Znaczenie zmian zaproponowanych przez rząd w obecnej reformie planowania i zagospodarowania przestrzennego można porównać z tą sprzed 21 lat. Przy czym tamta reforma zlikwidowała ogólne plany zagospodarowania przestrzennego, jakimi objęte były całe gminy. Natomiast obecna, która zacznie obowiązywać najpóźniej we wrześniu 2023 r., takie plany przywraca. Co to oznacza dla inwestorów i dlaczego tak się jej obawiają?

Porażka pierwszej reformy planistycznej

Niestety, wielu wciąż ma w pamięci skutki pierwszej reformy. W największym skrócie chodzi o to, że pozwolenia na budowę miały być wydawane na podstawie nowych, szczegółowych planów zagospodarowania przestrzennego. Sądzono, że ponieważ gminom będzie zależało na inwestycjach, więc szybko je uchwalą. Jednak praktyka poszła w zupełnie innym kierunku. Okazało się, że gminy nie palą się do uchwalania planów, więc powszechne stało się to, co miało być wyjątkiem od zasady, czyli wydawanie pozwoleń na budowę na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Co gorsza, przystosowywanie się do nowych reguł zajęło urzędnikom kilka lat. Pech chciał, że zbiegło się to z boomem mieszkaniowym po wejściu Polski do UE. Ponieważ deweloperzy nie byli w stanie szybko reagować na rosnący popyt, ceny działek i mieszkań rosły w galopującym tempie.

Efektem ubocznym było niekontrolowane rozlewanie się miast i ogólnie chaos przestrzenny. Kolejne rządy próbowały więc walczyć z tą patologią, ale z marnym skutkiem. W 2009 r. sejmowa komisja „Przyjazne państwo” zaproponowała nawet drastyczne rozwiązanie, jakim miałoby być pozbawienie gmin możliwości pobierania podatku od nieruchomości dla terenów nieobjętych planem zagospodarowania przestrzennego. Ten pomysł został jednak zarzucony, że względu na niezgodność z konstytucją.

Za reformę planowania przestrzennego i przepisów budowlanych zabrał się też rząd PO-PSL. W 2012 r. powołał on nawet specjalną komisję kodyfikacyjną, której zadaniem było przygotowanie projektu Kodeksu urbanistyczno-budowlanego. Jesienią 2016 r. – już za rządów PiS – odbyły się konsultacje społeczne, w których uczestniczyło ponad 3,4 tys. osób. Jednak w 2018 r. rząd uznał, że to gigantyczne przedsięwzięcie legislacyjne obarczone jest zbyt dużym ryzykiem. Wymagałoby ono zmian ok. 140 ustaw i rozporządzeń.