Koperatywa mieszkaniowa - jak zbudować mieszkanie z przyjaciółmi

Kooperatywa mieszkaniowa to grupa osób fizycznych (np. krewnych, przyjaciół, znajomych, członków społeczności lokalnej), które chcą kupić działkę i wspólnie wybudować na niej domy jednorodzinne lub budynek wielorodzinny z mieszkaniami na własne potrzeby. W formule kooperatywy można też nabyć i wyremontować istniejący budynek, aby stworzyć w nim mieszkania dopasowane do indywidualnych potrzeb członków grupy lub ich dzieci.

Kooperatywy mogą łatwiej kupić działkę od gminy, w tym skorzystać z rozłożenia ceny nieruchomości na raty, bonifikaty lub alternatywnych metod rozliczenia ceny. Gmina udzielająca bonifikaty może natomiast liczyć na Grant na Infrastrukturę. Członkowie kooperatywy mogą też korzystać z programów wsparcia Mieszkanie bez wkładu własnego oraz Pierwsze Mieszkanie.

Przepisy ułatwiające realizację inwestycji mieszkaniowych w formule kooperatywy mieszkaniowej weszły w życie 1 marca 2023 r.

Dzięki realizacji inwestycji mieszkaniowej w formule kooperatywy mieszkaniowej możesz:

• obniżyć koszty nawet do 20% w stosunku do kupna mieszkania na rynku deweloperskim dzięki wykonaniu części prac we własnym zakresie,
• łatwiej ruszyć z prywatnym projektem mieszkaniowym dzięki zaangażowaniu aktywów i pomocy pozostałych osób współpracujących z tobą przy realizacji wspólnej inwestycji,
• dopasować projekt twojego przyszłego mieszkania lub domu jednorodzinnego do własnych potrzeb, preferencji oraz możliwości finansowych,
• łatwiej kupić od gminy nieruchomość pod inwestycję oraz skorzystać z możliwości rozłożenia w czasie obciążeń finansowych z tego tytułu (np. z rozłożenia ceny nieruchomości na raty, bonifikaty w cenie, alternatywnych metod rozliczenia z gminą),
• liczyć na pomoc gminy przy realizacji tej inwestycji, np. w sprawach organizacyjnych,
• uzyskać bezpieczny kredyt 2% lub rodzinny kredyt mieszkaniowy z przeznaczeniem na tę inwestycję.

Ponadto masz:

• wpływ na dobór sąsiadów,
• silniejszą pozycję w relacjach zewnętrznych, np. z bankiem w celu uzyskania kredytu na inwestycję,
• wpływ na przebieg inwestycji i większą kontrolę nad każdym jej etapem.

Członkowie kooperatywy mieszkaniowej: osoby fizyczne

Kooperatywę mieszkaniową możesz zawiązać z co najmniej 2 osobami fizycznymi (np. krewnymi, przyjaciółmi, znajomymi, członkami lokalnej społeczności). W tym celu zawieracie umowę kooperatywy mieszkaniowej albo umowę spółki cywilnej.

Pamiętaj!
W ramach waszej kooperatywy mieszkaniowej muszą działać co najmniej 3 osoby fizyczne. Wyjątek dotyczy sytuacji, gdy zmniejszenie liczby stron umowy stanowiącej podstawę waszego współdziałania jest spowodowane śmiercią członka kooperatywy. W umowie powinniście zatem określić zasady dotyczące dokonywania zmian osobowych. Pozwoli wam to z powodzeniem kontynuować realizację inwestycji mieszkaniowej nawet w przypadku wystąpienia nieprzewidzianych okoliczności związanych z roszadami w składzie waszej grupy (zarówno w razie potrzeby uzupełnienia składu jak i jego rozszerzenia).

Umowa kooperatywy mieszkaniowej czy umowa spółki cywilnej

Decydując się na realizację inwestycji mieszkaniowej w formule kooperatywy mieszkaniowej, możecie wybrać model współpracy w oparciu o:

1. umowę kooperatywy mieszkaniowej albo
2. umowę spółki cywilnej.

