Porządek budowlany w Stanach Zjednoczonych (cz. II)

Ujednolicenie przedmiotu zamówienia w budownictwie

Sprawa ujednolicenia przedmiotu zamówienia ma podstawowe znaczenie dla określenia odpowiedzialności projektanta i wykonawcy za bezpieczeństwo i zdrowie obywateli oraz ustalenia sposobu wykonania i odbioru robót, oszacowania kosztów w fazie przygotowania projektu i wysokości wynagrodzenia za wykonane obiekty budowlane.

Departament Handlu (U.S. Department of Commerce) ujednolicił klasyfikację elementów budowlanych. Klasyfikacja ta pod nazwą Uniformat II, wprowadza podział budynków i budowli na 4 poziomy scalenia:

Uniformat II posługuje się klasyfikacją dziesiętną – jest to klasyfikacja otwarta i może być uzupełniana wraz z rozwojem nowych technik i technologii budownictwa w grupie elementów i podelementów. Służy również do oznaczania wszystkich dokumentów procedur inwestycyjno-budowlanych, tj. specyfikacji technicznych, szacunków kosztów, analizy i ewidencji kosztów przedsiębiorstw budowlanych (księgowość zarządcza) oraz indeksacji cen robót budowlanych.

Niżej przedstawiam tabelę ilustrującą podział 1 poziomu grupy dużych elementów.

A. Podziemie

Uniformat II obowiązuje także przy analizie zdyskontowanego przepływu wydatków i przychodów w pełnym okresie życia obiektu, to jest od dnia podjęcia decyzji o pracach programowych, na likwidacji obiektu po okresie eksploatacyjnym kończąc. Uniformat II jest stosowany również przez te kraje Unii Europejskiej i kraje Wspólnoty Brytyjskiej, które uczestniczą w przetargach międzynarodowych organizowanych przez podmioty finansowane z budżetu Stanów Zjednoczonych (inwestycje Korpusu Inżynieryjnego Armii USA).

Ważnym elementem określenia przedmiotu zamówienia są specyfikacje techniczne wykonania i odbioru robót.

Departament ds. weteranów jako pierwszy wprowadził obowiązek stosowania pierwszej edycji Master Format 95, co możemy w wolnym tłumaczeniu określić jako „Mistrzowskie wykonawstwo”, dla finansowanych z budżetu inwestycji socjalnych w celu zapewnienia jednakowych standardów opieki dla weteranów wszystkich rodzajów sił zbrojnych.

Departament Handlu polecił stosowanie, we wszystkich projektach budowlanych inwestycjach publicznych, specyfikacji technicznych wykonywania i odbioru robót budowlanych - Master Format 95. Specyfikacje te zostały udoskonalone i uzupełniane w miarę rozwoju nowych technik i technologii budownictwa przez (amerykański i kanadyjski) Instytuty Specyfikacji Budowlanych (Construction Specifications Institute (CSI) and Construction Specifications Canada (CSC)) i wydane pod nazwą „Master Format 2004”. Liczy on ponad 360 specyfikacji i obejmuje wszystkie stosowane w budownictwie technologie robót powtarzalnych. Dla nowych patentów i know-how obowiązuje zasada, że specyfikacje opracowuje autor patentu i stosownie do umowy patentowej ponosi odpowiedzialność za skutki zastosowania patentu lub know-how.

Master Format 2004 zawiera w rozdziale 00 jednolite regulacje dotyczące przetargów i warunków umownych oraz w rozdziale 01 ogólne wymagania jakie może postawić zamawiający, co przedstawia poniższa tabela:

Nadanie wymienionym dokumentom statusu obligatoryjnego porządkuje procedury przygotowania przetargów i ogranicza skargi natury formalnej.

Wolna konkurencja i racjonalne obniżanie cen

Porządek budowlany ma zapewnić wolną konkurencję i racjonalne obniżanie cen.

W celu pełnego wykorzystania tego waloru konkurencji Departament Pracy wprowadził zmiany do dotychczasowych zasad zbierania i publikowania informacji o cenach robót budowlanych. Działania te zostały podjęte na skutek:

• utraty zaufania do informacji cenowych zbieranych dotychczasowymi metodami z uwagi na tendencję do ich podwyższania przez przedsiębiorstwa wybrane do tego typu analiz,
• konieczność wprowadzenia naukowej metody indeksacji cen zwanej metodą Laspeyres’a, która uwzględniając zmienną z roku na rok wielkość popytu na roboty budowlane pozwala na ustalenie ceny za „pozycję robót”, jaką jesteśmy gotowi zapłacić na wolno-konkurencyjnym rynku budowlanym.

W tym celu biuro statystyczne Departamentu Pracy publikuje w internecie indeksy cen elementów robót budowlanych i obiektów budowlanych. W nawiązaniu do potrzeb realnego szacowania kosztów robót budowlanych, a tym samym budżetu inwestycji publicznych, co miesiąc publikowane są oficjalne indeksy zmiany cen robót budowlanych „New Producer Price Index for the Construction, Mining, and Forestry Machinery and Equipment Rental and Leasing Industry – NAICS 532412” (Nowy Indeks cen producentów dla budownictwa, górnictwa i przemysłu leśnego oraz wypożyczania i leasingu sprzętu i maszyn).

