Jak niemiecka gmina zagospodarowuje tereny objęte planem (cz. III)

Jerzy Kubiszewski

Niemieckie Prawo Budowlane wyposaża Gminę w uprawnienia i nakłada obowiązek przygotowania terenów budowlanych do zabudowy łącznie z jego uzbrojeniem. Autor przedstawia streszczenie przepisów w tym zakresie.

Prawa służebności na działkach sąsiednich, a w tym prawa osobiste, mogą być utrzymane, jeżeli jest to możliwe.
Prawa służebności zastępczych na działce dotychczas nieobciążonej nie mogą być stosowane bez zgody właściciela działki sąsiedniej i bez ich nabycia (zgoda nie dotyczy służebności doprowadzenia energii elektrycznej, wody i kanalizacji oraz innych sieci infrastrukturalnych), przy czym właścicielowi działki świadczącej te służebności przysługuje wynagrodzenie. Za prawa, które nie zostały przeniesione, a z których właściciel został wywłaszczony, przysługuje odszkodowanie.
Prawomocne poręczenia hipoteczne lub nowe poręczenia podlegają wywłaszczeniu w wysokości zapisanej na hipotece. Zgodnie z prawem cywilnym podlegają one regulacji w trybie Pb.
Odszkodowanie jest wypłacane jednorazowo, o ile prawo nie przewiduje inaczej, i jest wpłacane na konto wywłaszczonego w ustalonym terminie. Odszkodowanie wypłacane jest w należnej wysokości plus odsetki (wyższe o dwa punkty procentowe od notowań banku centralnego) za okres do dnia wypłaty zgodnie z § 247 kodeksu cywilnego.
Odszkodowanie w formie działki zastępczej jest realizowane na wniosek wywłaszczanego właściciela, uzasadniony koniecznością odtworzenia jego warsztatu czy też miejsca pracy twórczej lub wykonywania innej działalności społecznie użytecznej.
Jeżeli wartość działki zastępczej jest niższa od należnego odszkodowania lub je przekracza rozliczenie następuje w pieniądzu.
Odszkodowanie poprzez zagwarantowanie innych praw wywłaszczany może uzyskać na własne żądanie po udowodnieniu, że wyliczone odszkodowanie jest zbyt niskie w stosunku do utraty korzyści. Może to nastąpić, w formie współwłasności na innej działce w celu budowy domu, współudziale w budowie małego osiedla lub służebności na innej działce.
Wywłaszczony właściciel może żądać cofnięcia wywłaszczenia, kiedy:
- zabudowa nie nastąpiła w terminie przewidzianym w Pb,
- Gmina nie realizuje zadań określonych przez Pb.
Cofnięcie wywłaszczenia może być uchylone, jeżeli właściciel nie zabuduje działki zgodnie z planem zabudowy. W przypadku cofnięcia wywłaszczenia, wypłacone odszkodowanie podlega zwrotowi w wysokości proporcjonalnej do wielkości zwróconej działki.
O wywłaszczeniu decyduje Wyższy Urząd ds. Wywłaszczeń. Rząd krajowy decyduje o właściwości miejsca, to jest lokalizacji ww. Urzędu, w którym będą podejmowane decyzje o wywłaszczeniu działek w poszczególnych miejscowościach.
Wniosek o wywłaszczenie Gmina składa w ciągu jednego miesiąca do właściwego organu wywłaszczeniowego.
Uczestnikami postępowania wywłaszczeniowego są:
- wnioskodawca,
- właściciel wymieniony w księdze wieczystej oraz właściciele praw uwidocznionych w księdze wieczystej,
- posiadacz innych praw nieodnotowanych w księdze wieczystej a obciążających działkę, lub praw związanych z użytkowaniem i służebności osobistych,
- w przypadku odszkodowania w formie działki – osoby posiadające prawo do działki zastępczej,
- właściciel działki wywłaszczony w trybie § 91,
- Gmina.
Jeżeli na hipotece jest zapisany dług lub renta hipoteczna, osoby uprawnione do ich otrzymania podlegają przepisom Pb.
Rokowania wywłaszczeniowe mogą być prowadzone w trybie przyśpieszonym. Wyższy urząd ds. wywłaszczeń może takie postanowienie ogłosić w trybie przepisów porządkowych wydanych przed terminem rozprawy.
Przed ustaleniem wartości działki, jeżeli kwota odszkodowania jest sporna, może on zarządzić ekspertyzę.
Organ ten może wysłuchać opinii wyższego organu ds. gospodarki terenowej, właściwego dla obszaru na którym ma być realizowany plan zabudowy.
Postępowanie należy poprzedzić ustaleniem terminów i zawiadomieniem uczestników. Wnioskodawca rokowań ma obowiązek na miesiąc przed rokowaniami powiadomić właścicieli wskazanych działek.
Organ wywłaszczeniowy przeprowadza podział księgi własności (wieczystej) na odrębne księgi dla każdej wywłaszczanej części. Wywłaszczeniu podlega każdy uczestnik postępowania odrębnie.
Wywłaszczenie nie jest zakończone do czasu zatwierdzenia decyzji przez wyższy organy wywłaszczeniowy i jej wydania każdemu z uczestników wywłaszczenia odrębnie. Decyzja ta powinna zawierać:
- nazwisko objętego wywłaszczeniem,
- nazwiska uczestników,
- cel i termin opuszczenia działki,
- stan prawny działki na podstawie księgi wieczystej i katastru,
- inne prawa osób trzecich do działki.
Bieg terminu przekazania praw własności ustala organ wywłaszczeniowy.