Zaleta pierwszego rozwiązania to większa elastyczność przy ustalaniu zasad waszej współpracy, a tym samym większe możliwości dostosowania reguł współdziałania do waszych indywidualnych potrzeb. Drugi model jest natomiast oparty na instytucji funkcjonującej od lat w obrocie prawnym, wobec której wykształciły się już gotowe rozwiązania dotyczące wielu wyzwań występujących w praktyce obrotu. Może to usprawnić działanie np. w sytuacjach kryzysowych.

Zawierając umowę kooperatywy mieszkaniowej, powinniście określić w niej m.in.:

• rodzaj inwestycji mieszkaniowej oraz planowaną liczbę mieszkań lub domów jednorodzinnych,
• zasady finansowania inwestycji (np. udział wkładów własnych i środków z kredytu, terminarz wpłat, zasady finansowania pozyskania nieruchomości pod inwestycję),
• sposób prowadzenia spraw i podejmowania decyzji (np. czy jest potrzebny konsensus, czy decyzje będą podejmowane większością głosów),
• zasady reprezentacji,
• zasady rozwiązania umowy,
• zasady rozliczenia inwestycji (w tym w kontekście nieruchomości nabytej przed zawiązaniem współpracy, a przeznaczonej pod inwestycję),
• zasady dotyczące zmian składu osobowego.

Zawierając umowę spółki cywilnej, poza spełnieniem wymagań wynikających z charakteru tej umowy, powinniście natomiast wskazać:

• że waszym wspólnym celem gospodarczym na gruncie tej umowy jest realizacja inwestycji mieszkaniowej w rozumieniu ustawy,
• rodzaj inwestycji mieszkaniowej oraz planowaną liczbę mieszkań lub domów jednorodzinnych,
• wielkości waszych udziałów w majątku wspólnym w przypadku rozwiązania spółki,
• określenie „kooperatywa mieszkaniowa” w nazwie spółki.

Niezależnie od wybranego typu umowy, wasza odpowiedzialność za zobowiązania związane z realizacją inwestycji mieszkaniowej ma charakter solidarny.

Nie wiesz, od czego zacząć? Zajrzyj do przykładowych wzorów umów opracowanych przez ekspertów Ministerstwa Rozwoju i Technologii. Dzięki nim dowiesz się, o co warto zadbać przy negocjowaniu warunków Waszej przyszłej współpracy i projektowaniu postanowień umowy, na co warto zwrócić szczególną uwagę i co warto zabezpieczyć.

Wzory nie mają charakteru wiążącego. Nie wyczerpują też katalogu przypadków, jakie mogą wystąpić w praktyce obrotu. Zawierają jednak wiele przydatnych wskazówek, jak wypełnić wymagania ustawowe i zabezpieczyć interesy poszczególnych członków kooperatywy. Możesz sięgnąć po wybrany wzór jako inspirację lub podpowiedź albo skorzystać z niego, dostosowując zapisy przykładowych postanowień do potrzeb i uwarunkowań Waszej przyszłej współpracy.

Pamiętaj!
Do zawartej przez was umowy nie będą miały zastosowania instrumenty ochrony przewidziane w relacjach z podmiotami profesjonalnymi, np. z deweloperami, wskazane w ustawie z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. poz. 1177).

Cel współpracy: własny dom jednorodzinny lub mieszkanie

W ramach formuły kooperatywy mieszkaniowej:

• wspólnie realizujecie inwestycję mieszkaniową w celu zaspokojenia:
  - własnych potrzeb mieszkaniowych oraz potrzeb mieszkaniowych osób z wami zamieszkujących (np. członków najbliższej rodziny) albo
  - potrzeb mieszkaniowych waszych dzieci oraz osób z nimi zamieszkujących,
• w zależności od rodzaju inwestycji mieszkaniowej, po jej zakończeniu występujecie o wyodrębnienie mieszkań lub podział nieruchomości zabudowanej domami jednorodzinnymi w celu zniesienia współwłasności nieruchomości,
• dokonujecie rozliczeń wynikających z zawartych umów, np. umowy kupna nieruchomości od gminy,
• dopełniacie pozostałych formalności wynikających ze współpracy na zasadach ogólnych.

