ANDRZEJ PAPLIŃSKI: – Firma, w której pan pracuje, prowadzi skomplikowane nadbudowy starych kamienic. Na czym to polega?
Dobudowujemy dodatkowe piętra na budynkach mieszkalnych, zwykle starych zabytkowych kamienicach w Warszawie. Współinwestorem jest najczęściej wspólnota mieszkaniowa, a rozliczenie na jej rzecz następuje w formie prac budowlanych i remontowych – wymieniamy instalacje, remontujemy klatki schodowe i elewacje, doposażamy budynki w windy.
SEBASTIAN SZYMAŃSKI: – Pełnił pan szereg funkcji, zawsze na pierwszej linii budowy – od koordynatora projektu do dyrektora ds. realizacji projektu. Pytamy więc praktyka, jak budować w czasie, kiedy tak zmieniają się ceny materiałów budowlanych i robocizny?
Odpowiedź jest prosta, ale tylko teoretycznie – z wyprzedzeniem należy założyć, że nastąpi wzrost cen w czasie od podpisania umowy do zakończenia budowy. My kosztorysując – jeszcze przed pandemią i inflacją – zawsze przyjmowaliśmy, że koszty wzrosną o 10-15% i taki właśnie bufor dodawaliśmy do kosztorysu. W ostatnich dwóch latach ceny zaczęły szybować, rezerwa okazuje się za mała i nie ma rady – trzeba dokładać z zysku. Najbardziej podrożała robocizna. Dwa i pół roku temu płaciło się robotnikowi średnio 20 zł za godzinę, teraz 26-28 zł.
Bardzo trudno zakontraktować z dużym wyprzedzeniem podwykonawcę. Wcześniej mogliśmy skompletować firmy wykonawcze nawet na rok przed rozpoczęciem przez nie prac na realizowanej inwestycji.
Teraz maksymalnie na cztery miesiące przed. Materiały budowlane kupujemy raczej na bieżąco. Dużo czasu poświęcamy na analizę rynku, bo rozmaici producenci oferują podobne materiały w różnych cenach. To kolejny element obniżania kosztów – Internet i rynek wciąż dają możliwości zakupu taniej – jeśli nie w hurtowni, to u producenta.
Jeszcze innym ważnym elementem, który prowadzi do obniżenia kosztów budowy, jest generalna zmiana modelu działania firmy, jeśli chodzi o wykonawstwo. Wcześniej zatrudnialiśmy podwykonawców, a na budowach mieliśmy swoich kierowników budów oraz inspektorów nadzoru. Bardziej opłacalne okazało się zatrudnienie pracowników budowlanych na etat. Mamy swoje brygady budowlane, a kierownik budowy jest też zwykle kierownikiem robót. Oszczędności ze zmiany modelu działania oceniamy na 10% kosztów inwestycji.
Skąd te oszczędności?
Jeśli zatrudniamy podwykonawców, dublują się zarówno koszty pośrednie, jak i oczekiwany zysk – tzn. my liczymy nasze koszty i zysk, i podobnie firma wykonawcza – swoje koszty plus zysk. Dubluje się też nadzór. Gdy mamy pracowników budowlanych na etat – są tylko jedne koszty pośrednie, jeden zysk i jeden nadzór. Uzyskujemy też lepsze ceny na materiały budowlane. Wcześniej rabaty hurtowni były dodatkowym zyskiem podwykonawcy, a do tego naliczał swój narzut. Gdy sami kupujemy materiały, płacimy 10-15% taniej niż wcześniej. Nie do przecenienia jest też fakt, że pracujący u nas budowlańcy stali się specjalistami w nadbudowach, praca więc przebiega sprawniej.
Wspomniał pan o zakupie materiałów. Jak kupuje się materiały w skali dużej firmy? Czy także walczy o rabaty?
Mamy podpisane umowy z kilkoma hurtowniami i z wypożyczalnią sprzętu budowlanego. W marketach budowlanych raczej nie kupujemy, chyba że zabraknie na budowie jakiegoś drobnego elementu. Dzięki stałej współpracy ze składami budowlanymi, korzystamy z wydłużonego terminu płatności – raz na miesiąc, raz na dwa miesiące. Jeśli kupujemy gdzieś po raz pierwszy, model jest bardzo prosty: najpierw przelew, później towar. Kupując duże ilości materiałów na budowę, nie negocjuje się rabatów jak w handlu detalicznym. Hurtownie mają z góry ustalone korzystniejsze ceny dla odbiorców hurtowych. Jak wspomniałem, kupujemy też u producentów, np. materiały na elewację. Inna sprawa, że coraz częściej trzeba długo czekać na kupiony produkt, np. na okna.
Prześledźmy, jak w praktyce powstaje kosztorys budowy – jak określa się koszt, zysk, robociznę?
