Choć z instytucji odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych można korzystać od wielu lat, to stosowanie Prawa budowalnego w tym zakresie od zawsze było trudne zarówno dla inwestorów, jak i organów administracji architektoniczno-budowlanej. Kolejne nowelizacje, które w założeniu miały upraszczać procedurę uzyskania odstępstwa, nie zawsze przynoszą skutek oczekiwany przez ustawodawcę.

Budowa a przepisy techniczno-budowlane

Oczywiście każdy obiekt budowlany, wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi, trzeba projektować i budować zgodnie z zasadami wiedzy technicznej oraz w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, w szczególności zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Zdarza się jednak, że zachowanie przepisów techniczno-budowlanych jest niemożliwe lub znacznie utrudnione, m.in. ze względu na ukształtowanie nieruchomości, na której ma być realizowany obiekt budowlany, parametry określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, czy stan zagospodarowania nieruchomości sąsiednich. W takim przypadku warto rozważyć możliwość uzyskania odstępstwa od konkretnych regulacji.

Czym jest odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych?

Ustawodawca ściśle określił przesłanki, które muszą zostać spełnione, aby możliwe było odstąpienie od przepisów techniczno-budowlanych.

  • Konkretny przypadek musi być szczególnie uzasadniony. Odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych jest zatem instytucją wyjątkową, która może być zastosowana w przypadkach nie tyle uzasadnionych, co szczególnie uzasadnionych (tzw. forma kwalifikowana). W orzecznictwie wskazuje się, że przy ocenie, czy w danej sprawie zachodzi szczególnie uzasadniony przypadek, który dopuszczałby odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, należy brać pod uwagę przede wszystkim:
    • charakter przepisu techniczno-budowlanego, od którego ma być udzielone odstępstwo,
    • ocenę proponowanych rozwiązań w świetle zasad wiedzy technicznej
    • oraz sytuacje szczególne wynikające z warunków lokalnych.

O konieczności zastosowania odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych mogą zatem decydować zarówno względy natury faktycznej, jak też użytkowe, czy techniczne. Ponadto, co należy podkreślić, użyty zwrot „szczególnie uzasadniony przypadek” nakazuje zawsze ocenić czy konkretny przypadek obiektywnie można uznać za szczególnie uzasadniony. Istotne jest tu zatem wyważenie interesów indywidualnych (czyli interesów inwestora) i interesu publicznego, które uzasadniałoby wyłączenie stosowania określonych przepisów techniczno-budowlanych, oczywiście przy zapewnieniu poszanowania słusznych interesów osób trzecich (m.in. sąsiadów).

  • Odstępstwo nie może powodować zagrożenia życia ludzi lub bezpieczeństwa mienia oraz pogorszenia warunków zdrowotno-sanitarnych i użytkowych, a także stanu środowiska.
  • W przypadku obiektów użyteczności publicznej czy mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego, odstępstwa nie mogą wprowadzać ograniczeń dostępności dla potrzeb osób ze szczególnymi potrzebami.

Uzyskanie odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych krok po kroku

W procedurze uzyskania odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych możemy wyróżnić cztery etapy:

  • wniosek inwestora,
  • wystąpienie właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej do odpowiedniego ministra,
  • udzielenie upoważnienia organowi przez ministra,
  • wyrażenie przez organ zgody na odstępstwo.

1. Wniosek inwestora o odstępstwo

W pierwszej kolejności należy wyjaśnić, że gdy mówimy o wniosku inwestora w kontekście odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych, to nie możemy go traktować jako podania w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego, czyli podania inicjującego postępowanie administracyjne. Należy bowiem pamiętać, że inwestor nie ma możliwości zwrócenia się z bezpośrednim wnioskiem o odstępstwo do ministra, z pominięciem organu administracji architektoniczno-budowlanej. Dodatkowo właściwy organ nie przekazuje „wniosku” inwestora do ministra, np. zgodnie w właściwością lub niezwłocznie, tylko sam występuje do niego o wyrażenie zgody na udzielenie inwestorowi zgody na odstępstwo.

Niezależnie od powyższych uwag, bez wątpienia to inwestor rozpoczyna całą procedurę uzyskania odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych. Choć przepisy Prawa budowalnego nie odnoszą się wprost do tej kwestii, to inwestorowi (i tylko jemu) zależy na uzyskaniu odstępstwa i to on ubiega się o zezwolenie na realizację inwestycji w danym kształcie. W związku z tym organ administracji architektoniczno-budowlanej prowadzący postępowanie nie powinien sam – czyli z urzędu – występować do ministra o stosowne upoważnienie. Należy jedynie w tym miejscu pamiętać o tym, że obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie jest należyte i wyczerpujące informowanie stron o okolicznościach faktycznych i prawnych, które mogą mieć wpływ na ustalenie ich praw i obowiązków będących przedmiotem postępowania administracyjnego. Zatem zwłaszcza wtedy, gdy organ administracji architektoniczno-budowlanej widzi w sprawie, przynajmniej wstępnie, szczególnie uzasadniony przypadek, który dopuszczałby odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, powinien poinformować inwestora o omawianej instytucji odstępstwa.

Odnośnie inicjatywy inwestora należy zauważyć (do czego jeszcze wrócimy), że wniosek organu administracji architektoniczno-budowlanej kierowany do ministra jest przygotowywany na podstawie dokumentów, danych, czy informacji złożonych przez inwestora. W szczególności są to propozycje rozwiązań zamiennych (przynajmniej dwie), ponieważ odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych jest możliwe po spełnieniu określonych warunków zamiennych. Co należy rozumieć pod tym pojęciem – tego ustawodawca nie sprecyzował. Przyjąć trzeba, że propozycje te powinny mieć swój punkt odniesienia, czyli być związane z treścią projektu budowlanego, a ich zakres będzie zależny od charakteru przepisu, od którego ma nastąpić odstępstwo.

Oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie, żeby inwestor we wniosku skierowanym do organu przedstawił również swoją argumentację związaną z tym, że wnioskowane przez niego odstępstwo jest przypadkiem szczególnie uzasadnionym.