Jeżeli nie jest możliwe odszkodowanie w pieniądzu lub działce zastępczej, wywłaszczony może otrzymać inne prawa do nieruchomości. Organ wywłaszczeniowy powinien przekazać zestawienie praw, które mogą być przeniesione na wywłaszczanego. Wniosek wywłaszczanego powinien być załatwiony w ciągu dwóch miesięcy.
Wcześniejsze wprowadzenie na wywłaszczaną działkę jest możliwe za przyzwoleniem opinii publicznej i tylko wtedy, jeżeli jest to niezbędne z uwagi na bezpieczeństwo i interes ogółu. Wprowadzenie powinno nastąpić w ciągu 14 dni od daty podjęcia decyzji.
Wejście w życie decyzji wywłaszczeniowej następuje po przyznaniu odszkodowania, przyznaniu działki zamiennej i zabezpieczeniu kwoty odszkodowania.
Zniesienie wywłaszczenia następuje, jeżeli w ciągu jednego miesiąca od ustanowionej daty nie nastąpi płatność odszkodowania. Zniesienie wywłaszczenia zostaje odnotowane w księdze wieczystej.
Wnioskodawcy, po odrzuceniu ich wniosku, ponoszą koszty odwołań (czyli koszty przygotowania powtórnej opinii prawnej dla uczestnika wywłaszczenia).
Obowiązek udostępnienia terenu wywłaszczanego pod uzbrojenie terenów budowlanych spoczywa na Gminie, o ile Gmina nie jest zobowiązana do działania w trybie innych przepisów.
Gmina dla przekazania osobom trzecim terenu pod uzbrojenie zawiera umowę stosownie do przepisów prawa krajowego lub federalnego. Osoby trzecie przejmujące teren są zobowiązane do pokrycia kosztów przejęcia.
Wybudowanie urządzeń uzbrojenia terenu wynika bezpośrednio z planu zabudowy.
Właściciele są zobowiązani umieścić na swoim terenie:
- oświetlenie ulicy,
- znaki rozpoznawcze i wskazania urządzeń uzbrojenia,
- numer działki.
Gmina pobiera na pokrycie kosztów uzbrojenia składkę uzbrojeniową w rozumieniu Pb na:
- przebudowę publicznie używanych ulic, dróg i placów,
- budowę chodników i dróg dla mieszkańców przy drogach publicznych obciążonych transportem ciężarowym,
- budowę dróg zbiorczych w obszarach zabudowy oraz dróg i placów niezbędnych dla uzbrojenia terenu,
- budowę parków i zieleni miejskiej,
- budowę urządzeń ochrony środowiska.
  Składka uzbrojeniowa może być podzielona na części zgodnie z planem kosztów budowy uzbrojenia.
Zakres wydatków uzbrojeniowych zgodnie z Pb powinien obejmować:
- tereny dotychczas nieuzbrojone,
- pierwsze zaopatrzenie w wodę i oświetlenie,
- planowe zadania uzbrojeniowe wynikające z planu zabudowy.
Zakres uzbrojenia powinien być oparty na krajowych przepisach ustalających składkę za rozszerzenie i poprawę stanu uzbrojenia terenu. Zakres uzbrojenia objęty składką nie obejmuje mostów, tuneli, przejść podziemnych, dróg federalnych i krajowych oraz ich poszerzenia.
Dla pokrycia kosztów pełnego zakresu uzbrojenia składka może być podniesiona pod warunkiem, że zakres uzbrojenia jest przez właścicieli działek akceptowany, przy czym Gmina pokrywa 10% wzrostu składki.
Zakres uzbrojenia i koszty uzbrojenia należy ustalać na podstawie rzeczywistych kosztów. Gmina ustala stawkę jednolitą na podstawie średnich kosztów wybudowanego uzbrojenia.
Zakres uzbrojenia przypadającego na działki budowlane ustala się wg:
- potrzeb rzeczywistych,
- powierzchni działek,
- szerokości działek.
Zasady podziału powinny być uzgodnione wspólnie z właścicielami działek. Zasady ustalania zakresu i wysokości składek na uzbrojenie Gmina potwierdza uchwalając Statut Uzbrojenia Gminy. Składki dotyczące działek budowlanych przeznaczonych na cele usługowe i wytwórczość, kiedy korzystają one z bezpośredniego połączenia z krajową siecią komunikacyjną, są obliczane według poniesionych kosztów.
Obowiązek opłaty wynika z art. 233 § 4 ustawy wprowadzającej niemiecki kodeks cywilny.
- Składkę należy opłacić w ciągu miesiąca po ogłoszeniu przez Gminę rozdziału składek na poszczególne działki.
- Gmina może w szczególnych przypadkach rozłożyć spłatę na raty.
- W przypadku rozłożenia na raty, składka podlega oprocentowaniu w wysokości stopy dyskontowej Bundesbanku.
- Jeżeli działka jest użytkowana rolniczo lub leśnie, składka może być zwolniona z oprocentowania. Dotyczy to również działek przeznaczonych na ogródki dziecięce, zgodnie z ustawą w sprawie ogrodów dziecięcych.
Gmina ma prawo do zwrotu kosztów uzbrojenia od właściciela nowo projektowanej zabudowy. Gmina może zgłosić roszczenie o zwrot kosztów uzbrojenia.
Podział kosztów należy przeprowadzić wg możliwości zagospodarowania działek, to jest na:
- przewidziane do nadbudowy,
- dopuszczone do zabudowy,
- oczekujące,
- trudne do zagospodarowania.
Gmina może w trybie statutowym uregulować:
- podstawy ustalania planu zabudowy,
- rozmiar kosztów uzbrojenia i składek,
- zasady podziału uzbrojenia na działki budowlane,
- zasady ustalania wysokości składek,
- wysokość wstępnych opłat na uzbrojenie,
- należną wysokość składki.