Nici z ożywienia w budownictwie mieszkaniowym? Gaśnie zapał deweloperów!

W statystykach GUS sytuacja na rynku deweloperskim wciąż nie wygląda źle. W pierwszych pięciu miesiącach tego roku firmy deweloperskie rozpoczęły budowę blisko 66,5 tys. mieszkań (rys. 1). To imponujący wynik w porównaniu z analogicznym okresem ub. roku, bo oznacza wzrost o przeszło 70%.

Co ważne, inwestycyjne ożywienie GUS odnotował w siedmiu największych metropoliach, w których popyt na mieszkania jest największy. Szczególnie duże wrażenie robi wzrost aktywności łódzkich firm deweloperskich, które w ciągu pięciu miesięcy rozpoczęły budowę aż 5,7 tys. mieszkań, czyli więcej niż przez cały ubiegły rok! Według GUS, wyraźne ożywienie na placach budów widoczne jest też w Katowicach, Wrocławiu i Krakowie. W Trójmieście i Poznaniu zaczęło się ono już w końcówce ub. roku. W Warszawie wzrost liczby rozpoczętych mieszkań był w tym okresie symboliczny, ale pamiętajmy, że stolica jest wciąż zdecydowanie największym rynkiem w Polsce.

Z pewnością wiele firm z szeroko pojętej branży budowlanej cieszy perspektywa rosnących zamówień na ich wyroby i usługi. Niestety, w kwietniu i maju impet firm deweloperskich stracił na sile. Drugi kwartał będzie więc znacznie gorszy od pierwszego pod względem liczby rozpoczętych mieszkań (rys. 1a). Deweloperzy wyhamowali też podaż mieszkań w metropoliach.

Najpewniej w dużym stopniu jest to efektem gwałtownego spadku sprzedaży nowych mieszkań w drugim kwartale. Firmy deweloperskie zdawały sobie sprawę, że po wygaśnięciu programu „Bezpieczny Kredyt 2%” kupujących nowe mieszkania przez jakiś czas będzie mniej. Liczyły jednak na szybki powrót klientów, dzięki poprawie dostępności kredytów udzielanych przez banki na warunkach rynkowych oraz nowemu programowi wsparcia kredytobiorców, który na początku roku zapowiedziało Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Tymczasem maj przyniósł spadek liczby wniosków o kredyty mieszkaniowe. Prawdopodobnie wielu potencjalnych nabywców wstrzymało się bowiem z zakupem mieszkania w oczekiwaniu na korzystniejsze warunki kredytowe. Ponadto wiele wskazuje na to, że zmniejsza się skala zakupów inwestycyjnych.

Niestety, rząd zwleka z decyzją w sprawie nowego programu wsparcia kredytobiorców pod nazwą „Kredyt mieszkaniowy #naStart”. W koalicji rządowej sprzeciwia się temu pomysłowi Lewica. Także część analityków, ekspertów i pośredników w obrocie nieruchomościami apeluje do rządu, aby zrezygnował z wprowadzenia „Kredytu mieszkaniowego #naStart”. Uzasadniają to tym, że barierą rozwoju rynku mieszkaniowego są zbyt wysokie ceny mieszkań, a sztuczne pompowanie popytu za pomocą dopłat do kredytów jedynie pogorszy sytuację. Problem w tym, że zarówno deweloperzy, jak i kupujący mieszkania trzymani są w niepewności. Stawia to pod znakiem zapytania dalszy wzrost podaży nowych mieszkań.

Na szczęście wiele wskazuje na to, że budownictwo jednorodzinne odbiło się od dna. GUS podał, że w pierwszych pięciu miesiącach tego roku inwestorzy indywidualni zaczęli budowę blisko 33,1 tys. mieszkań (głównie domów jednorodzinnych). Oznacza to 15% wzrost w porównaniu z analogicznym okresem rok temu (rys. 2).

Pamiętajmy jednak, że był to okres wyjątkowo słabej koniunktury w budownictwie jednorodzinnym. Inwestorom indywidualnym podcięły skrzydła nie tylko drożejące kredyty, ale także rosnące w lawinowym tempie ceny wielu materiałów budowlanych. Tegoroczny wynik jest zbliżony do tego sprzed ośmiu lat.

Inwestorów wciąż hamują drogie kredyty. Z drugiej strony w ostatnich miesiącach potaniało wiele materiałów budowlanych. Niestety, jak podaje Grupa PSB Handel, która monitoruje rynek wyrobów wykorzystywanych przede wszystkim w budownictwie jednorodzinnym, pojawiły się pierwsze symptomy odwrócenia tendencji spadkowej na wzrostową cen materiałów budowlanych. Na razie ich średnia cena obliczona dla 20 grup asortymentowych była w maju o 2% niższa niż rok temu (rys. 3).

Tymczasem dokładnie odwrotnie ma się sytuacja dynamiki cen w relacji miesiąc do miesiąca, gdzie zdecydowanie przeważają drożejące grupy asortymentowe (rys. 4). Uwagę zwraca bardzo silne odreagowanie przeceny płyt OSB i drewna. W maju ich ceny poszły w górę aż o 8%. Niewykluczone, że mamy do czynienia z „pierwszą jaskółką”, zapowiadającą podobne odbicie w przypadku pozostałych pozycji. Na razie zmiany są raczej symboliczne, ale jeśli w kolejnych miesiącach sytuacja się powtórzy, czyli ceny monitorowanych grup towarowych ponownie w komplecie odbiją w górę w odniesieniu do poprzedniego miesiąca, przesilenie korekty cenowej materiałów budowlanych stanie się faktem.
Optymizmem może też napawać fakt, że od ponad dwóch lat systematycznie rośnie podaż działek. Portal Unirepo.pl, który monitoruje 52 portale ogłoszeniowe podał, że w maju tego roku w ofercie rynkowej było 230,5 tys. działek, czyli o blisko 6% więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem.