Deja vu

Zdaje się, że historia kołem się toczy i nastały czasy, w których przeżywamy małe deja vu z historii naszego kraju. Domyślam się, że wiele osób już zadaje sobie pytanie: co może się kryć pod powyższym zdaniem? Osoby ściśle związane z budownictwem, ale przecież nie tylko one, doskonale pamiętają czasy, gdy niczego w składach budowlanych nie było, a załatwienie wywrotki żwiru, cementu i innych materiałów budowlanych graniczyło z cudem. Bez odpowiedniego podejścia do sprzedawcy, a często wręczenia właściwego suweniru można było co najwyżej babki z piasku nad naszym morzem zrobić, a nie brać się za budowlankę. W obecnej chwili przypominają mi się tamte czasy, choć może w troszeczkę innym wymiarze. Otóż po okresie, gdy wszelkich materiałów budowlanych było w bród, a producenci udzielali dużych upustów na swoje towary, hurtownie dawały długie terminy płatności i wszyscy oni wręcz nachalnie reklamowali się, by zachęcić do zakupu ich towaru, przyszedł czas budowlanej posuchy. Ni stąd ni zowąd okazało się, że brakuje najbardziej potrzebnych i podstawowych materiałów budowlanych: kruszyw, cegieł, cementu, dachówek, ale również inne materiały nie są dostępne od ręki. W sklepach, hurtowniach, czy nawet u producentów obecnie tworzone są listy na zakup ww. towarów, a terminy ich dostarczenia sięgają jesieni, a przecież jesteśmy w połowie sezonu wiosennego. Cóż więc jest przyczyną takiego stanu? Jakaś czarna ospa wśród producentów? Z punktu widzenia wykonawców tak to wygląda, a jaka jest cała prawda i powód zaistniałej sytuacji można się tylko domyślać. Większość firm producenckich została przejęta przez zagraniczne potężne konsorcja i widać cała produkcja poszła tam gdzie większy zysk, czyli na zachód. Wchodzimy teraz powoli w sytuację, że materiały wyprodukowane u nas wracają z powrotem na nasz rynek tyle tylko, że przekraczają granicę kilkakrotnie, a to też wpływa na ich końcową cenę. Z kolei polscy producenci albo się nie wyrabiają, bądź też wyeksportowali swój towar i nie mają czym załatać powstałej na rynku dziury. O ile przez kilka ostatnich lat ceny materiałów praktycznie stały w miejscu, a ruch cenowy ograniczał się niemalże tylko do drobnych korekt, to obecnie hurtownie są nam w stanie zagwarantować cenę materiałów praktycznie tylko na ten moment, w którym materiał od razu zakupimy, a dla materiałów, które dopiero będą wytworzone ceny można przyjąć na zasadzie wróżenia z fusów, bądź bardziej oficjalnie i naukowo - stosując odpowiedni mnożnik do obecnej ceny. Właśnie: mnożnik, tylko jaki?