Należy ponadto przypomnieć, że ta inicjatywa nie ogranicza dotychczasowych badań i publikacji prowadzonych przez instytucje naukowe i korporacje publikujące w internecie ceny robót budowlanych i tak zwane kalkulatory ceny mieszkań na lokalnych rynkach budowlanych. Natomiast publikacje Department of Labor mają na celu powstrzymywanie tendencji do nadmiernego windowania cen przez źródła informacji jakim są przedsiębiorstwa budowlane.

Departament Handlu wprowadził obowiązek oceny efektywności ekonomicznej inwestycji publicznych wg kryterium „efektywności kosztów w pełnym cyklu życia obiektu” w miejsce oceny ofert wg kryterium najniższej ceny. Podręcznik nosi znamienny tytuł „Podręcznik analizy efektywności poniesionych kosztów dla skutecznej ochrony kapitału i majątku” (Users Manual for Version 3.0 of the Cost-Effectiveness Tool for Capital Asset Protection) – oprac. Narodowego Instytutu Standaryzacji i Technologii NIST.

Departament ds. Obrony (największy inwestor publiczny) zatwierdził do stosowania – „Podręcznik parametrycznego szacowania kosztów” (Parametric estimating handbook), który definiuje nowe „techniki inżynieryjne” szacowania kosztów zakupu wyposażenia dla sił zbrojnych i szacowania kosztów prefabrykowanych masowo mobilnych obiektów budowlanych.

Oba wyżej wymienione dokumenty zapowiadają nowe podejście do sposobu negocjowania cen i trafiły już na podatny grunt w niektórych krajach Unii Europejskiej.

Polityka kreowania popytu na nowe domy

Rząd Stanów Zjednoczonych prowadzi aktywną politykę kreowania popytu na nowe domy.

Federal Housing Administration - FHA (Federalna Agencja Mieszkaniowa) reguluje wielkość popytu na mieszkania poprzez politykę wspierania kredytów hipotecznych i wieloletnich kredytów dla gmin na budowę mieszkań dla najmniej zarabiających.

Jak już wspomniałem na wstępie, Narodowa Ustawa Mieszkaniowa przyjęta przez Kongres w roku 1934 została uchwalona w celu spełnienia „amerykańskiego snu o posiadaniu domu na własność”. Doktryna, w myśl której najlepszym sposobem na rozwiązanie problemu mieszkaniowego jest własne mieszkanie lub własny dom, obowiązuje w Stanach Zjednoczonych do dziś i jest konsekwentnie wspierana przez wszystkie rządy.

Dla osiągnięcia tego celu FHA zachęca banki, stowarzyszenia wspierania budownictwa i biznes do kredytowania budownictwa mieszkaniowego i budowy farm rolniczych. Wprowadzono zasadę, że Agencja udziela rządowych gwarancji na przyznawane przez wspomniane podmioty kredyty hipoteczne na zakup domu lub mieszkania. Gwarancja jest udzielana po przyjęciu i zatwierdzeniu planu kredytów hipotecznych przedłożonego przez kredytodawcę.

W wyniku tych działań pomoc państwa dla obywateli o niskich i umiarkowanych dochodach, a szczególnie dla tych którzy pierwszy raz podejmują budowę własnego domu, stała się priorytetem narodowym.

W roku 1937 Kongres podjął Ustawę nadająca FHA prawo do wydawania zgody na gwarantowany sześćdziesięcioletni hipoteczny kredyt dla lokalnych administracji na budowę bloków mieszkaniowych dla rodzin o niskich dochodach. Do roku 1941 zbudowano 141 000 domów.

Począwszy od roku 1934 (FHA) stała się przepustką dla budowania własnych domów lub zakupu mieszkań przez 34 miliony rodzin i pojedynczych obywateli. FHA zapewniając dostęp do rozsądnie oprocentowanych kredytów hipotecznych udzielanych na rozsądne okresy spełniła amerykański sen o własnym domu. Jak wiemy z ostatnich enuncjacji, po kryzysie finansowym w USA, kredyt ten jest obecnie krytykowany jako jedna z przyczyn niewypłacalności części kredytobiorców i spadku cen nieruchomości budowlanych.

Nie należy również zapominać o celowości ekonomicznej tego założenia. Uruchomiony został na wewnętrznym rynku amerykańskim popyt na nowe domu i mieszkania, popyt na materiały i inne dobra inwestycyjne, co było podstawowym założeniem New Deal’u - wykorzystaniu mocy produkcyjnych przemysłu poprzez zwiększenie konsumpcji na rynku wewnętrznym i powojennego rozwoju gospodarki amerykańskiej.

Praktyczne efekty porządku budowlanego

Nie można pominąć znaczenia, jakie dla sprawnego działania inwestorów i wykonawców robót budowlanych ma informatyzacja procesów programowania, projektowania, organizacji przetargów i kontroli kosztów budowy oparta na jednolitych zasadach określania przedmiotu zamówienia i zasadach szacowania kosztów (opartych na bieżąco indeksowanych cenach robót budowlanych). Wszystkie wymienione procedury oraz bazy danych zostały zapisane w dostosowaniu do arkusza kalkulacyjnego Microsoft Excel i są do pobrania w internecie (odpłatnie). Pozwala to wszystkim zainteresowanym posługiwać się jednolitym zuniformizowanym systemem opracowania dokumentacji projektowej i ofert. W efekcie przygotowanie zarówno dużego projektu budowlanego, jak i oferty dla dużej inwestycji budowlanej wg zasady „projektuj i buduj” trwa dwukrotnie krócej aniżeli przed rokiem 1995.