Jak niemiecka gmina zagospodarowuje tereny objęte planem (cz. II)

Część II

22. Przy podziale parcelacyjnym wg wartości ziemi każdy z właścicieli powinien otrzymać działkę o równowartości działki posiadanej przed podziałem. Przy wymianie wtórnej działek, po parcelacyjnej, różnica pomiędzy wartością działek powinna być wypłacona w pieniądzu. Jest możliwa na życzenie właścicieli zamiana działek o zbliżonej powierzchni, lecz o różnej wartości, po dokonaniu dopłaty wyrównawczej w pieniądzu.
    Na wniosek właściciela, który na obszarze parcelacji posiada budynek mieszkalny lub produkcyjny, dla którego odtworzenia nie może uzyskać odpowiedniej działki budowlanej, należy przyznać działkę zastępczą poza obszarem pierwotnej zabudowy Właściciel objęty parcelacją może otrzymać odszkodowanie:
    • w pieniądzu,
    • inną działkę w obszarze parcelacji,
    • prawo do wspólnej własności na terenie innej działki przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową lub służebności na innych działkach w obszarze parcelacji.
    Jeżeli właściciel parcelowanej działki jest zainteresowany budową na terenie obszaru parcelacji to może otrzymać działkę nieprzeznaczoną na inne cele. Jeżeli działka taka różni się wartością, zainteresowany powinien wnieść wyrównanie w pieniądzu.
     
23. Prawa własności i pozostałe ograniczone prawa własności oraz prawa osobiste po przeprowadzonej parcelacji ulegają przeniesieniu na działki przejęte.
     
24. Prawa własności dotyczące działek przeznaczonych na komunikację, place zabaw dzieci, wypoczynkowe, garaże i parkingi itp. tereny w rozumieniu Pb – należą do Gminy, a zarządzanie nimi podlega prawu krajowemu.
     
25. Kiedy cel parcelacji zostaje osiągnięty, działki stają się własnością Gminy.
    Przy podziale działki będącej własnością Gminy na części (lub kiedy jednemu właścicielowi zostaje przyznana więcej niż jedna działka) ustala się cenę jednej działki w wysokości średniej z ceny podzielonych działek.
     
26. Działki „z podziału” otrzymują odszkodowania za naruszenie stosunków prawnych, podobnie jak działki będące przedmiotem podziału. Właściciel nowej zamiennej działki może wykupić służebności obciążające działkę.
     
27. Zobowiązania Gminy z tytułu odszkodowań, płatne w okresie do 10 lat, zostaną obciążone wartością odsetek należnych za okres do dnia wypłaty, lub okres dłuższy w przypadku przywrócenia terminu odwoławczego. Wypłaty należności będą obliczane w kwotach podwyższonych o dwa punkty procentowe w stosunku do odsetek bazowych ustalonych zgodnie z § 247 Kodeksu Cywilnego.
     
28. Zobowiązania Gminy wobec właścicieli mogą stanowić zabezpieczenie kredytu bankowego pod:
    • nowe budownictwo, odbudowę zniszczonych budynków, rekonstrukcje starych budynków,
    • wprowadzenie koniecznych remontów dla utrzymania budynków,
    • spłatę zobowiązań zaciągniętych na hipotekę.
       
29. Plan parcelacji jest ustanawiany na podstawie rozprawy pomiędzy właścicielami. Zatwierdzenie planu parcelacji następuje po rozstrzygnięciu przez sąd skarg na decyzje komisji parcelacyjnej. Plan parcelacji podlega (pod względem formalnym i zawartości) wprowadzeniu do katastru nieruchomości.
     
30. Decyzja zatwierdzająca plan parcelacji składa się z „Kart parcelacji” i „Spisu kart parcelacji”. Karta parcelacji ustala przyszły stan działki na obszarze parcelacji wraz z granicami zgodnie z Pb.
    Wykaz kart parcelacji zawiera:
    • opis działki z podaniem wymiarów, wielkości i przeznaczenia, miejsce położenia poprzedniej działki i nazwiska właściciela,
    • służebności gruntowe i osobiste,
    • obciążenia hipoteczne i inne.
    Gmina po zatwierdzeniu planu parcelacji wydaje obwieszczenie o wejściu planu parcelacji w życie.
     
31. Plan parcelacji może być realizowany od momentu zabezpieczenia pokrycia finansowego dla wypłaty odszkodowań pieniężnych. Niewymagające wysokich odszkodowań części planu parcelacji mogą być zatwierdzone obwieszczeniem, kiedy wysokość odszkodowań może być szybko zrealizowana z budżetu Gminy. Osoby, które zostały powiadomione o nakazie prawnym wykonania parcelacji, są uprawnione do odszkodowań.
     
32. Zmiana planu parcelacji przez organ parcelacyjny może nastąpić przed jego niewzruszalnym zatwierdzeniem, kiedy:
    • ulega zmianie plan zabudowy,
    • nie nabrały mocy prawnej decyzje odszkodowawcze,
    • podziały geodezyjne są wadliwe i niezrozumiałe.
    Korekty w księgach wieczystych:

33. Organ parcelacyjny, kiedy to jest konieczne i akceptowane przez lokalną społeczność, może wprowadzić parcelację przed ostatecznym zatwierdzeniem.
    Przygotowanie i koszty rzeczowe parcelacji ponosi Gmina, przy czym wszelkie zmiany wprowadzane do ksiąg wieczystych i katastru nieruchomości są zwolnione od opłat urzędowych. Natomiast w sprawie opłat krajowych obowiązują przepisy krajowe.
     