Pamiętaj!
Jako członkowie kooperatywy realizujecie wspólnie działania inwestycyjne na własne potrzeby. W przyszłości to wy lub wasze dzieci zamieszkacie w mieszkaniach lub domach jednorodzinnych objętych inwestycją.

Wasza inwestycja mieszkaniowa może polegać na:

• kupnie działki niezabudowanej i wybudowaniu na niej co najmniej jednego budynku mieszkalnego wielorodzinnego lub zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych,
• kupnie działki zabudowanej co najmniej jednym budynkiem i przeprowadzeniu robót budowlanych (np. remontu, przebudowy) umożliwiających zamieszkanie.

Liczba mieszkań lub domów jednorodzinnych objętych waszą inwestycją nie może być niższa niż trzy.

W ramach jednej inwestycji mieszkaniowej możecie łączyć różne typy przedsięwzięć (np. budowę i remont) oraz różne typy budynków (np. budynek jednorodzinny z dwoma lokalami mieszkalnymi i budynek jednorodzinny, w którym nie wyodrębniono lokalu).

W ramach jednej inwestycji mieszkaniowej możecie łączyć różne typy przedsięwzięć (np. budowę i remont) oraz różne typy budynków (np. budynek jednorodzinny z dwoma lokalami mieszkalnymi i budynek jednorodzinny, w którym nie wyodrębniono lokalu).

Pamiętaj!
Możesz nabyć nieruchomość na potrzeby inwestycji mieszkaniowej również przed zawarciem umowy stanowiącej podstawę waszej współpracy i wnieść ją jako twój wkład w inwestycję.

Nieruchomość nie musi zostać nabyta od gminy. Pod inwestycję mieszkaniową możecie przeznaczyć nieruchomość nabytą na zasadach komercyjnych lub będącą własnością jednego z członków waszej kooperatywy.

Współpraca i zaangażowanie członków kooperatywy szansą na wymarzony dom

Już na początku współpracy powinniście określić wasze indywidualne wkłady we wspólną inwestycję mieszkaniową. Takim wkładem mogą być nie tylko środki pieniężne, nieruchomość pod inwestycję czy materiały budowlane. Równie ważne są wasze aktywa niematerialne (w tym know-how, np. kompetencje lub uprawnienia pomocne przy realizacji inwestycji mieszkaniowej, baza kontaktów mogących ułatwić działania inwestycyjne, doświadczenie w prowadzeniu działań budowlanych itp.), a także wasze zaangażowanie (czas, praca, inne zasoby) na różnych etapach realizacji inwestycji.

Pamiętaj!
Przy ustalaniu wielkości poszczególnych wkładów weźcie pod uwagę zwłaszcza swój przyszły udział w efektach inwestycji, np. wielkość mieszkania, potrzeby związane z wykończeniem itp.

Szczególne zasady nabywania nieruchomości gminnych

Jako członkowie kooperatywy mieszkaniowej możecie nabyć nieruchomość pod inwestycję mieszkaniową od gminy na szczególnych zasadach.

Sprzedaż nieruchomości z przeznaczeniem na oddolne inwestycje mieszkaniowe następuje w drodze przetargu pisemnego ograniczonego do członków kooperatyw mieszkaniowych i nowo powołanych spółdzielni mieszkaniowych. Konkretne nieruchomości przeznaczone do zbycia członkom kooperatyw lub nowym spółdzielniom są wskazywane w uchwale rady gminy. W celu uzyskania informacji o możliwości nabycia nieruchomości gminnej pod waszą inwestycję możecie skontaktować się z urzędem gminy, na terenie której planujecie inwestycję.

