Od Autora
W poprzedniej publikacji przedstawiłem streszczenie Prawa Budowlanego w części dotyczącej podstaw, trybu i zasad opracowania planu kierunkowego składającego się z planu przeznaczenia terenów do użytkowania i planu zabudowy. Na tym rola Gminy się nie kończy, jako że niemieckie Prawo Budowlane wyposaża Gminę w uprawnienia i nakłada obowiązek przygotowania terenów budowlanych do zabudowy łącznie z jego uzbrojeniem.
Instrumentami gospodarki przestrzennej oddanymi na mocy Prawa Budowlanego do dyspozycji Gminy są:
- uprawnienia do przeprowadzenia z urzędu parcelacji dostosowującej obszar objęty planem do zabudowy, tj. dostosowaniem wielkości działek budowlanych do potrzeb wynikających z planu zabudowy i przeznaczenia terenów dla potrzeb ochrony środowiska,
- prawo do parcelacji działek zabudowanych (ograniczenie powierzchni) i niezabudowanych na obszarze objętym planem i obszarze planu pozyskiwania powierzchni użytkowych,
- zasady wypłaty odszkodowania za utratę lub ograniczenie praw własności przez właścicieli nieruchomości,
- prawo pierwokupu gruntów objętych planem zabudowy i planem ochrony środowiska naturalnego,
- gwarancje ustawowe dla zobowiązań finansowych Gminy z tytułu parcelacji oraz gwarancje ustawowe dla właścicieli działek, którym przysługuje odszkodowanie w pieniądzu,
- prawo zastawu zobowiązań Gminy, jako podstawy kredytowania budownictwa i remontów,
- prawo do odsetek od należnego odszkodowania za okres od dnia utraty prawa do nieruchomości do dnia wypłaty (w wysokości bazowej ustalanej przez Bundesbank powiększonej o 2 punkty procentowe).
Jak już wspomniałem referując zasady opracowania planu, streszczane przepisy podaję w kolejności nieurzędowego wglądu w zawartość Prawa Budowlanego (w dalszej części używam skrótu Pb).
Część I
- Każdy, kto poniósł stratę na skutek utraty wartości nieruchomości w wyniku zmian wprowadzonych przez plan zabudowy ma prawo żądać odszkodowania w pieniądzu. Roszczenie odszkodowania w pieniądzu lub przejęcia innej nieruchomości przysługują, kiedy działka jest przeznaczona na:
- potrzeby gminy, takie jak sport lub rekreacja,
- zorganizowane budownictwo mieszkaniowe,
- inne potrzeby celowe mające poprawić warunki życia i komunikacji,
- powierzchnie pod budowę dróg,
- powierzchnie dla zaopatrzenia,
- powierzchnie do składowania odpadów, ochrony przeciwpowodziowej i regulacji rzek,
- powierzchnie zieleni,
- powierzchnie dla cmentarzy, wykopalisk archeologicznych oraz ochrony zasobów mineralnych, gleby i innych dóbr chronionych,
- powierzchnie dla zgromadzeń oraz gminnych miejsc parkowania i garażowania,
- powierzchnie dla zadań specjalnych Gminy,
- powierzchnie wolne od zabudowy,
- powierzchnie stawów i jezior dla potrzeb przemysłu, ochrony i regulacji,
- powierzchnie dla ochrony natury i krajobrazu.
Prawa właścicieli nieruchomości do odszkodowania we wszystkich wymienionych przypadkach są zagwarantowane ustawą.
- Termin przekazania działki może ulec przesunięciu, jeżeli realizacja planu zabudowy nie wymaga wejścia na działkę, lub kiedy zadania zapisane w Pb (dotyczące przyszłych potrzeb komunikacyjnych, zaopatrzeniowych i zieleni) nie będą wprowadzone w życie.
- Właściciel oraz współwłaściciel może dochodzić swoich praw, kiedy urzeczywistnienie planu zabudowy nie wymaga pozbawienia go własności. Dotyczy to również działek przeznaczonych zgodnie z Pb dla przyszłych potrzeb komunikacyjnych, zaopatrzeniowych i zieleni.
- Ustalone w planie zabudowy na stałe (na podstawie prawa) powierzchnie komunikacyjne i powierzchnie niezbędne dla wykonywania postanowień prawa nie mogą być zajmowane na inne cele.
Jeżeli plan zabudowy przewiduje konieczność zajęcia terenu zadrzewionego, lub terenu z innymi roślinami i stawami na wymienione wyżej cele, właściciel ma prawo do odszkodowania w pieniądzu.
- Jeżeli działka budowlana została przez jej posiadacza przekazana osobie trzeciej do użytkowania bezpłatnego w sposób prawnie dopuszczalny, właściciel może na zasadach ogólnych domagać się odszkodowania. Jeżeli działka budowlana jest użytkowana dłużej niż 7 lat, odszkodowanie przysługuje w wysokości różnicy wartości w dniu przekazania i wartości w dniu wyceny spowodowanej zmianą lub zniesieniem użytkowania.
Szczególnych regulacji dotyczących różnych przypadków z uwagi na streszczenie nie podaję.
- Postępowanie odszkodowawcze przewiduje również przekazanie innych praw majątkowych Gminy właścicielom działek objętych pierwokupem.
- Wartość bonitacyjna gleby nie podlega odszkodowaniu, jeżeli:
- działka jest przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe, oraz ochronę miejsc pracy,
- działka jest niezbędna dla realizacji zadań wymienionych w Pb.
- Podstawę dla ustalenia odszkodowania stanowi sprawozdanie organu ds. odszkodowań. Prawo do odwołania się od decyzji organu wygasa po trzech latach.
