikatami

Obraz zrównoważonego budownictwa w Polsce najlepiej przedstawia ilość i powierzchnia obiektów, które uzyskały certyfikat środowiskowy (BREEAM, LEED, DGNB, HQE, WELL). Dane takie co roku udostępnia Polskie Stowarzyszenie Budownictwa Ekologicznego (Polish Green Building Council, PLGBC).

Zgodnie z ostatnim raportem PLGBC przedstawiającym stan z marca 2022 r., powierzchnia użytkowa certyfikowanych budynków w Polsce wynosi już 28,6 mln m² i od 2021 roku zwiększyła się o ponad 5 mln m², co oznacza 23,5% wzrostu w ciągu roku.

Z kolei liczba certyfikowanych budynków to 1.359, wobec 1.100 w 2021 r. Analizując poszczególne branże, warto podkreślić zwiększenie liczby certyfikacji w ostatnim roku. Tu liderem jest branża magazynowo-przemysłowa, która zanotowała aż 171 nowych obiektów certyfikowanych, co stanowi rekordowy 75% wzrost w porównaniu z rokiem poprzednim (rys. 1).

Co ciekawe certyfikaty uzyskują nie tylko nowe inwestycje, ale też obiekty istniejące. Na przestrzeni roku przybyło 2,9 mln m² certyfikowanej powierzchni użytkowej w budynkach nowo powstających oraz  2,7 mln m² w istniejących.

W miarę rozwoju i dojrzewania krajowego rynku „zielonych” budynków, można zaobserwować zmniejszenie udziału sektora nieruchomości biurowych, które zapoczątkowały standard certyfikacji w Polsce. Biurowce nadal utrzymują pozycję lidera (48% certyfikowanych budynków), jednak branża logistyczna wytrwale stara się je dogonić, zajmując drugie miejsce pod względem liczby obiektów i certyfikowanej powierzchni użytkowej (rys. 2).

Branże nastawione na ESG

Obiekty biurowe. Na koniec 2021 roku w Polsce było prawie 12,2 mln m² nowoczesnej powierzchni biurowej, z czego aż 87% certyfikowanej. Już od kilku lat wszystkie powstające w Polsce nowe inwestycje biurowe podlegają certyfikacji wielokryterialnej. W Warszawie ok. 93% całkowitej powierzchni nowoczesnych biurowców ma certyfikat środowiskowy i ta proporcja ma charakter stały.

Obiekty handlowe. Powierzchnia certyfikowanych obiektów handlowych po raz pierwszy przekroczyła połowę całkowitej nowoczesnej powierzchni handlowej w 2020 r., a udział ten został zwiększony o kolejne 3%, osiągając 54% z całkowitego zasobu, który na koniec 2021 roku wynosił ok. 12,3 mln m².

Obiekty magazynowo-przemysłowe. Już trzeci rok z rzędu można zaobserwować dynamiczny wzrost certyfikowanej powierzchni w tym sektorze. Jest on spowodowany ogólnym trendem zwiększania popytu na powierzchnie magazynowe w Polsce. W dużej mierze pomaga w tym strategiczna lokalizacja Polski, inwestycje w rozwój infrastruktury transportowej oraz wzmożony popyt ze strony sektora e-commerce, szczególnie w czasie pandemii. O ile rok wcześniej, w tej grupie przybyło 86 certyfikowanych obiektów, to w okresie marzec 2021 – marzec 2022 certyfikacji poddano rekordowe 171 budynków, dzięki czemu liczba wszystkich certyfikowanych budynków w tej branży osiągnęła prawie 400 (rys. 1).  Roczny przyrost „zielonej” powierzchni wyniósł 4 mln m², a jej udział wzrósł do 41% wobec 28% rok wcześniej.

Mieszkania. Także w sektorze mieszkaniowym widać zainteresowanie certyfikacjami wielokryterialnymi, choć w porównaniu z innymi branżami jest ono jeszcze stosunkowo niewielkie. Na przestrzeni roku przybyło 29 nowych budynków, a liczba wszystkich obiektów mieszkalnych poddanych dotychczas certyfikacji wyniosła 118 (rys. 1). Odnotowano 20% wzrost certyfikowanej powierzchni mieszkaniowej wobec 22% wzrostu w roku poprzednim.

Artykuł opracowano na podstawie informacji KPMG Polska oraz danych Stowarzyszenia PLGBC.