Na pewno warto tworzyć kosztorys realny, nie przybliżony. Precyzja daje oszczędności; pozwala oszacować, za jaką cenę minimalną można później sprzedać mieszkanie czy apartament.
Warunkiem powstania udanego kosztorysu jest praca dwóch osób: projektanta oraz kosztorysanta. Ten pierwszy musi dobrać właściwą technologię, a kosztorysant bezwzględnie powinien być praktykiem i wiedzieć, o co chodzi na tak skomplikowanej inwestycji jak nadbudowa i remont kamienicy.
Korzystamy z programów Norma PRO i Norma EXPERT. Jeśli spojrzeć na nasze kosztorysy, to pod pozycją i numerem z KNR-u jest często informacja: Kalkulacja własna lub Analiza indywidualna. Modyfikujemy ilość robocizny, materiałów, koszt wykonania, ponieważ katalogi nakładów rzeczowych szybko się dezaktualizują. Sprawdzamy też karty techniczne produktów, bo tam zawsze podane jest realne zużycie. Korzystamy z KNP – katalogu norm pracy, jeśli chcemy określić, ile roboczogodzin wymaga jakaś praca związana np. z transportem ręcznym.
Kosztorysowanie musi uwzględniać specyfikę budowy. Na dużych inwestycjach powszechne jest np. użycie żurawi budowlanych. My z racji tego, że prowadzimy budowę w przestrzeni zamieszkałej, korzystamy raczej z wind przyściennych. Specyfiką naszych budów są też często trudne do przewidzenia prace i to mimo wykonanych przed budową badań geotechnicznych, odkrywek, badań stratygraficznych, a nawet badań w laboratorium pobranych próbek muru celem określenia jego rzeczywistej wytrzymałości. Zakładamy np. że ściany są zdylatowane, bo tam gdzie robiliśmy odkrywki, dylatacja była. Tymczasem, gdy odsłaniamy całą ścianę, okazuje się, że jest tylko na fragmencie. 10% kosztów inwestycji – to pozycja w kosztorysie także na prace nieprzewidziane.
Zatem gotowy już kosztorys to około 120% zakładanych kosztów budowy wraz z zyskiem – jeśli inwestycja będzie prowadzona w perspektywie przyszłego roku; lub 110% – jeśli budowa ma się rozpocząć w tym sezonie.
Przed pandemią wyliczaliśmy zysk z inwestycji na poziomie 10-12%, co jest średnią dla inwestycji budowlanych.
W kosztorysie budowy nie uwzględniamy amortyzacji narzędzi czy samochodów. Jeśli popsuje się wiertarka czy młot udarowy, to po prostu kupujemy nowe elektronarzędzie. Koszty wymiany sprzętu, amortyzacji majątku, funkcjonowania firmy – tym zajmuje się zarząd i biuro.
Wiarygodny kosztorys to podstawa. I w kosztorysowaniu, i w całej budowlance obowiązuje mądra zasada: długo planuj, krótko buduj.
Kto wykonuje kosztorys?
Nie ma szkoły kosztorysantów, są kursy, zatem kosztorysant to człowiek potrafiący korzystać z narzędzi informatycznych; który nauczył się specyfiki kosztorysowania i jak mówiłem wcześniej – zna się na procesach technologicznych i materiałach. W naszej firmie kosztorysy sporządzają inżynierowie budownictwa, którzy oprócz kosztorysowania pracują na budowie jako inżynierowie budowy czy wsparcie kierownika budowy. Sam również wykonuję kosztorysy.
Jaka jest logistyka budowy?
Na dużych budowach są place, gdzie można składować kupione wcześniej materiały budowlane. Nasze budowy – jak mówiłem – ograniczone są do dziedzińca czy podwórka kamienicy, więc materiały są kupowane na bieżąco. Osoba odpowiedzialna za zamówienia musi stale koordynować zakupy. Na 2-3 dni wcześniej, nim skończą się np. bloczki silikatowe, materiał powinien trafić już na budowę; na szczęście hurtownie działają bardzo sprawnie, a transport jest wliczony w cenę.
Jak duże są możliwości, by uczynić budowę tańszą? Tańsze zamienniki?
Potencjalnie możliwości są, ale takie proste zamiany technologii czy materiału rzadko są tego warte. Można np. zamienić bloczki na ściany działowe na te tańsze. Jest zysk, ale tańszy bloczek ma gorsze właściwości akustyczne. Po jakimś czasie oszczędność powróci jako reklamacja – ludzie słyszą sąsiadów, żądają naprawy, robią się z tego koszty. Można kupić tańszy bloczek, ale wydać o wiele więcej na prace murarskie związane z wymurowaniem ściany i wykonanie tynków, bo bloczki są nierówne. Prawdziwe oszczędności wynikają z dobrze wybranej technologii, optymalnego projektu konstrukcyjnego, szczegółowego projektu i kosztorysu, czyli starannego przygotowania procesu budowy. A jeśli zamiany materiałów, to tylko na takie, które nie mają gorszych parametrów.