34. Gmina może przeprowadzić parcelację uproszczoną w duchu przepisów prawa budowlanego, kiedy:
    • granice pomiędzy działkami nie są kwestionowane oraz
    • części działek zostały wymienione dobrowolnie,
    • każdy z właścicieli wyraża zgodę na wycenę działki wymienianej na nową bez dopłaty, lub kiedy wyceny są równoważne,
    • korzyści finansowe z zamiany działek można wyrównywać w pieniądzu.
    Zatwierdzenie wyników parcelacji uproszczonej wymaga potwierdzenia zgody na podział i odszkodowania dokonania wpisów do ksiąg wieczystych i katastru.
    Obciążenia finansowe gminy polegają na uznaniu, że wierzycielem i dłużnikiem obciążeń finansowych tytułu parcelacji jest Gmina. Uczestnicy parcelacji mogą żądać również wykonania przez Gminę innych uzgodnionych zobowiązań. Pokrycie zobowiązań następuje w trybie ustalonym w obwieszczeniu wydanym przez Gminę w trybie Pb.
     
35. Przywrócenie posiadania nieruchomości wymaga zmiany w księgach wieczystych i jest możliwe w przypadku:
    • niekwestionowanych zmian w założeniach planu zabudowy,
    • zmian w przepisach wymagających zmian w zabudowie,
    • odstąpienia od zabudowy,
    • odszkodowanie zostaje zrealizowane przez zamianę na inną działkę,
    • w innych szczególnych przypadkach przewidzianych prawem.
       
36. Cel wywłaszczenia określa Pb, zgodnie z którym może ono mieć miejsce w przypadku:
    • konieczności wywłaszczenia pod uzasadnione potrzeby planu zabudowy,
    • wywłaszczenie nieznacznych części działek położonych na obszarze planu zabudowy, szczególnie niezbędnych dla wypełnienia „szczerb” w planie zabudowy,
    • wywłaszczenie dla odszkodowania w formie działek zastępczych,
    • wywłaszczenie z posiadanych praw dla nadania nowych praw własności,
    • wywłaszczenie wynikające z niewykonania przez właściciela zobowiązań nałożonych zgodnie z Pb.
       
37. Wywłaszczyć można jedynie działkę budowlaną niepozbawioną prawa własności i nieobciążoną innymi prawami i zobowiązaniami oraz nieobciążoną zasiedzeniem lub ograniczonym użytkowaniem przez osoby trzecie. Wywłaszczenie może mieć miejsce dopiero po przywróceniu pełnych praw własności właścicielowi nieruchomości.
     
38. Wywłaszczenie z innych przyczyn jest dopuszczalne w wyjątkowym przypadku poza parcelacją, jeżeli dobro ogółu tego wymaga, a inne sposoby rozwiązania nie są możliwe. Prawo budowlane omawia te wszystkie przypadki, kiedy wywłaszczenie można uznać za konieczne i jest to wynikiem oceny działania na rzecz dobra ogółu, które jest definiowane, jako realizacja prawa budowlanego i planu zabudowy. Wywłaszczenie dla rozwiązania problemów urbanistyczno-budowlanych następuje, kiedy zachodzi konieczność zastępczego wykonania remontów objętych planem zabudowy i przeciwdziałania katastrofie.
    Gmina może zająć nieruchomość w trybie przymusu, jeżeli na innej drodze nie można jej udostępnić dla wykonania pilnych prac np. remontów zabezpieczających.
     
39. Wywłaszczenie za odszkodowaniem w formie przydzielenia innej działki jest możliwe, kiedy:
    • odszkodowanie takie przysługuje na podstawie Prawa budowlanego § 100,
    • działka jest przeznaczona pod budowę obiektów nauki, zdrowia i opieki społecznej,
    • działka jest przeznaczona dla organizacji prowadzących działalność religijną i społeczną na rzecz mieszkańców gminy.
       
40. Działka może być utrzymana w dotychczasowej wielkości, kiedy inne cele wywłaszczenia są zapewnione. Kiedy działka jest dzierżawiona wieczyście, właściciel może żądać, aby obciążenia poniesione z tego tytułu doliczyć do odszkodowania.
     
41. Zasady odszkodowań dla wywłaszczanych i gwarancje wypłaty odszkodowań reguluje § 254 niemieckiego kodeksu cywilnego. Wymiar odszkodowań ustala organ wywłaszczający we wniosku o wywłaszczenie.
     
42. Odszkodowanie staje się wymagalne, kiedy prawo o wywłaszczeniu jest orzeczone i nie zostało zakwestionowane w terminie odwoławczym. Odszkodowanie może być zrealizowane w formie działki zastępczej, jeżeli przyjęto takie zobowiązanie.
     
43. Odszkodowanie za grunt wywłaszczony na potrzeby komunikacji ustala władza odszkodowawcza wg wiarygodnej wartości w dniu, w którym organ odszkodowawczy o tym postanowił. Jeżeli wywłaszczenie części działki uniemożliwia gospodarcze użytkowanie pozostałej części, wywłaszczany może żądać wywłaszczenia całości. Kiedy właściciel „działki użytkowanej przemysłowo” przestanie ją użytkować dla potrzeb przemysłu, działka ta przestaje podlegać ochronie przewidzianej w Pb i nie może być ponownie przeznaczona pod cele przemysłowe.
     
44. Jeżeli nie można ocenić utraty z pozostałej po parcelacji części mienia, odszkodowanie należy obliczyć wg sprawiedliwej oceny jak dla utraty korzyści z całej działki (wraz z częścią pozostawioną właścicielowi). Dotyczy to w szczególności:
    • utraty zysku z działalności gospodarczej lub
    • utraty pożytków z upraw.
    Średnia ocena utraconych dochodów z działalności gospodarczej powinna być porównywalna z analogiczną działalnością prowadzoną w obszarze wokół parcelacji.