- Dla zakończenia planowanej urbanizacji nowych terenów można również zabudowane i wolne tereny parcelować w sposób podporządkowany potrzebom planu. Parcelacja może mieć miejsce pod warunkiem, że obszar jej wynika z planu zabudowy w rozumieniu Pb.
- Parcelacja może być zarządzona i przeprowadzona przez Gminę na podstawie planu zabudowy lub (dla przyśpieszenia zabudowy poszczególnych wydzielonych fragmentów danej miejscowości) na podstawie wycinkowych planów zabudowy.
- Władze krajowe mogą ustalić zasady prawne parcelacji w zakresie:
- obowiązku powołania przez Gminę komisji parcelacyjnej z uprawnieniami do ustalania odszkodowań,
- zakresu decyzji podejmowanych przez komisje parcelacyjne,
- nadanie komisjom parcelacyjnym uprawnień zgodnie z Pb do przygotowania dokumentacji wymiaru odszkodowań,
- wypłaty odszkodowania w trybie polecenia prawnego wydanego w ramach postępowania parcelacyjnego lub przez organ odwoławczy,
- wypłaty odszkodowań z tytułu pozbawienia praw własności na skutek zarządzenia komasacji gruntów w toku procedur parcelacyjnych przeprowadzanych na podstawie polecenia właściwych organów.
- Na obwieszczenie Gminy o parcelacji nie przysługuje zażalenie. Decyzja o parcelacji powinna być podjęta po wysłuchaniu stanowisk właścicieli działek. Obszar objęty parcelacją powinien być wskazany na mapie z oznaczeniem granic działki każdego z właścicieli.
Parcelacja obszaru objętego planem zabudowy nie może być przeprowadzona do czasu zatwierdzenia planu zabudowy.
- W parcelacji uczestniczą:
- właściciele działek znajdujących się na obszarze objętym parcelacją,
- posiadacze praw współwłasności zapisanych w księdze wieczystej oraz wierzytelności obciążających hipotekę,
- posiadacze innych praw i obciążeń nieuwzględnionych w księdze wieczystej,
- Gmina,
- inne osoby wymienione w Pb.
Osoby wymienione wyżej oraz wierzyciele hipoteczni będący uczestnikami parcelacji powinni zarejestrować swoje prawa własności zapisane w księgach wieczystych. Właściciele działek objętych parcelacją powinni wyjaśnić stan i rodzaj wierzytelności hipotecznych obciążających ich działki.
- Zmiana właściciela nieruchomości w trakcie procedur powoduje zmianę osoby uprawnionej do uczestnictwa w postępowaniu parcelacyjnym.
- Do powołania komisji parcelacyjnej uprawniona jest Gmina. Obwieszczenie o powołaniu Komisji stanowi jednocześnie wezwanie do aktualizacji przez właścicieli zapisów w księgach wieczystych.
- Podstawy scalania gruntów:
- działka może być podzielona lub rozporządzona na inne cele niż wymienione w ustawie Pb tylko w przypadku, jeżeli jest to zgodne z planem remontu zabudowy lub jest niezbędne z uwagi na zagrożenie katastrofą,
- kiedy dla wykonania planu zabudowy jest konieczna zasadnicza zmiana powierzchni działek,
- za zgodą właścicieli lub zgodą wspólnoty dla podniesienia wartości terenów budowlanych i wartości udziałów członków wspólnoty właścicieli nieruchomości.
- Obszar parcelacji obejmuje tereny wyznaczone planem zabudowy. Może ponadto obejmować powierzchnie wydzielone pod ochronę środowiska. Parcelacja może obejmować całość terenu lub jego część.
- Gotowość działki do scalania wymaga sporządzenia „Karty składników scalania” dla każdej działki i „Wykazu kart składników scaleniowych” dla obszaru scalania. „Karta składnika scalania” powinna zawierać: wielkość i położenie działki na obszarze scalania, opis zabudowy i nazwisko właściciela oraz:
- numer księgi wieczystej i katastru nieruchomości,
- opis przeznaczenia nieruchomości, nazwę ulicy i numer domu,
- obciążenia i ograniczone prawa własności zapisane w dziale II księgi wieczystej.
- Organ przeprowadzający parcelację powiadamia Urząd Ksiąg Wieczystych i kierownictwo katastru nieruchomości o przeprowadzanych procedurach i decyzjach parcelacyjnych. Urząd Ksiąg Wieczystych wprowadza te informacje do ksiąg. Urząd Ksiąg Wieczystych i kierownictwo katastru powiadamiają prowadzących parcelacje o wszelkich zmianach, jakie wprowadzono do ksiąg wieczystych i katastru nieruchomości.
- Do księgi wieczystej podlega również wpis o zarządzeniu przymusu parcelacji wydanego w trybie egzekucji sądowej stwierdzającej, że procedura parcelacyjna w stosunku do właściciela działki zapisanej w księdze wieczystej jest przeprowadzona zgodnie z prawem.
- Obszar działek przeznaczonych do parcelacji jest ilością obliczeniową powierzchni parcelowanej. Przed dokonaniem podziału powierzchni, gmina lub jej organ na podstawie planu zabudowy (lub na podstawie planu zabudowy części miejscowości) ustala potrzeby i wielkości działek dla potrzeb własnych podając:
- powierzchnie dla komunikacji - jak ulice, drogi (drogi osiedlowe, place i drogi zbiorcze),
- powierzchnie dla parkingów, zieleni miejskiej, zamkniętych ogrodów dziecięcych i terenów dla ochrony środowiska naturalnego w rozumieniu ustawy Bundestagu o ochronie środowiska oraz powierzchni wymienionych w Pb
w celu ich włączenia do ogólnego planu parcelacji.