Prawo budowlane, wymogi BHP, COVID-19 – nieuprawnione to zestawienie, wiem, ale zmierzam do pytania: trudna jest rzeczywistość budowlana?
Jest ciężko. Prawo budowlane wskazuje jak należy prowadzić inwestycję, lecz w świetle tego prawa kierownik budowy odpowiada praktycznie za wszystko, a już na pewno kiedy na budowie dojdzie do wypadku. Świadomość, że pełniąc nadzór inżynierski, ma się tak dużą odpowiedzialność, jest obciążeniem psychicznym, z którym trzeba umieć sobie radzić. Wielu inżynierów budownictwa reaguje bardzo nerwowo na nadmierną odpowiedzialność. Pracownicy z kolei narzekają nieraz na wymogi BHP, ale to pomińmy, bo zdrowie i życie ludzi to priorytet. Dramatem jest COVID-19. Jeśli mamy trzydziestu pracowników na budowie i ktoś zachoruje, cała 5-6 osobowa brygada idzie na kwarantannę. Nie znajdziemy zastępców. Zmagaliśmy się z takimi sytuacjami, które groziły całkowitym wstrzymaniem budowy. Koronawirus utrudnił nam też inwestycje, bo dużo prac, np. wymiana instalacji czy przeprowadzenie przeglądów technicznych lokali, wiąże się z wejściem do mieszkań. Ludzie bali się; w czasie pierwszej fali sami odpuściliśmy – zrobiliśmy przerwę w pracach.
Według jakich kryteriów werbuje się pracowników na budowę?
Selekcja ludzi do prac fizycznych to jest droga przez mękę. Żeby pozyskać 30 pracowników, musi się przewinąć przez budowy przynajmniej setka. Niektórym praca się nie podoba, wielu jest ludzi roszczeniowych, chce od razu dobrze zarabiać; są tacy, którzy pierwszego dnia proszą o zaliczkę, a po odmowie następnego dnia nie przychodzą do pracy. Nie jest ważna narodowość – pracownicy z Ukrainy czy Białorusi jak i Polacy – jedni to świetni robotnicy, inni niczego nie umieją albo nie chce im się pracować. Wielu ludzi przychodzi na budowę pierwszy raz i rezygnuje, bo praca jest ciężka. Niektórych sami zwalniamy, bo np. deklarowali, że są murarzami, a po dniu pracy widać, że w ogóle nie mają pojęcia o murowaniu. Oczywiście, jest presja na podwyższenie zarobków. Inflacja sprawia, że siła nabywcza wynagrodzenia ustalonego dwa lata temu, znacznie się obniżyła.
O co nie pytamy nowych robotników? O wykształcenie – liczy się to, czy umie i czy chce pracować.
Łatwo wykonać nadbudowę zabytkowej kamienicy? Już wiemy, że nie…
Nadbudowa to bardzo skomplikowany proces. Najpierw przygotowanie od strony formalno-prawnej, które trwa bardzo długo. Współinwestorem jest zawsze wspólnota mieszkaniowa – musi podjąć odpowiednią uchwałę. Dużo czasu zajmuje przekonanie, że budowa będzie bezpieczna, a korzyścią – generalny remont budynku i podniesienie wartości mieszkań. Często działamy na budynkach, które są w gminnej ewidencji zabytków. Formę nadbudowy musimy konsultować z konserwatorem zabytków. Wbrew częstym opiniom, jest to pozytyw dla inwestycji, bo uzyskujemy podpowiedź, jak budynek powinien wyglądać, by odzyskał historyczną świetność. Robimy też kwerendę, badamy wygląd budynku przed laty, docieramy do zdjęć sprzed II wojny św.
Osobny rozdział to przebieg prac. Najważniejsze przy nadbudowie to nie utrudniać życia mieszkańcom. Dlatego zasadą jest praca w godz. od 7 do 18, a roboty głośne – od 9-tej. W weekendy nie pracujemy. Staramy się nie korzystać z ciągów komunikacyjnych. Wyzwań jest wiele, np. zabezpieczenie ostatniej kondygnacji przed opadami deszczu. Nadbudowujemy piętro, więc trzeba usunąć istniejący dach. Zwykle najpierw wykonujemy nową kondygnację i zadaszenie, a następnie usuwamy stary dach.
Wspólnota mieszkaniowa to jest Polska w mikroskali, więc ludzie są bardzo różni. Trzeba wiele razy tłumaczyć, że prace są bezpieczne dla budynku, a po ich zakończeniu jest satysfakcja, także mieszkańców, bo zmienia się estetyka kamienicy i co najważniejsze jej stan techniczny, który pozwala na spokojne użytkowanie przez kolejne dziesiątki lat.