Do tej pory w kosztorysowaniu byliśmy raczej przyzwyczajeni do stosowania co najwyżej współczynników zmniejszających. Miało to miejsce głównie ze względu na rabaty udzielane przez hurtownie oraz ze względu na koszty transportu, które pokrywał albo producent albo hurtownia. Teraz mamy znaleźć „złoty współczynnik”, określający jaka będzie cena materiałów za pół roku. Jak go znaleźć skoro ceny w przeciągu dwóch kwartałów tego roku wzrastały od 0 do 50%, a niektórych materiałów nawet i o 100%? Sporządzając kosztorys inwestorski, czy później ofertowy, można wdepnąć na niezłą minę, która niejedno może nam urwać... Doszło do tego, że znajomi kosztorysanci zaczęli przyjmować do obliczeń ceny obowiązujące u naszych zagranicznych sąsiadów, wychodząc z założenia, że ceny materiałów w Polsce i tak niedługo osiągną poziom zachodni i wtedy dopiero skończy się wzrost cen w naszym kraju (mamy w końcu już ogłoszenia firm importujących cegłę i pustaki z Niemiec). Niestety w tej całej gonitwie cenowej najbardziej niewesoła jest sytuacja wykonawców. Obecnie firmy te borykają się z dużymi problemami finansowymi przy prowadzeniu długoterminowych inwestycji. Szczególnie nieciekawa jest sytuacja w przypadku zawartych umów ryczałtowych na wykonanie dzieła. W tego typach umowach (a do tej pory takie były przecież najczęściej zawierane) zawsze występuje ryzyko zmiany cen na rynku materiałowym, bądź wzrostu kosztów utrzymania pracowników, czy też innych kosztów, których to nie da się po prostu przewidzieć. Rzadko zawiera się klauzulę o ewentualnej zmianie cen ze względu na powyższe czynniki – przecież w innym przypadku nie byłby to ryczałt. Powstaje jednoznaczne pytanie: dlaczego więc zawiera się umowy ryczałtowe za całość wykonania dzieła, a nie tworzy się rozliczeń częściowych w oparciu o faktury materiałowe? Powód jest oczywisty - z punktu widzenia inwestora zachodziła gwarancja niezmienności ceny i wiadoma do zaplanowania ilość środków finansowych koniecznych dla zapewnienia wykonania inwestycji. Z kolei dla wykonawcy istniała możliwość ukrycia dodatkowych zysków w cenach materiałów. Do tej pory to się doskonale sprawdzało, teraz jak pokazuje życie – już nie, i niestety obecny rok pod tym względem nie sprzyja wykonawcom, a przeciągające się inwestycje mogą ich wręcz doprowadzić do bankructwa. Mamy już sytuacje, gdy wykonawcy schodzą z budów, w przypadkach w których nie można renegocjować umów z uwagi na znaczące podwyżki cen materiałów, bądź zaczynają dokładać do interesu. Inwestorzy z kolei rzadko kiedy rozumieją, bądź nie chcą zrozumieć sytuacji, która ma miejsce na rynku, a co za tym idzie – nie chcą lub nie mogą wprowadzić do umowy aneksu uwzględniającego nowe, często znacznie wyższe ceny. Sytuacje, w których na przykład przy budowie mieszkań na sprzedaż, ostateczne koszty poniesie kupujący, któremu zaserwuje się wyższą cenę za m², przy dzisiejszych brakach mieszkaniowych zdarzają się niestety nagminnie. Ponieważ (jak pokazuje wieloletnie doświadczenie w branży kosztorysowej) w całej cenie inwestycji materiały stanowią koszt rzędu 60-70%, to zmiany cenowe ich dotyczące mają decydujący wpływ na ostateczny koszt inwestycji. Dopóki sytuacja ta się nie ustabilizuje, ostateczny koszt inwestycji będzie zawsze niewiadomą, a przecież nie można zapominać, że wzrost ceny inwestycji o 20, 30% często przekłada się na miliony dodatkowo wydanych złotych, które trzeba skądś wziąć.

Oprócz materiałów mamy również i drugi czynnik, który coraz bardziej wpływa na wartość inwestycji, a mianowicie – stawka roboczogodziny. Jej udział nie jest tak spektakularny jak materiałów, ale i ona potrafi nieźle namieszać w kosztorysie. Stanowi o tym jej wzrost w ostatnim okresie. Nie tak dawno bowiem (w IV kwartale 2006 r.) mieliśmy średnią stawkę na poziomie 8,40 zł/r-g, w I kwartale 2007 – 9,20 zł-rg, a w II już 9,80 zł/r-g. Nastąpił więc wzrost o około 15%, czyli więcej aniżeli w okresie od IV kwartału 2004 r. do IV kwartału 2006 r., gdzie ten wzrost wyniósł około 10%. Jaka będzie dalsza tendencja zmian stawek roboczogodzin, na tę chwilę trudno zgadnąć. Jedno jest pewne: będą wciąż rosnąć, już teraz bowiem można zaobserwować ciekawą tendencję. Do kalkulacji kosztorysowej przyjmuje się stawki rzędu 15, a nawet i 20 zł/r-g, a następnie na ich podstawie zawiera się umowy. Widać wyraźnie, że po latach macoszego traktowania pracowników budowlanych mamy do czynienia z sytuacją, w której w budownictwie nawet szeregowy pracownik może nieźle nie tylko się narobić, ale wreszcie i zarobić.

Tak dynamiczny wzrost stawek robocizny spowodowało wiele czynników, najistotniejszym wydaje się być po prostu brak siły roboczej – fachowców starej daty coraz mniej, młodzi nie chcą uczyć się fachu, bądź liznąwszy co nie co praktyki na polskich budowach czym prędzej czmychają za granicę – tam wciąż można na budowie zarobić więcej. Czy zatem podobnie, jak w przypadku materiałów, stawki roboczogodzin zatrzymają się dopiero na poziomie zachodnim? Póki co wszystkie znaki na niebie i ziemi na to wskazują, z jednym, jak sądzę bardzo istotnym zastrzeżeniem, mianowicie: głównym motorem napędowym stała się łatwość uzyskania kredytu o niewysokim oprocentowaniu i póki banki nic nie zmienią, aby przeciętnemu Kowalskiemu było trudniej uzyskać kredyt, będzie można liczyć na dalszy rozwój w budownictwie. Niestety ciągły wzrost cen powoduje, że Kowalski, który zaciąga kredyt, zamiast zakupić mieszkanie 3-, 4-pokojowe, może sobie „zafundować” co najwyżej dużą kawalerkę lub małe dwa pokoje, a do tego pozostaje mu konieczność spłaty kredytu przez kolejne 30-35 lat.