Możecie wziąć udział w przetargu na sprzedaż nieruchomości gminnej, jeżeli:

• działacie w ramach formuły kooperatywy mieszkaniowej,
• żaden z członków waszej grupy nie jest właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości nabytej w ramach planowanej przez was inwestycji mieszkaniowej,
• spełniacie inne wymogi uczestnictwa (np. wiekowe), jeżeli takie zostały wskazane przez gminę,
• jesteście w stanie złożyć wymaganą w ramach tego przetargu dokumentację, w tym spełniającą warunki ofertę oraz oświadczenie o wielkości planowanej inwestycji.

W uchwale rady gminy są określane również szczegółowe preferencje związane ze sprzedażą. Nabywając nieruchomość od gminy, w zależności od wybranego przez nią modelu rozliczenia, możecie liczyć na:

• rozłożenie ceny nieruchomości na raty,
• alternatywne formy rozliczenia, tj. zaliczenie na poczet ceny nieruchomości:
  - ceny mieszkania lub domu jednorodzinnego pochodzącego z inwestycji, jeżeli planujecie go sprzedać gminie,
  - czynszu najmu mieszkania lub domu jednorodzinnego pochodzącego z inwestycji, jeżeli planujecie go wynająć gminie,
• bonifikatę w cenie nieruchomości w przypadku rozłożenia przez gminę ceny nieruchomości na raty.

W przypadku waszej wygranej w przetargu, sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz wszystkich członków waszej grupy.

Bonifikata w cenie nieruchomości nabytej od gminy

Kupując nieruchomość od gminy wraz z pozostałymi członkami kooperatywy mieszkaniowej, możesz ubiegać się o bonifikatę od części ceny tej nieruchomości przypadającej na ciebie w ramach współpracy w tej formule. Warunki ubiegania się o bonifikatę są następujące:

• jesteś pierwszym właścicielem mieszkania lub domu jednorodzinnego objętego inwestycją mieszkaniową zrealizowaną w formule kooperatywy mieszkaniowej albo jego spadkobiercą,
• nieruchomość pod tę inwestycję została nabyta od gminy na zasadach ustawowych,
• cena tej nieruchomości została rozłożona na raty,
• upłynęło co najmniej 2/3 okresu spłaty rat za nieruchomość, a spłata objęła co najmniej 2/3 przypadającej na ciebie części ceny nieruchomości,
• możliwość uzyskania bonifikaty została przewidziana przez gminę w uchwale o zbyciu tej nieruchomości.

O taką bonifikatę może ubiegać się zamiast ciebie twoje dziecko, jeśli to ono jest pierwszym właścicielem tego mieszkania lub domu.

Pamiętaj!
Na zasadach ustawowych możesz skrócić okres, po upływie którego masz prawo wnioskować o bonifikatę.

Warunkiem uzyskania bonifikaty jest m.in.:

• zakończenie inwestycji mieszkaniowej przed upływem 5 lat od kupna nieruchomości,
• objęcie inwestycją wyłącznie mieszkań lub domów jednorodzinnych,
• przeznaczenie mieszkania lub domu jednorodzinnego objętego inwestycją na własne potrzeby,
• nienastawione na zysk użytkowanie mieszkania lub domu przez określony czas (np. niewynajmowanie, niewydzierżawianie i nieużyczanie osobom trzecim).

Gmina udzielająca zgody na przyznanie wam w przyszłości bonifikat może natomiast liczyć na bezzwrotne finansowe wsparcie w realizacji inwestycji polegającej na tworzeniu infrastruktury technicznej lub społecznej na terenie gminy (tzw. Grant na Infrastrukturę) nawet do wysokości 1/3 ceny nieruchomości.

Finansowanie inwestycji mieszkaniowej

Koszty realizacji inwestycji mieszkaniowej finansowane ze środków pozyskanych przez was na zasadach ogólnych lub wniesionych przez was jako wkład we wspólną inwestycję.

W celu sfinansowania inwestycji możecie ubiegać się m.in. o bezpieczny kredyt 2% lub rodzinny kredyt mieszkaniowy na ogólnych zasadach. Szczegółowe informacje o tych rozwiązaniach dostępne są w zakładkach Pierwsze Mieszkanie oraz Mieszkanie bez wkładu własnego, czyli rodzinny kredyt mieszkaniowy.